Analisis Mendalam Laporan Tahunan | Mengurai Laporan Tahunan Yuexiu Property 2025: Tiga Kemampuan untuk Melalui Siklus

行业洗牌加速，房企阵营的分化愈发明显。据中指研究院监测，2025年，各阵营房企数量仍在明显萎缩。销售额突破千亿的房企共有10家，相比上年减少1家；百亿以上企业73家，相比上年减少13家。

但这也恰恰折射出行业调整期房企间抗风险能力的巨大差异，仍有一批优秀企业凭借强劲韧性穿越周期，成为分化行情中持续向好的“优等生”。

3月31日，越秀地产发布2025年全年业绩报告。报告期内，越秀地产累计取得合同销售额106.21B元，行业排名从2021年37位腰部梯队大幅跃升至第9位，稳居第一梯队。2025年实现营收86.46B元，同比保持增长，税后利润1.78B元，同比增长21.4%，成为行业中极少数保持持续盈利的房企。

越秀地产董事长林昭远在业绩会上也表达了对越秀未来持续发展的坚定信心。他说，2026年公司将围绕“精益稳业绩、改革强能力、转型促发展”工作主题，稳定千亿规模、巩固核心市场地位，做优增量、落实“以投促稳、投一成一”，做优做深“一主两翼”，以“四好企业”和精益管理推动转型升级和高质量发展，实现“十五五”良好开局，平稳穿越周期。

销售尽显韧性 强劲造血夯实稳健底盘

当行业整体销售普遍下行时，越秀地产的业绩曲线保持了逆势企稳的态势。

根据越秀地产年度业绩报告，期内集团实现合同销售金额106.21B元，克而瑞2025年房企销售榜排名第9位，并连续三年稳居千亿第一梯队阵营。其中，核心六城达成合同销售约人民币90.9B元。

这一销售表现在当前行业环境下尤显难能可贵。需要指出的是，2025年房地产市场正处于“止跌回稳”的关键政策窗口期，中央及地方层面已密集出台一系列“稳楼市”举措，政策托底信号明确。但政策效应的释放并非一蹴而就，从落地到销售端产生实质反馈，尚需一段传导周期。

受此影响，房企整体销售状况尚未出现趋势性反转。机构数据显示，2025年行业销售排名前10的房企签约销售额平均同比降幅为16%，头部阵营同样承压明显。而在这一背景下，越秀地产展现出显著优于同业的表现，其同期销售降幅尚不及行业平均线的一半。

业内人士表示，这种相对抗跌性，既反映出其项目布局与产品结构的韧劲，也从侧面印证了在政策传导尚未完全落地的阶段，优质房企已开始显现出领先于大盘的企稳迹象。

这些成绩的背后，是越秀地产坚持以“节奏优先、量价平衡”为基本原则。在行业整体销售承压的背景下，公司采取投资与去化“两手抓”的策略——前端精准把控拿地节奏，不盲目追高，亦不错失低溢价窗口期；后端强化现货与准现货的去化能力，遏制库存规模攀升。与此同时，持续推进市场研判、客户运营、销售转化等全周期管理升级，并优化营销费率结构，提升自有渠道及存量客户的成交占比，最终实现了销售端抗跌性与经营效率的双重突破。

正因如此，截至2025年底，越秀地产税后利润同比提升21.4%，核心净利润达260M元，成为极少数仍保持盈利状态的房企之一。与此同时，公司经营性现金流延续多年净流入态势，全年保持13.94B元的高位水平，展现出强劲的内生造血能力。这既为其后续投资布局提供了充裕的资金储备，也为整体现金流安全构筑了坚实屏障，成为越秀地产稳健前行的关键底牌。

不仅如此，越秀地产的“稳”还体现在持续优化的债务结构等多方面。

截至2025底，越秀地产一年内到期债务占比26%，中长期债务占比74%，期末现金46.76B元，对一年内到期短债的覆盖倍数达到1.7倍。公司加权平均借贷利率降至3.05%，同比下降44个基点，连续两年保持融资成本下行，且融资成本及降幅均位居行业地方国企第一。基于稳健的财务状况，越秀地产保持了“三道红线”全绿档和标普、惠誉双投资信用评级，展望均为稳定。

星展银行表示，当前越秀地产股价处于历史偏低区间，估值与基本面存在一定背离；而公司销售表现领跑行业，有望为股价与估值提供有力支撑，估值具备修复空间，因此维持买入评级。

多维研判前置决策，深耕六大核心标杆城市

当前，房地产行业正步入供需格局深度调整与市场价值逻辑重塑的新阶段。

新华社刊发评论称，我国房地产市场已告别普涨普跌阶段，进入“核心稳、边缘出清”的结构性新阶段。

多家机构监测数据也显示，全国楼市正形成清晰的“二八分化”格局，约20%的核心城市核心区域抗跌保值、温和上涨，而约80%的三四线城市则陷入流动性枯竭的困境。真正具备资产“压舱石”功能的，主要集中在北上广深一线城市以及杭州、成都等强二线城市。这些区域普遍具备产业基础扎实、人口持续流入、配套资源完善三大共性特征，构成了核心城市资产价值的底层逻辑。

近期楼市“小阳春”行情同样由一线城市率先启动。国家统计局最新数据显示，2月70个大中城市中，一线城市新建商品住宅价格率先结束连续9个月的下跌态势，北京、上海等核心城市的二手房价格同步回暖。

在此背景下，优化资产质量、精准投资已成为房企的核心命题。

对此，越秀地产建立了一套多维度的市场研究体系，推动投资端与各业务部门高效协同联动，为投资决策提供扎实的数据支撑。同时，公司以投资拉动产策前置，在拿地阶段即完成产品规划与开发策略的预研，有效降低开发环节的不确定性，保障投资回报的可预期性。

在战略取向上，越秀地产坚持核心城市聚焦战略，提出“读城、读地、读人”的操盘理念，深入洞察不同城市的需求特征，持续深化属地运营能力。公司还积极协同地方政府优化土地供应节奏，在政企互动中构建差异化的竞争优势，实现互利共赢。

正是基于这一套成熟的投资管理体系，越秀地产的投资重心高度集中于北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市。2025年，这六座城市的权益投资额占比高达96.3%，具备极强的投资聚焦力度。从销售贡献来看，这一布局成效显著，北京单城销售突破30B元，上海和广州分别实现22.2B元和29.1B元，三城合计贡献公司总销售的约78%。整体而言，公司在一二线核心城市的销售占比已达85.6%。

千亿销售规模背后，正是源于投资端的前瞻布局，更离不开土储端的厚实家底。截至2025年底，越秀地产总土地储备为18.55M平方米，布局持续向高能级城市集中，一二线城市合计占比达94.4%。2025年新增土储中，一线城市占比进一步提升至67.7%。此外，越秀地产还抢抓市场回落的增储、低溢价窗口精准加仓，最终将拿地平均溢价率控制在9.3%以内，较TOP10房企均值低近五成。

值得关注的是，今年2月，越秀集团以23.6B元摘得广州珠江新城-金融城-琶洲三大CBD交汇的马场地块，引起行业广泛关注。

业内人士表示，该项目是珠江新城最后一块连片城市更新地块，以开放型公共空间串联顶奢商业（已签约SKP）、高端酒店、超甲级办公等业态。越秀地产有望凭借城市综合开发运营能力深度参与。此前集团“母公司孵化-上市公司注入”模式已通过琶洲南TOD完成验证，为后续资产运作提供成熟路径。马场这类稀缺项目，不仅能带来长期业绩增量，更能推动企业产品力、品牌力与运营能力的系统性升级。

打磨硬核“好房子”锚定主流需求筑牢行业护城河

如果说优化土储是为未来发展积蓄势能，那么精进产品与服务则是企业为长远竞争锻造的内生能力。

业内人士表示，在行业结构性分化持续深化的背景下，唯有坚守产品主义，以创新理念与极致体验锻造真正契合市场需求的“好房子”，方能在新一轮周期中赢得主动。

2025年，北京、上海等核心城市政策窗口陆续打开，但购房者的选择却愈发谨慎。资金更加理性地集中流向那些确定性较强的项目。什么样的项目才算“确定性强”？

“好房子”已连续两年写入政府工作报告，这一政策导向早已与市场需求同频共振。即“好房子”不再停留于概念层面，而是成为楼市投资与消费的新动能，也获得了购房者用真金白银投出的认可。

中指研究院数据显示，越秀地产在北京的和樾望雲项目，开盘当月去化率达96%，以9.25B元的销售额位居2025年北京市商品住宅销售榜首；上海翡雲悦府则以15.9B元、1022套的成绩，拿下上海市销售套数与销售面积双料第一……

而这些单盘的表现只是越秀地产获得市场认可的一个切面。将视角拉升至公司整体，越秀地产在多个核心城市均取得了不俗的成绩。在广州大本营，公司以29.1B元销售额位居当地TOP2；北京突破30B元，同样位列榜单第二；上海则实现22.2B元，排名第七。

“公司始终坚守‘好产品、好服务、好品牌、好团队’的‘四好企业’长期战略。“越秀地产董事长林昭远在业绩会上表示。

实际上，从“造房子”到“造好房子”，再到“造好生活”，越秀地产持续深化客研体系，落地“4X4好产品理念”，完成四大产品线标准化升级，差异化满足高端改善与品质刚需客群。通过大力推进设计施工一体化与“悦智造”体系升级，实现产品品质、建造效率与客户满意度的同步提升，多个项目荣获行业设计与品质大奖。

与此同时，越秀以客户全生命周期需求为核心，构建“研-建-服”三位一体的产品创新体系，加快健康人居技术研发应用，以“产品+服务+运营”一体化推进“好房子、好小区”建设，实现从产品交付到价值共生的跨越式升级。

站在“十五五”开局的新起点，房地产行业格局正在发生深刻变化，资源与市场空间持续向具备综合实力的企业集中。越秀地产凭借健康的财务底盘、精准的投资布局、扎实的产品能力以及稳健的发展势头，在这场行业洗牌中走出了独立行情。其经验表明，穿越周期的关键不在于规模大小，而在于底盘是否扎实、战略是否清晰、执行是否到位。这正是房地产行业迈向高质量发展的应有之义。