Menukar rumah bekas dengan rumah baru: Penandatanganan pertama di Shanghai untuk "Pembelian dan Penggantian Perumahan" Pakar memperkirakan akan ada lebih banyak kota yang bergabung tahun ini

一套 rumah kedua, dijual langsung kepada perusahaan platform pemerintah untuk perumahan jaminan, lalu menggunakan uang tersebut untuk membeli sebuah rumah baru—transaksi seperti ini sedang menjadi kenyataan di Shanghai.

Pada 31 Maret, contoh pertama di Shanghai untuk model “pengadaan dan pertukaran perumahan” ditandatangani di Distrik Jing’an. Menurut laporan CCTV News, Tuan Shi, seorang warga, menjual rumah hunian lama yang ia miliki kepada perusahaan perumahan jaminan distrik, sekaligus menandatangani kontrak pembelian dengan pengembang proyek perumahan komersial yang baru dibangun, sehingga sekali tuntas menyelesaikan operasi pertukaran “menjual rumah lama + membeli rumah baru”.

Dalam model ini, rumah kedua yang semula tersebar di pasar diikutsertakan dalam sistem pengadaan pemerintah, lalu diubah menjadi perumahan sewa bersubsidi; sementara kebutuhan perbaikan yang sebelumnya mungkin terhambat oleh masalah “rumah lama sulit dijual”, kini tersambung dalam satu transaksi yang sama.

Penandatanganan contoh pertama model “pengadaan dan pertukaran perumahan” di Distrik Jing’an, Shanghai

Dalam konteks terus menekankan “mengaktifkan stok perumahan komersial yang ada”, model ini telah diperluas dari pengadaan rumah baru ke rumah kedua, dan oleh beberapa pakar yang diwawancarai dinilai sebagai perubahan penting dari instrumen kebijakan. Pada saat yang sama, masalah biaya dana, skala pengadaan, serta operasi lanjutan juga akan menjadi kunci apakah model ini bisa dipromosikan secara menyeluruh.

Rumah kedua dimasukkan ke dalam sistem perumahan jaminan

Menyediakan jalur baru untuk pertukaran

Menurut laporan CCTV News, di Distrik Jing’an, perusahaan perumahan jaminan milik distrik bertindak sebagai pihak pelaksana untuk mengakuisisi unit rumah kecil (apartemen kecil) yang sudah jelas status kepemilikannya dan total harganya sesuai, di dalam wilayah distrik. Setelah unit tersebut mengalami renovasi standar yang seragam, semuanya dimasukkan ke dalam sistem manajemen perumahan sewa jaminan tingkat distrik, dan disewakan dengan standar yang lebih rendah daripada sewa pasar di segmen yang sama, kepada kelompok seperti penduduk pendatang baru dan kaum muda.

Model ini membuka jalur pertukaran baru bagi warga yang memiliki kebutuhan peningkatan hunian: warga dapat lebih dulu mengunci rumah yang menjadi minat dan persyaratan pembelian dari proyek perumahan komersial yang baru dibangun di dalam distrik, lalu mengajukan permohonan pengadaan rumah lama kepada perusahaan perumahan jaminan distrik; perusahaan perumahan jaminan distrik menerbitkan “kupon rumah” khusus yang digunakan warga untuk melakukan pertukaran, mewujudkan pertukaran yang tertutup: “penanganan formal rumah lama + pembelian rumah baru yang lancar”.

Selama periode “Perencanaan Lima Belas Lima” (15-5), Distrik Jing’an merencanakan penambahan pasokan sekitar 13k unit (kamar) perumahan sewa jaminan. Sebagai kawasan inti perkotaan Shanghai, sumber daya lahan yang ketat membuat model tradisional sudah sulit memenuhi kebutuhan tambahan perumahan sewa jaminan sepenuhnya; untuk lebih memperluas jalur pengadaan sumber perumahan, Distrik Jing’an mengembangkan model inovatif “pengadaan dan pertukaran perumahan” ini, sehingga menyuntikkan dinamika baru bagi pengadaan perumahan sewa jaminan.

(Gambar ilustrasi) Pameran Perdagangan Internasional Kota dan Arsitektur Shanghai 2025 (Shanghai Chengbohui) stan Distrik Jing’an menampilkan pembaruan kota serta renovasi rumah lama/rumah tua

Faktanya, kebijakan ini sudah mulai dijalankan sejak awal Februari. Menurut Xinhua News Agency, pada 2 Februari, pekerjaan substansial untuk pengadaan rumah kedua di Shanghai guna proyek perumahan sewa jaminan benar-benar dimulai. Distrik Pudong Shanghai, Distrik Jing’an, dan Distrik Xuhui ditetapkan sebagai wilayah percontohan batch pertama.

Dari rumah baru ke rumah kedua

Fokus kebijakan bergeser dari pengendalian penambahan menjadi optimalisasi pengaktifan stok

Munculnya model ini merupakan hasil perluasan kebijakan real estat belakangan ini yang bergerak dari “penambahan kuantitas” menuju “stok yang ada”.

Wakil Direktur Eksekutif Lembaga Penelitian Real Estat Yiju Shanghai, Yan Yuejin, dalam wawancara dengan reporter Red Star News menyatakan bahwa sejak Rapat Kerja Ekonomi Pusat tahun 2025 dan laporan tahunan 2026《Laporan Kerja Pemerintah》yang berkali-kali menyebut “mengaktifkan stok perumahan komersial”, fokus kebijakan pasar real estat telah bergeser dari pengendalian semata terhadap penambahan menjadi pengaktifan stok dan optimalisasi.

Ia menambahkan bahwa praktik pengadaan pada tahap awal terutama berfokus pada pengadaan rumah komersial baru yang belum terjual dari perusahaan pengembang. Namun saat ini, yang mewakili kota-kota seperti Shanghai, Hangzhou, Jinan, Taicang, dll., objek pengadaan telah diperluas dari “persediaan rumah baru” hingga pasar rumah kedua. Dengan menyediakan “jalur keluar resmi” bagi rumah kedua lama dan usang, rantai pertukaran hunian langsung teraktivasi; sekaligus, dengan biaya yang relatif lebih rendah, sumber perumahan jaminan yang berlokasi di area yang sudah matang dapat dikumpulkan dengan cepat.

Yan Yuejin merangkum bahwa berdasarkan kasus yang terlihat saat ini, banyak wilayah sudah melakukan eksplorasi serupa. Misalnya, wilayah seperti Pudong, Jing’an, dan Xuhui di Shanghai mengadakan rumah kedua berukuran kecil melalui perusahaan sewa publik milik distrik untuk perumahan sewa jaminan; Taicang di Jiangsu melalui model “tukar lama dengan baru”, perusahaan milik negara mengakuisisi rumah lama dan menggunakannya untuk perumahan jaminan atau apartemen bakat; di Zhejiang (Fuyang, Hangzhou), Shandong (kawasan awal Jinan), dan tempat lain, juga mendorong penerapan kebijakan dengan menghubungkan pengadaan rumah kedua dan pertukaran dengan rumah baru.

Dalam laporan《Ringkasan Pasar Real Estat Tiongkok Kuartal I Tahun 2026 dan Prospek Tren》yang diterbitkan oleh Institut Penelitian Zhishu, disebutkan bahwa pada tahun 2026, berbagai wilayah akan terus mendorong pengadaan stok perumahan komersial, di mana pengadaan rumah kedua akan menjadi fokus. Laporan tersebut menyebutkan bahwa Distrik Pudong, Jing’an, dan Xuhui Shanghai sudah menjalankan percontohan terkait, dan diperkirakan lebih banyak kota akan mengikuti, sehingga mempercepat penurunan persediaan rumah kedua.

Mengaktifkan rantai pertukaran

Apakah bisa dipromosikan menguji kemampuan dana dan operasional

Yan Yuejin menganalisis bahwa praktik pengadaan rumah kedua untuk dijadikan perumahan jaminan di berbagai wilayah saat ini menampilkan beberapa ciri yang menonjol. Di satu sisi, standar pengadaan cenderung semakin rinci dan berorientasi pada lokasi; berbeda dengan pengadaan rumah baru yang menitikberatkan pada “satu gedung yang belum terjual seluruhnya”, pengadaan rumah kedua lebih menekankan “kesesuaian lokasi” dan “kepraktisan tipe unit”. Pada saat yang sama, siklus dana dan integrasi mendalam dengan instrumen keuangan membuat pengadaan rumah kedua terikat dengan aktivasi pasar rumah baru. Peran perusahaan milik negara setempat (platform investasi kota) juga bergeser dari peran tradisional sebagai “pemasok lahan” menjadi “penstabil pasar” dan “pengelola sumber daya hunian”.

Yan Yuejin juga berpandangan bahwa bagi keluarga warga, kebijakan ini secara signifikan dapat menurunkan “risiko pertukaran” untuk kebutuhan peningkatan, mengaktifkan rantai “jual satu beli satu”, terutama membantu memecahkan masalah lonjakan pesanan rumah kedua yang didaftarkan meningkat di sebagian kota selama dua tahun terakhir; hal ini membantu menstabilkan ekspektasi kelompok inti pasar.

Manajer Data Shanghai dari Institut Penelitian Zhishu, Zhang Wenjing, mengatakan bahwa langkah ini di satu sisi dapat secara efektif membantu menambah pasokan perumahan sewa jaminan, mengoptimalkan tata letak regional serta struktur tipe unit, menurunkan biaya hunian bagi penduduk baru dan kaum muda, serta meningkatkan daya tarik bagi talenta. Di sisi lain, melalui pengadaan pemerintah atas stok rumah kedua, hal ini membantu menstabilkan keseimbangan penawaran-permintaan serta ekspektasi harga transaksi rumah kedua, meredakan tekanan persediaan, dan sekaligus mendorong penjualan rumah unit tahap pertama (primary) agar lebih cepat, sehingga secara efektif memperkuat terbentuknya pola “sewa dan pembelian berjalan bersama”.

Namun, dari sudut pandang kondisi pelaksanaan yang sebenarnya, batasan juga tetap ada.

Institut Penelitian Zhishu dalam laporan di atas menyebutkan bahwa penggunaan surat utang khusus untuk mengakuisisi stok perumahan komersial adalah cara penting untuk mendorong pengurangan persediaan. Menurut statistik yang tidak sepenuhnya lengkap dari Cinde (中指不完全统计), sejak 2025, di beberapa wilayah seperti Zhejiang, Shandong, Hunan, dll., telah menerbitkan total lebih dari 13k yuan surat utang khusus untuk pengadaan stok perumahan komersial; namun kecepatan penerbitannya secara keseluruhan masih cenderung lambat. Biaya dana yang tinggi merupakan salah satu faktor penting yang memengaruhi pelaksanaan pekerjaan pengadaan.

Dalam aspek operasional, peneliti utama Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan Provinsi Guangdong, Li Yujia, sebelumnya dalam wawancara dengan reporter Red Star News mengatakan bahwa rumah kedua yang didapat itu berada di pusat kota, perlengkapannya sudah matang, dan memiliki keunggulan untuk perjalanan/komuter; setelah renovasi ulang, jika sewanya sesuai, pasti akan disambut dengan baik. Tetapi dari sisi pasokan, model “aset berat” dengan investasi dana skala besar seperti ini sulit diperbesar secara kapasitas; pada tahap berikutnya masih perlu dilihat kondisi penyewaan setelah pengadaan, serta imbal hasil sewa, dll.

Yan Yuejin juga menyebutkan bahwa model ini akan menghadapi banyak tantangan, seperti tekanan keberlanjutan dana, pencegahan risiko moralitas serta memastikan kewajaran penilaian (valuasi), efisiensi operasi lanjutan, dan sebagainya.

Dilihat dari penandatanganan pertama di Jing’an, Shanghai, pengadaan rumah kedua untuk perumahan sewa jaminan sudah beralih dari eksplorasi kebijakan menjadi tahap operasi nyata. Dalam pemberitaannya, CCTV News menyebutkan bahwa model ini menyediakan praktik percontohan yang bisa direplikasi dan dipromosikan untuk pengadaan perumahan sewa jaminan serta peningkatan kebutuhan hunian.

Yan Yuejin mengatakan kepada reporter bahwa diperkirakan tahun ini lebih banyak kota akan bergabung dalam jalur ini, dan skala pengumpulan serta pengadaan dapat diperluas lebih jauh. Tekanan penawaran di pasar rumah kedua akan ikut berkurang; sekaligus membantu berbagai wilayah secara aktif mengeksplorasi mekanisme seperti keterkaitan rumah tahap pertama dan rumah kedua, sehingga memberikan wawasan penting untuk optimalisasi sistem dan produk perumahan jaminan.

Red Star News Reporter: Liu Yazhou, pelaporan dari Beijing

Editor: Zhang Xun, Penelaah: Ren Zhijiang