Huaren Real Estate laba menurun, memperkirakan masa paling sulit di industri properti telah berlalu

Tanya AI · Apakah laba dari bisnis yang berjalan secara berulang mengungguli pengembangan dan penjualan yang biasanya bersifat siklis, apakah model baru properti sedang bangkit?

Di tengah periode industri yang sedang bergejolak, China Resources Land (01109.HK) sebagai BUMN milik pusat yang menjalankan banyak jalur sekaligus pun sulit untuk sepenuhnya mandiri.

Pada 30 Maret, China Resources Land mengungkapkan kinerja tahun 2025. Dalam periode laporan, perusahaan meraih pendapatan usaha sebesar 2814,4 miliar yuan, naik 0,9%; laba kotor mencapai 597,44 miliar yuan, turun tipis sekitar 1% year-on-year; laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham sebesar 254,2 miliar yuan, turun tipis 0,5% year-on-year; laba bersih inti mencapai 224,8 miliar yuan, turun 11,4% year-on-year, mengalami penurunan selama dua tahun berturut-turut, dan penurunannya lebih besar dari periode yang sama tahun sebelumnya.

Penurunan laba tersebut dipengaruhi oleh tekanan berkelanjutan dari segmen pengembangan dan penjualan. Berdasarkan laporan keuangan, pada tahun 2025, nilai omzet bisnis tipe pengembangan dan penjualan dari China Resources Land mencapai 2381,6 miliar yuan, naik tipis 0,4% year-on-year; dalam total pendapatan, kontribusinya mendekati 85%, namun laba bersih inti yang dihasilkan hanya 108,3 miliar yuan, turun tajam lebih dari 28% year-on-year.

Di balik itu terdapat marjin laba kotor penyelesaian yang terus merosot. “Dalam pendapatan dari penghasilan penyelesaian pengembangan, porsi pendapatan kota-kota kelas satu dan dua adalah 88%, dan harga unit penyelesaian juga naik 10%,” kata Zhao Wei, Chief Financial Officer China Resources Land, “tetapi akibat dari penurunan yang terjadi di seluruh industri, marjin laba kotor penyelesaian turun 1,3 poin persentase.”

Menurut keterbukaan, harga rata-rata penyelesaian China Resources Land tahun 2025 naik 10,5% menjadi 24599 yuan per meter persegi, sedangkan di bawah pengaruh kenaikan biaya tanah sekitar 14%, biaya penyelesaian per unit naik 12,3%, sehingga marjin laba kotor penyelesaian diturunkan menjadi 15,5%.

Seorang reporter menelusuri laporan keuangan selama bertahun-tahun dan menemukan bahwa marjin laba kotor bisnis pengembangan dan penjualan China Resources Land mencapai level tertinggi historis 42,9% pada tahun 2018. Setelah itu, marjin terus menurun hingga pada 2024 turun di bawah 20%, yaitu hanya 16,8%, dan tahun ini kembali mencetak rekor terendah baru.

Penurunan kemampuan menghasilkan laba secara terus-menerus pada bisnis skala besar ini juga turut melemahkan marjin laba kotor terpadu China Resources Land. Hingga akhir 2025, indikator tersebut berada di 21,1%, turun 0,5 poin persentase lagi dibandingkan tahun sebelumnya, dan juga menjadi rekor terendah dalam beberapa tahun terakhir.

Sebagai perbandingan, bisnis berulang yang mencakup pendapatan sewa properti yang bersifat operasional serta bisnis manajemen aset ringan berbasis biaya justru tampil lebih stabil. Dalam periode laporan, segmen bisnis ini secara total menghasilkan pendapatan sebesar 432,8 miliar yuan; skala pendapatannya relatif lebih kecil, tetapi laba bersih inti yang berkontribusi mencapai 116,5 miliar yuan, sudah melampaui segmen pengembangan dan penjualan, dengan porsi dalam total laba bersih inti mendekati 52%.

Pada saat yang sama, kedua bisnis tersebut menonjol dalam kemampuan menghasilkan laba. Marjin laba kotor bisnis pendapatan sewa properti yang bersifat operasional adalah 71,8%, naik 1,8 poin persentase year-on-year; sementara bisnis manajemen aset ringan berbasis biaya yang berpusat pada divisi properti, marjin laba kotornya naik 2,5 poin persentase year-on-year menjadi 35,5%.

Meskipun pada periode penyesuaian industri saat ini bisnis pengembangan dan penjualan terus terpukul, namun sebagai “fondasi kinerja”, China Resources Land tetap menaruh harapan yang cukup tinggi pada bisnis tersebut.

Dari data tiga minggu pertama bulan Maret tahun ini, Chen Wei, Chief Operating Officer dan Wakil Presiden China Resources Land, menilai bahwa pasar saat ini sudah menunjukkan karakteristik perbaikan yang bersifat struktural. Di satu sisi, penjualan rumah baru secara month-to-month meningkat pada Januari hingga Februari; di sisi lain, penjualan rumah bekas secara month-to-month maupun year-on-year sama-sama mengalami peningkatan yang relatif besar, dan pada beberapa kota muncul titik tertinggi dalam beberapa tahun terakhir.

“Kami sangat memperhatikan keluarnya kebijakan yang terus berlanjut serta sinyal struktural yang ditunjukkan pasar. Khususnya di pasar rumah bekas, pemulihan harga untuk unit rumah lama di sebagian kota inti mendorong kenaikan volume transaksi,” kata Chen Wei. “Kami menilai bahwa periode paling sulit bagi industri sudah berlalu, dan sekarang secara resmi memasuki fase pembentukan dasar dan pemulihan serta periode diferensiasi yang mendalam: kota-kota inti dan segmen berkualitas akan lebih dulu stabil, sedangkan kota lainnya akan melakukan pemulihan yang lambat dengan dasar mencerna persediaan yang ada secara bertahap.”

China Resources Land saat ini memiliki nilai persediaan yang tersedia (in hand) relatif cukup. Chen Wei mengungkapkan, sumber daya yang bisa dijual secara keseluruhan sekitar 4500 miliar yuan, belum termasuk sumber daya yang kontribusinya berasal dari perolehan tanah baru pada 2026; dari sisi struktur, perusahaan juga berfokus pada kota-kota inti, dengan porsi kota-kota kelas satu dan dua sebesar 92%. Ia memperkirakan skala penjualan China Resources Land pada 2026 pada dasarnya akan setara dengan 2025. Pada 2025, China Resources Land mencapai nilai penjualan properti yang ditandatangani 2336 miliar yuan, mempertahankan posisi peringkat ketiga di industri. Luas yang ditandatangani adalah 922 juta meter persegi, turun 18,6% year-on-year.

Ketua Dewan Direksi China Resources Land, Li Xin, mengakui bahwa pada 2026-2027, bisnis pengembangan dan penjualan masih akan menanggung tekanan pasar tertentu. Namun, seiring peningkatan kualitas investasi, serta realisasi “mengerjakan satu hingga tuntas” yang terus berjalan, rilis tambahan yang berkesinambungan akan mendorong bisnis pengembangan stabil dan kembali pulih.

“Diperkirakan pada akhir ‘Rencana Lima Tahun ke-15 dan ke-5’ (periode ‘15-15’), skala pendapatan bisnis pengembangan dan penjualan dipertahankan di kisaran 2000 miliar–2500 miliar yuan, dengan porsi pendapatan bertahan pada level 70%-75%, dan porsi laba mendekati hampir 4/10.” Saat membahas panduan kinerja, Li Xin menyebutkan bahwa pada periode yang sama, pendapatan bisnis sewa properti operasional diperkirakan stabil di atas 300 miliar yuan, dengan porsi pendapatan mendekati 15%, dan porsi laba mendekati 5/10; sementara pendapatan bisnis manajemen aset ringan berbasis biaya diperkirakan dengan skala di atas 200 miliar yuan, dengan porsi laba sekitar 10%-15%.

(Artikel ini berasal dari YiCaijing Pertama)