Maraton "Penggantian Inti" Properti: Siapa yang akan melewati gerbang pergantian lama ke baru terlebih dahulu?

Setiap pergantian putaran siklus, pasar tidak akan kembali dengan wajah yang sama. Transformasi dan peningkatan pasar properti, di mana sorotan masa depan? Dalam laporan pencapaian 2025, Grup Longfor memberikan satu arah.

Tahun lalu, Commercial Longfor menambah 13 mal, dan hingga akhir tahun jumlah mal mencapai 99 unit; diperkirakan pada 2026 akan terus menambah 9 mal lagi. Ke depan, lebih dari 100 mal ini, sebagai pusat arus Longfor, akan mendorong vitalitas dan pertumbuhan bisnis operasional.

Saat ini, dengan dua bisnis operasional—investasi komersial dan manajemen aset—Longfor telah tumbuh menjadi tulang punggung pertumbuhan dan penopang laba utama Grup. Seiring bisnis operasional menjadi salah satu inti Grup, “maraton ganti jantung” Longfor yang telah berlangsung lebih dari 20 tahun kini semakin mendekati garis finis.

Bisnis operasional, pilar penopang yang menentukan

Di tengah gelombang badai penyesuaian pasar properti, kapal raksasa Longfor tetap mempertahankan arah yang jelas dan kecepatan yang stabil.

Pada 2025, pendapatan usaha Grup Longfor (00960.HK) mencapai 973,1 miliar yuan, dengan laba bersih 10,2 miliar yuan. Di antaranya, sorotan terbesar tetap berasal dari bisnis operasional dan layanan.

Tahun lalu, pendapatan operasional dan layanan Longfor mencapai 267,7 miliar yuan, menjadi rekor tertinggi sepanjang sejarah; kontribusi terhadap pendapatan sudah mencapai 27,5%. Sementara itu, pada tiga tahun sebelumnya, proporsi tersebut masing-masing adalah 11,7%, 13,8%, dan 21,0%.

Pada 2025, margin laba kotor total bisnis operasional dan layanan Longfor melebihi 50%, dengan laba inti 79,2 miliar yuan; dua segmen tersebut jika dijumlahkan, margin laba bersihnya mendekati 30%. Ini menunjukkan kemampuan profit yang sangat baik.

Sebagai perusahaan berbasis grup, selain bisnis pengembangan properti, Longfor juga memiliki dua jalur operasional utama: investasi komersial dan manajemen aset; serta dua jalur layanan utama: layanan properti dan smart construction. Dari lima jalur tersebut, operasional sudah menjadi fokus pusat bisnis perusahaan.

Hingga akhir 2025, investasi komersial Longfor mengoperasikan 99 mal di 25 kota; tingkat hunian stabil pada level tinggi 97%. Tahun lalu, arus kunjungan rata-rata harian bisnis komersial Longfor mencapai 3,79 juta kunjungan, meningkat 16% secara year-on-year; omzet 82,4 miliar yuan, naik 17% secara year-on-year; pendapatan sewa meningkat 4% year-on-year menjadi 112,1 miliar yuan.

Manajemen aset Longfor terutama mencakup enam lini bisnis: apartemen sewa jangka panjang “Guanyu”, kawasan gaya penuh vitalitas “Huan Si”, apartemen layanan “Xiafei Gongguan”, perkantoran untuk kebutuhan industri “Blue Ocean Engine”, rumah sakit ibu dan anak “You You Baby”, serta pensiun kesehatan “Chunshan Wanshu”. Keenamnya mewujudkan cakupan lintas seluruh skenario “tinggal, bekerja, rekreasi, medis, dan perawatan”.

Hingga akhir 2025, tingkat hunian proyek Guanyu yang telah beroperasi lebih dari enam bulan mencapai 95,7%; kawasan vitalitas baru Huan Si sepenuhnya sudah resmi hadir di 4 kota, yaitu Chengdu, Hefei, Hangzhou, dan Shanghai.

Merek-merek seperti Longfor Tianjie, Guanyu, dan Huan Si bermekaran di banyak titik, membuat bisnis operasional menjadi pilar penopang yang menentukan bagi Grup Longfor. Pada 2025, bisnis operasional yang tersusun dari investasi komersial dan manajemen aset menghasilkan pendapatan sewa 141,9 miliar yuan, naik 1,6% year-on-year. Bisnis ini memberi Grup arus kas yang stabil dan dukungan laba yang kuat.

Longfor Tianjie, mengapa semakin dibuka semakin ramai?

Pada tahun 2003, proyek pertama bisnis komersial Longfor—North City Longfor Tianjie (Beicheng Tianjie)—dibuka di Guanyinqiao, CBD Chongqing. Saat itu, ini mungkin baru merupakan upaya Longfor untuk melakukan diversifikasi alokasi aset pada fase kenaikan industri.

Belakangan, Longfor Tianjie bermunculan dan mendarat di berbagai lokasi, dengan cepat memimpin tren komersial di kota-kota kelas atas pada jalur tinggi. Setelah merasakan manfaatnya, Longfor secara bertahap menjadikan komersial sebagai arah utama investasi berorientasi jangka panjang: setiap tahun, 10% dari penerimaan penjualan disisihkan untuk kepemilikan properti.

Kini, seiring penyesuaian industri properti, fokus pasar bergeser dari pengembangan properti dan penjualan properti jangka pendek, menuju bisnis operasional dan layanan yang dapat menghasilkan pendapatan serta laba secara berkelanjutan. Bisnis operasional yang dipimpin Longfor Tianjie, menjadi salah satu inti bisnis Longfor.

Pada 2025, dibatasi oleh penyesuaian pasar properti, kecepatan pembukaan proyek komersial baru di pasar menurun. Namun, bisnis komersial Longfor tetap menjaga kecepatan ekspansi yang stabil: tahun lalu, sesuai rencana menambah 13 mal yang beroperasi. Proyek-proyek andalan seperti Wuhan Binjiang Tianjie, Chongqing Jiang’an Tianjie, dan lainnya dibuka, langsung menjadi ikon komersial baru di wilayahnya.

Hingga akhir 2025, bisnis komersial Longfor secara kumulatif mengoperasikan 99 mal, mencakup 25 kota di seluruh negeri; jumlah merek mitra lebih dari 7400, di antaranya lebih dari 400 adalah kerja sama strategis.

Sementara itu, untuk beberapa proyek papan atas termasuk Chongqing Beicheng Tianjie, Suzhou Shishan Tianjie, dan Beijing Changying Tianjie, dilakukan renovasi dan peningkatan: pembaruan fasilitas perangkat keras, perombakan ruang internal, penyegaran susunan merek, dan sebagainya, guna meningkatkan daya saing jangka panjang proyek.

Lalu, pada era ketika dunia virtual berbasis AI memperebutkan perhatian pengguna, dan e-commerce serta belanja instan membuat aktivitas belanja semakin nyaman, bagaimana Longfor Tianjie—sebagai perwakilan skenario konsumsi offline—dapat terus menjaga daya tariknya, membuka satu toko yang laris lalu terus laris, dibuka terus dan terus laris?

Sampai saat ini, generasi baru Longfor Tianjie menggunakan nuansa santai dengan inner courtyard bergaya alam hutan (woodland), memadukan ruang kehidupan seperti taman dan pasar makanan khas dengan pusat perbelanjaan. Dengan demikian, kompleks komersial bertransformasi dari sekadar “tempat konsumsi” menjadi “simpul kehidupan kota”.

Ekonomi gerai pertama (first store economy) menjadi salah satu cara penting untuk meningkatkan daya tarik bisnis komersial Longfor dalam beberapa tahun terakhir. Untuk setiap pembukaan Tianjie Longfor yang baru, porsi gerai pertama adalah KPI kunci. Sebagai contoh Wuhan Binjiang Tianjie yang dibuka pada 2025, porsi gerai pertama kota dan toko andalan mencapai 40%.

Selain itu, bisnis komersial Longfor menciptakan IP orisinal seperti Tianjie Temple Fair, Tianjie Huan Qiang Ji, Tianjie Huan Le Ji, Xing Chun Season, dan lainnya. Bisnis ini terus berinteraksi dengan konsumen. Di antaranya, Tianjie Huan Le Ji telah diselenggarakan selama sembilan kali; edisi terbaru pada akhir 2025 menggabungkan pesta Natal yang romantis, promo besar akhir tahun yang super, serta kejutan malam pergantian tahun, dan berkolaborasi dengan hampir seratus pusat perbelanjaan di seluruh negeri.

Berkat dorongan strategi operasional seperti pembaruan skenario, ekonomi gerai pertama, dan inovasi konten, arus pengunjung dan pendapatan sewa bisnis komersial Longfor tumbuh stabil. Bisnis ini berkembang menjadi sumber kontribusi yang stabil bagi pendapatan, laba, dan arus kas Grup.

Pergantian inti, kenali ulang Longfor

Seiring bisnis komersial Longfor menembus jajaran merek teratas pengelolaan properti komersial di dalam negeri, ketika bisnis operasional menjadi penanggung jawab pertumbuhan dan perolehan laba Grup, Longfor menggunakan waktu lebih dari 20 tahun untuk hampir menyelesaikan satu maraton pergantian inti.

Longfor yang dulu bertumpu terutama pada bisnis pengembangan properti, kini berkembang menjadi tiga pilar utama yang berjalan selaras: pengembangan, operasional, dan layanan. Dalam ekosistem “Satu Longfor”, jalur seperti investasi komersial, layanan properti, dan smart construction berkolaborasi secara mendalam. Bersama-sama, mereka memberdayakan ruang, menciptakan nilai bagi pelanggan, dan menghadirkan pengalaman komersial yang lebih baik bagi konsumen, sehingga membentuk daya saing komprehensif yang unik.

Apa pun fluktuasi pasar dalam jangka pendek, Longfor tetap teguh berinvestasi. Pada 2026, bisnis komersial Longfor akan menambah 9 proyek baru yang mulai beroperasi, dengan komposisi 5 berat 4 ringan. Proyek-proyek tersebut masing-masing berlokasi di kota-kota inti kelas satu dan dua seperti Beijing, Hangzhou, Chengdu, dan Changsha.

Sebelumnya, target yang diajukan Longfor adalah bahwa pada 2028, pendapatan bisnis operasional dan layanan akan melampaui pendapatan bisnis pengembangan properti.

Seiring proses “ganti jantung” yang semakin mendalam, pemahaman pasar terhadap Grup Longfor juga ikut meningkat. Pada Oktober 2025, dalam laporan pemeringkatan Grup Longfor, Moody’s mengubah metodologi pemeringkatan dari bangunan perumahan dan pengembangan properti menjadi REITs dan properti komersial lainnya.

Sebenarnya, banyak perusahaan properti sudah menyadari nilai bisnis operasional dan layanan, tetapi hanya sedikit perusahaan yang mampu terus mempertahankan arah dan ritme, terus berinvestasi, dan memperoleh hasil.

Pada 2025, penambahan cadangan tanah Longfor sebagian besar berada di pasar kelas atas seperti Shenzhen, Shanghai, Suzhou, Chengdu, Chongqing, dan Guiyang. Setelah pengelolaan dan pelepasan yang cepat selama bertahun-tahun, cadangan tanah perusahaan turun menjadi 223,5 juta meter persegi, dengan biaya rata-rata 4132 yuan per meter persegi.

Setelah berhasil melewati puncak pembayaran utang pada 2025, total pinjaman komprehensif Grup Longfor adalah 1528,1 miliar yuan, turun 235,1 miliar yuan dibanding akhir tahun sebelumnya; kas yang tersedia sebesar 292,0 miliar yuan; ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik perusahaan sebesar 1628,1 miliar yuan; rasio utang bersih 52,2%; biaya pendanaan rata-rata turun menjadi tingkat bunga tahunan 3,51%, dan rata-rata jangka waktu pinjaman kontrak diperpanjang menjadi 12,12 tahun.

Seiring pelepasan cepat persediaan properti dan tekanan utang grup yang terus menurun, dampak bisnis properti terhadap Grup Longfor semakin kecil. Keunggulan bisnis operasional akan semakin terlihat; nilai dalam ekosistem Longfor akan semakin menonjol.

Mengenali ulang Longfor memang membutuhkan waktu. Namun dapat diperkirakan, dalam transformasi besar pasar properti kali ini, Longfor pasti menjadi salah satu yang mampu berhasil melewati siklus.

Ke depan, Longfor akan terus memperdalam efek sinergi antara tiga pilar: pengembangan, operasional, dan layanan. Dengan arus kas yang stabil dan titik sentuh pelanggan yang diciptakan oleh bisnis operasional sebagai dasar, bisnis ini akan mendorong peningkatan kekuatan produk bisnis pengembangan serta investasi yang lebih tepat. Pada saat yang sama, melalui layanan yang memperkuat kepercayaan pelanggan, bersama-sama membentuk ekosistem pembangunan berkelanjutan yang berorientasi masa depan.