Tidak membayar biaya properti tepat waktu tidak dapat masuk ke komite pengelola? Pemilik properti di Capita Han City mencari solusi untuk membebaskan diri dari kesulitan

不按时足额缴纳物业费就不能作为业主委员会委员候选人参选吗？这一条早已被法律废止的规定，现在却成了佛山禅城石湾镇街道凯德瀚城小区业委会产生的拦路虎。

凯德瀚城定位是“江岸高尚社区”。南方+ 项仙君 拍摄

物业服务备受质疑

小区业主陈小姐介绍，由凯德瀚城小区由新加坡‌凯德置地‌开发，定位为“江岸高尚社区”，由11层小高层+联排别墅构成，物业费标准为2.5-3.5元/平方米。由于大家对物业服务质量不满，2021年经全体业主依法投票选举，正式成立首届业主委员会，在首届业委会履职期间，物业方始终敷衍了事、拒不整改，小区居住环境与管理秩序持续恶化，引发全体业主强烈质疑。2023年，业委会就通过临时业主大会决议，不续聘现有的广州东康物业佛山公司。后续因业委会成员需兼顾工作与家庭等原因主动退出，导致业委会实际履职人数持续减少，无法达到《物业管理条例》及小区议事规则规定的最低履职人数，于2024年10月依法解散，小区业主自治管理工作彻底陷入停滞，业主失去直接维权与监督的主体。

电动车大量进入小区停车场。南方+ 项仙君 拍摄

多位小区热心维权业主告诉记者，首届业委会履职期间及解散后，小区物业服务企业长期存在严重不作为、违反物业服务合同约定的行为：如公共区域保洁消杀严重缺位，小区楼道、电梯、单元大厅、公共走廊灰尘厚积，地面墙面污渍少人清理，垃圾清运不及时，公共绿化带维护不足，不经业主同意大范围砍伐树木；设施设备维修养护长期滞后，小区电梯频繁出现故障、异响；单元门禁、监控系统大部分损坏失效，外来人员随意进出，小区安保形同虚设；消防设施过期未检修、部分缺失，健身器材、喷水景观损坏后无人维修；业主诉求响应与处理极度拖沓，部分诉求拖延数月不处理；不主动公示物业服务内容、公共收益收支、物业费使用情况、公共收益管理混乱，小区公共区域广告收益、车位出租收益等公共收益不透明等。

陈小姐介绍，正是因为物业服务企业长期没有履行基本服务义务，业主缴纳高标准物业费后未享受到对应服务，合法权益得不到保障，很大一部分业主才被迫拒绝缴纳物业费，此举并非无故欠费，而是针对物业不作为的合理合法维权行为。

小区外墙大片脱落。南方+ 项仙君 拍摄

记者跟随业主在小区走了一圈，发现部分楼宇外墙有大面积脱落，部分公共绿化地被圈起来堆放垃圾，而监控室里屏幕上有多个监控因故障黑屏，自动状态显示不亮，一名值班人员在门口打瞌睡。在小区停车场，可以看到有大量电动自行车与汽车混放。物业公司一位值班经理的解释是，公司一直在响应业主诉求，但也有难处，如车库里的电动车业主是强行冲进来的，赶也赶不走。他声称，物业公司支持成立业委会。

争议规则 membuat业委会 sulit lahir

据了解，为打破小区管理僵局，2025年12月，小区多名热心业主主动发起申请，在社区街道指导下，依法启动新一届业委会筹备组建工作，按流程成立业委会筹备组，推进业主大会召开、候选人推选、议事规则修订等核心工作。

在筹备工作关键阶段，筹备组的石湾街道代表针对旧版小区议事规则中对业委会候选人参选条件的核心分歧直接导致筹备工作彻底停滞。因旧版议事规则制定时间较早，未结合小区物业违约、业主维权的实际情况，其中“按时足额缴纳物业费为业委会候选人参选前提”的条款，已在修正的《广东省物业管理条例》中正式删除，筹备组多数成员及广大业主均提出，应修改该不合理条款，取消这一歧视性门槛，保障所有遵纪守法、热心公益的业主都能公平参与竞选。

但筹备组这位街道代表执意坚持以旧议事规则为唯一依据，坚决拒绝修改提议，要求将“按时足额缴纳物业费”作为候选人必备参选条件，这就导致小区内大量关心小区发展、愿意无偿为业主服务、具备履职能力的热心业主，因维权拒缴物业费，直接失去参选资格。

到底 harus mendengarkan siapa

3月31日，记者参与了部分小区业主与怡景居委会负责人的座谈。这位负责人是业委会筹备组组长，他介绍，当下的争议主要在拟议中的《业主委员会委员候选人产生办法 》，其中一条是候选人产生办法通过之日前两年内，违反约定连续欠缴物业服务费三个月以上或者累计欠缴物业服务费六个月以上的，不得成为候选人。街道的意见是，第一届业主委员会制定的《业主大会议事规则》存在“候选人须交齐物业管理费方能参选”的条款，第二届也要遵守这个规则，除非业主大会表决废除才行。他一直在努力协调，但居委会毕竟也是群众性自治组织，也很难做。

街道办的相关负责人告诉记者，这不是他个人的意见，要听筹备组表决。

长期从事物业领域法律事务的广东琉璃律师事务所律师彭宇告诉记者，在民事法律关系中，“有约定从约定，无约定从法定”是核心适用原则。这一规则的逻辑基础在于民事领域充分尊重当事人意思自治，只要各方约定不违反法律强制性规定，均优先于任意性法律规范适用。例如在合同履行、财产分配等领域，业主之间的共同约定、小区议事规则通常具有优先效力；但业主委员会委员候选人的选举权与被选举权，本质上属于公民参与小区公共事务管理的政治权利范畴。与普通民事权利不同，政治权利的设定、行使与限制均需由法律作出明确规定，不允许通过民事约定自行限制或剥夺。我国宪法明确规定，公民的政治权利非依法律规定不得限制，这是公权力干预与民事自治之间的核心边界；全国人大常委会在近年的备案审查工作中已明确指出，将“按时足额缴纳物业费”作为业主委员会委员候选人的参选前提，不符合《民法典》《物业管理条例》等上位法规定，本质上构成对业主政治权利的不当限制。截至2025年底，全国已有超过27个省级人大常委会完成了本地物业管理相关条例的修订，删除了此类资格限制条款，从立法层面统一了规则适用标准；若小区现行议事规则中仍保留“未缴物业费不得参选业委会委员”的内容，因该条款与上位法规定及全国人大立法审查意见相冲突，应当依法认定为无效条款，不得在换届选举或日常管理中适用。业主若遭遇此类资格限制，有权向街道办事处、住建部门或人民法院主张权利，维护自身合法的选举权利。

南方+记者 项仙君

【作者】 项仙君

南方探针