Rekonsiliasi utang Country Garden berhasil mengubah kerugian menjadi laba, dengan utang berbunga berkurang lebih dari 100B

Wartawan Securities Times Li Yinqquan

Pada malam 30 Maret, laporan tahunan 2025 Country Garden (02007.HK) resmi dirilis. Setelah mengalami penyesuaian mendalam di industri, pada 2025 Country Garden membukukan pendapatan usaha sebesar 3.26B yuan, laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham induk sebesar 32,6 miliar yuan, menjadi salah satu pengembang properti swasta yang lebih dulu menyelesaikan restrukturisasi utang secara sistematis dan mencapai laba secara pembukuan.

Jika dilihat dari laporan keuangan Country Garden dalam empat tahun terakhir, 2025 juga merupakan tahun dengan performa terbaik. Pada 2022, laba bersih Country Garden pertama kali mengalami kerugian sejak terdaftar, laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham induk rugi sebesar 6.05B yuan; setelah itu, pada 2023 dan 2024 masing-masing rugi 17.7B yuan dan 13B yuan. Pembalikan dari rugi menjadi laba ini jelas merupakan tanda perbaikan secara finansial.

Pengurangan utang berbunga hingga lebih dari 1.000 miliar

Jika merinci laporan keuangan Country Garden 2025, “restrukturisasi utang” tidak diragukan lagi menjadi kata kunci paling inti.

Dalam pengumumannya, Country Garden juga menyatakan bahwa alasan utama kinerja berbalik dari rugi menjadi laba pada kali ini adalah adanya keuntungan non-kas yang dicatat setelah Country Garden menyelesaikan restrukturisasi utang.

Pada 2025, Country Garden secara penuh mendorong pekerjaan restrukturisasi utang di dalam negeri dan luar negeri. Untuk utang sekitar 177 miliar dolar AS di luar negeri, skema restrukturisasi tersebut telah disetujui oleh Pengadilan Tinggi Hong Kong dan mulai berlaku secara resmi pada 30 Desember 2025; penerbitan obligasi baru dan instrumen ekuitas telah selesai. Restrukturisasi di dalam negeri juga berjalan lancar; penerapan akan memulai bertahap pembelian kembali kas, opsi obligasi saham, dan opsi kreditur umum, dengan program pembelian kembali kas berkapasitas maksimum 4,5 miliar yuan yang saat ini telah dimulai. Perusahaan memperkirakan penyelesaian pada bulan April tahun ini.

Berbeda dengan perpanjangan utang yang umum, operasi inti restrukturisasi utang kali ini Country Garden adalah dengan menerbitkan obligasi konversi wajib dengan total nilai maksimum sekitar 130 miliar dolar AS dan maksimal 155 miliar saham yang dikapitalisasi, untuk menukar utang yang ada; jumlah total utang akan berkurang secara signifikan.

Hingga akhir 2025, total liabilitas Country Garden adalah 767.9B yuan, turun secara nyata dari 216.7B yuan pada akhir 2024, yaitu berkurang 44.5B yuan. Di antaranya, nilai utang berbunga pada akhir 2025 adalah 10.5B yuan, turun dari 170k yuan pada akhir 2024 sebesar 33.01B yuan, dengan penurunan 42%.

“Ini adalah sinyal yang sangat positif.” Wakil Direktur Eksekutif Institut Penelitian Properti Shanghai E-Ju, Yan Yuching, menyatakan, “Dari laporan, data ini sangat terkait dengan efek pembukuan yang dihasilkan oleh restrukturisasi utang. Restrukturisasi membuat perusahaan mencapai pembalikan dari rugi menjadi laba secara pembukuan; hal ini memiliki dampak positif bagi operasi di pasar modal, operasi harian, serta citra perusahaan.”

Namun, jika keuntungan dari restrukturisasi dihilangkan, Country Garden pada 2025 tetap mencatat kerugian. “Ini terutama disebabkan oleh dampak industri; tingkat margin kotor bisnis pengembangan berada di bawah tekanan, dan juga mencatat penyisihan penurunan nilai lebih lanjut untuk sejumlah aset dan proyek properti.” demikian menurut Country Garden.

Untuk persediaan (tanah, proyek dalam pembangunan) yang terkait dengan proyek yang ada, Country Garden mencatat estimasi penurunan nilai sekitar 4.02M yuan untuk seluruh tahun. Selain itu, akibat terakumulasinya berbagai faktor merugikan seperti kondisi ekonomi makro, kondisi industri, serta kondisi keuangan negatif para mitra kerja sama, Country Garden juga mencatat kerugian penurunan nilai untuk aset keuangan dan jaminan keuangan sebesar 105 miliar yuan.

Jumlah serah terima dalam tiga tahun mendekati 1,15 juta unit

Menjaga penyerahan tetap menjadi pekerjaan penting Country Garden. Pada 2025, perusahaan secara kumulatif telah menyelesaikan penyerahan rumah sekitar 17 juta unit, dengan total luas penyerahan sekitar 20M meter persegi, mencakup 204 kota. Sejak 2023 hingga 2025, total penyerahan kumulatif mendekati 1,15 juta unit, dan volume penyerahan terus berada di peringkat teratas dalam industri.

Dalam tiga tahun terakhir, Country Garden hampir mengalokasikan semua sumber daya untuk tugas “menjaga penyerahan rumah”. Ritme pengiriman untuk proyek baru juga terpengaruh sampai batas tertentu. Berdasarkan laporan tahunan, pada 2025 nilai penjualan berdasarkan kontrak ekuitas sekitar 3M yuan, dan luas penjualan ekuitas sekitar 402 juta meter persegi.

Meski industri properti secara keseluruhan berada di bawah tekanan, Country Garden tetap memiliki pengaruh yang relatif tinggi di basis utamanya, Guangdong. Sebagai contoh, pada pasar Shaoguan berdasarkan data full-scale 2025, Country Garden menempati peringkat pertama di antara pengembang properti setempat dengan nilai penjualan 231k yuan.

Sejak 2026, pasar properti secara keseluruhan juga menunjukkan tanda pemulihan. Berdasarkan data Centaline (CRIC), dalam peringkat nilai penjualan berbasis hak milik dan luas eksekusi perusahaan properti di Tiongkok pada Januari–Februari 2026, Country Garden berada di posisi sepuluh besar.

Presiden Country Garden, Cheng Guangyu, menyatakan bahwa bulan Maret–April tahun ini akan menjadi jendela pengamatan yang penting, dan meminta seluruh karyawan untuk menyusun dan melaksanakan rencana di sekitar titik kunci “Aksi Guntur Musim Semi” pada Maret–April, serta mendorong pekerjaan penjualan secara sistematis.

Analis senior Institut Zhongzhi, Meng Xinzeng, berpendapat bahwa memasuki 2026, lapisan kebijakan telah mengeluarkan sinyal yang jelas “menstabilkan ekspektasi”. Pada awal tahun, berbagai langkah spesifik telah dilaksanakan, termasuk perpanjangan kebijakan pengembalian pajak untuk pindah rumah, perpanjangan tenor pinjaman untuk proyek daftar putih dan penurunan suku bunga struktural, serta dukungan untuk pembaruan perkotaan. Langkah-langkah ini bertujuan untuk bekerja sama dari sisi permintaan dan dari sisi pembiayaan untuk meningkatkan kepercayaan pasar. Secara keseluruhan, kebijakan properti telah memasuki tahap baru dengan tujuan “menstabilkan ekspektasi dan mempersingkat waktu penyesuaian”.

Pemulihan bisnis aset ringan

Wartawan Securities Times mencatat bahwa ketika bisnis utama real estat berbasis aset berat berada di bawah tekanan, bisnis aset ringan Country Garden yang diwakili oleh pengelolaan dan pembangunan terdelegasi serta manajemen komersial menunjukkan tren pemulihan yang jelas.

Pada “era keemasan” industri properti, pengelolaan dan pembangunan terdelegasi dengan tingkat imbal hasil relatif tidak tinggi hanyalah bisnis yang agak pinggiran. Kini, justru bisnis ini menjadi sumber penting “penciptaan arus kas” bagi Country Garden.

“Per 12/2025, Phoenix Zhituo telah secara kumulatif menangani lebih dari 200 proyek pengelolaan dan pembangunan terdelegasi, dengan total luas manajemen hampir 2000 juta meter persegi. Saat ini, terdapat hampir 20 proyek yang dikelola dalam mode terdelegasi, dengan luas area pembangunan yang dikelola hampir 30k meter persegi, nilai penjualan sekitar lebih dari 300 miliar yuan, serta mencakup 20 kota di seluruh negeri.” demikian disampaikan oleh pihak yang bertanggung jawab atas Phoenix Zhituo.

Selain pengelolaan dan pembangunan terdelegasi, bisnis manajemen komersial (商管) lainnya yang merupakan aset ringan Country Garden juga memperoleh kemajuan positif dalam lebih dari satu tahun terakhir.

Pihak yang bertanggung jawab atas manajemen komersial Country Garden menyatakan bahwa dari 2024 hingga saat ini, manajemen komersial Country Garden menambah luas manajemen sebesar 231 ribu meter persegi. Di antaranya, merek apartemen sewa jangka panjang “Bijiayong” menambah lebih dari 2400 unit hunian, dengan skala manajemen mendekati 30 ribu unit.

“Untuk apartemen sewa jangka panjang, saat ini hampir semua proyek individual berada dalam kondisi menghasilkan keuntungan. Untuk ke depan, kami tidak akan terlalu menitikberatkan jumlah proyek, melainkan lebih fokus pada ‘apakah setiap proyek dapat terus dijalankan dengan baik’, serta secara bertahap meningkatkan kemampuan operasional berbasis sistem.” ujar pihak tersebut.

“Wirausaha kedua” sedang berlangsung

Pada November 2025, setelah restrukturisasi utang terselesaikan, Ketua Dewan Direksi Yang Huiyan pertama kali mengajukan konsep “wirausaha kedua”. “Restrukturisasi adalah pengakuan kreditor terhadap masa depan perusahaan, sehingga akan memberi ruang yang lebih longgar untuk memulihkan operasi normal perusahaan. Langkah berikutnya adalah mendorong secara sistematis transisi tahap; transisi adalah transformasi, sekaligus ‘wirausaha kedua’ bagi Country Garden.” kata Yang Huiyan.

Pada bulan Maret tahun ini, Country Garden mengadakan rapat manajemen bulanan, dan istilah “transisi tahap” kembali disebut. Yang Huiyan mengatakan, “Sejak Maret 2025, kami keluar, melalui pertukaran dengan sesama pelaku industri dan lintas industri, mendalami eksplorasi model pengembangan baru dalam perubahan situasi industri. Dan dengan menjaga penyerahan rumah sebagai prioritas, restrukturisasi utang sebagai inti, serta menjaga entitas utama sebagai dasar, kami mempersiapkan transisi tahap kunci untuk tahun 2026.”

Pada tahun 2026, Yang Huiyan menempatkannya sebagai “tahun paling penting ketika Country Garden beralih dari menjaga penyerahan rumah menuju transisi ke operasi normal”. Yang Huiyan terus terang berkata, “Hanya dengan benar-benar menjalankan berbagai pekerjaan pada 2026, barulah kita dapat meletakkan fondasi kokoh untuk pertumbuhan berkualitas tinggi di 3–5 tahun ke depan, serta mewujudkan pertumbuhan kedua bagi Country Garden.”

Baru-baru ini beredar kabar di pasar bahwa Country Garden “memanggil kembali secara besar-besaran karyawan yang telah berhenti”. Sebelumnya, wartawan Securities Times telah mengetahui dari Country Garden bahwa “Peraturan Pengelolaan Karyawan yang Dipekerjakan Kembali Setelah Berhenti” telah lama ada di dalam perusahaan, dan setiap tahun akan direvisi berdasarkan situasi kebijakan; revisi terbaru terjadi pada bulan Januari tahun ini, bukan kebijakan baru yang dikeluarkan. Selain itu, menurut keterangan wartawan, saat ini Country Garden tidak memiliki aksi perekrutan besar-besaran atau yang terpusat pada satu unit bisnis tertentu; yang terutama dilakukan adalah pengisian kekosongan untuk posisi normal.

Yan Yuching menegaskan bahwa aksi Country Garden ini memiliki makna indikator. “Gerakan ini adalah sinyal bahwa setelah penyesuaian mendalam, fokus operasional mengalami perubahan substansial. Perusahaan sedang menyiapkan kekuatan untuk melengkapi bisnis yang ada, dan secara bertahap memasuki fase rekonstruksi menuju ‘pemulihan operasi’.”

Berdasarkan laporan tahunan Country Garden 2025, hingga akhir 2025, total jumlah karyawan perusahaan adalah 14,1 ribu orang, turun sekitar 3,8 ribu orang dari 17,9 ribu orang pada pertengahan 2025.

Selain itu, berdasarkan hasil penyesuaian yang diumumkan oleh MSCI, Country Garden secara resmi dimasukkan ke dalam indeks MSCI China Small Cap, dan mulai berlaku pada 27 Februari; pada 20 Maret, Country Garden dimasukkan ke dalam rangkaian indeks saham global FTSE Russell dan mulai berlaku secara resmi. Per 21 Maret, proporsi investor daratan yang memegang Country Garden melalui Stock Connect (港股通) telah naik menjadi 17,7%, meningkat 2,4 poin persentase dibandingkan 15,3% pada akhir 2025.

Sumber informasi melimpah dan interpretasi yang akurat, semuanya ada di aplikasi Sina Finance APP

Penanggung jawab: Wang Ke