Layanan operasional memikul beban keuntungan, apakah mesin kedua Longfor sudah berjalan?

Penulis | Zhou Zhiyu

Industri properti membahas “model baru” selama bertahun-tahun, namun hanya segelintir perusahaan yang benar-benar berhasil keluar dari model lama. Sebagian besar pengembang properti masih terjebak dalam kubangan utang, dan meskipun ada yang selamat, umumnya mereka juga melakukannya dengan mengecilkan skala operasi untuk bisa bernapas.

Pada 27 Maret, Grup Longfor mengadakan konferensi rilis kinerja untuk tahun fiskal 2025. Dari data laporan keuangan, terlihat adanya perubahan struktural yang sedang ditunjukkan oleh Longfor: sementara bisnis pengembangan masih tertekan di tengah musim dingin industri, bisnis operasional dan layanan sudah tumbuh menjadi entitas laba mandiri dengan pendapatan tahunan mendekati 270 miliar, margin laba kotor lebih dari 50%, dan kontribusi laba setelahnya mendekati 8 miliar.

Tekanan di sisi pengembangan properti adalah hal yang terang-terangan. Volume penjualan rumah baru di seluruh negeri terpangkas hingga setengah dari level puncaknya pada tahun 2021, sedangkan harga rumah sekunder turun hampir 40%. Biaya penyesuaian selama lima tahun terutama tercermin pada periode penyelesaian di tahun 2025 dan 2026. Longfor juga tidak luput, dan pada tahun 2025 untuk pertama kalinya mencatat kerugian laba setelah hak kepentingan inti meski sudah menghasilkan laba setelah penyesuaian hak kepentingan inti. Ini bukan masalah Longfor saja; ini adalah tagihan bersama seluruh industri.

Selain itu, pada tahun 2025, bisnis operasional dan layanan Longfor meraih pendapatan sebesar 267,7 miliar yuan, mencetak rekor tertinggi sepanjang masa, dan proporsinya terhadap total pendapatan naik menjadi 27,5%. Bisnis ini memiliki margin laba kotor lebih dari 50% dan menghasilkan laba setelah hak kepentingan inti sebesar 79,2 miliar. Artinya, bila dipisahkan sendiri, segmen layanan operasional Longfor adalah entitas laba dengan pendapatan tahunan mendekati 270 miliar dan margin laba bersih sekitar 30%.

Manajemen memberikan jadwal waktu yang lebih jelas: paling lambat pada tahun 2028, pendapatan operasional dan layanan akan melampaui pendapatan pengembangan properti. Pada saat itu, EBITDA layanan operasional yang menutup beban bunga berpotensi mencapai 4 kali.

Dalam tiga setengah tahun terakhir, Longfor menurunkan liabilitas berbunga sebesar 60 miliar, pinjaman properti yang bersifat operasional menembus lebih dari 100 miliar, dan arus kas kas operasi selama tiga tahun berturut-turut bernilai positif. Pada akhir tahun 2025, liabilitas berbunga turun menjadi 152,8 miliar; pada tahun 2026, jatuh tempo pembiayaan kredit pada level grup hanya sekitar 6 miliar, turun tajam dibanding 22 miliar pada tahun sebelumnya.

Ini adalah angka-angka pada level permukaan. Namun dalam konferensi kinerja, detail yang mudah terlewat adalah bahwa di bawah segmen operasional dan layanan Longfor, terdapat empat jalur: investasi komersial, manajemen aset, layanan properti, serta smart building (pembangunan cerdas). Masing-masing memiliki pola strategi dan kondisi yang tidak sama.

Tianjie Commercial adalah kekuatan utama mutlak segmen operasional Longfor: 99 pusat perbelanjaan, tingkat hunian 97%, dan pendapatan sewa sebesar 112 miliar, dengan omzet tahun 2025 yang tumbuh 17% secara year-on-year. Ini adalah mesin pencetak uang yang sudah terbukti berjalan.

Sementara itu, jalur properti mengalami putaran penyusutan yang disengaja. Pendapatan sekitar 112 miliar, turun tipis secara year-on-year; penyebabnya adalah Longfor secara aktif keluar dari sejumlah proyek yang biaya sewanya rendah dan level kemampuannya juga rendah. Pernyataan manajemen adalah penyesuaian pada dasarnya sudah selesai, dan pada 2026 pertumbuhan akan kembali ke kisaran dua digit.

Jalur manajemen aset bertransformasi dari apartemen sewa jangka panjang Guanjiu menjadi kombinasi enam lini bisnis, serta berencana membuka sekitar sepuluh apartemen lansia Wanshuyanchun dalam tiga tahun ke depan.

Jalur smart building Longfor, yaitu Longfor Longzhizao, justru merupakan pengecualian: pendapatan 1,3 miliar yuan adalah yang terkecil dalam portofolio grup, tetapi di tengah industri yang semakin kompetitif, tetap mempertahankan perkembangan berkecepatan tinggi.

Wall Street Insights mengetahui bahwa dalam beberapa tahun terakhir yang singkat, perusahaan pengada (design-and-build) melonjak dari belasan menjadi lebih dari seratus. Industri memasuki tingkat kompetisi yang sangat ketat (inner卷). Proporsi proyek dengan tarif di bawah 2% sudah mencapai 45%, proyek dengan tarif 2%-3% mencapai lebih dari 36%, dan gabungannya melampaui delapan puluh persen. Ada pemimpin perusahaan pengada yang secara gamblang berujar agar pengembang properti tidak lagi ikut mengerahkan persaingan dalam pasar pengada yang semakin kompetitif.

Penjelasan Ketua Grup Longfor, Chen Xuping, tentang bagaimana Longfor bisa keluar “membunuh” dari lautan merah itu adalah: Longfor tidak ikut dalam kompetisi tarif yang tidak rasional apa pun, melainkan meraih keuntungan dengan menciptakan nilai yang lebih besar bagi pihak pemberi mandat.

Saat proyek pengada dapat membantu pemberi mandat menjual dengan harga yang lebih baik dan mencapai penjualan cepat (fast destocking), pemberi mandat secara alami bersedia membayar premi atas kemampuan mengoperasikan proyek.

Kalau dilihat lebih dalam, jalur perlindungan sejati Longfor Longzhizao tidak hanya berasal dari pengalaman dalam pengelolaan/operasi proyek, melainkan dari sinergi jalur dari perusahaan induknya. Longfor memiliki sekaligus operasi komersial, apartemen sewa jangka panjang, layanan properti, dan sistem digital. Kombinasi kemampuan ini memungkinkan Longfor Longzhizao menyediakan layanan end-to-end mulai dari perencanaan penentuan posisi hingga operasi setelah penyerahan. Perusahaan pengada murni sangat sulit meniru ekosistem seperti ini.

Hal ini juga sejalan dengan arah evolusi industri. Ketika pasar tambahan terus menyusut, perbaikan pada aset yang sudah ada (stock) dan upaya menghidupkan kembali proyek yang kesulitan pendanaan sedang menjadi “area bernilai” sesungguhnya dalam industri pengada. Longfor Longzhizao telah memverifikasi kemampuan semacam ini melalui penataan ulang dan pemulihan (turnaround) pada proyek Chengdu Xijingtai, serta transformasi proyek komersial dan perkantoran yang sudah ada di Shanghai Lujiazui Jinsui Building. Ini lebih menjelaskan masalah dibanding sekadar ekspansi skala semata.

Dengan menurunkan fokus dari Longfor Longzhizao ke keseluruhan Grup Longfor, akan terlihat narasi yang lebih besar sedang terbentuk.

Hal yang dilakukan perusahaan ini selama lima tahun terakhir pada dasarnya adalah membongkar dua bom sekaligus: satu adalah struktur utang, dan satu lagi adalah struktur bisnis. Fondasi baru, yaitu pinjaman properti operasional, arus kas operasional yang positif, serta laba dari layanan operasional, sudah mendekati tahap penyelesaian. Kalimat asli Chen Xuping dalam konferensi kinerja adalah: setelah migrasi struktur utang selesai, barulah fondasi model baru bisa dibangun sepenuhnya.

Peran Longfor Longzhizao di dalamnya adalah untuk membuktikan kapabilitas yang telah lama terakumulasi oleh Longfor: kemampuan seperti digitalisasi, pembangunan dan pengoperasian lintas berbagai lini usaha, dapat dilepaskan dari kerangka aset berat (heavy-asset), lalu dikirimkan sebagai produk layanan independen dan menghasilkan premi. Ini merupakan bagian kunci dalam pendalaman rantai transformasi strategis.

Tentu saja, transformasi Longfor belum selesai. Periode 2025 hingga 2026 masih menjadi titik terendah laba, dan pengoptimalan persediaan (stock) bisnis pengembangan masih perlu berperang menghadapi tantangan yang berat. Pernyataan manajemen mengenai “pemulihan pertumbuhan pada 2027” perlu diwujudkan; pertumbuhan laba dua digit setiap tahun pada segmen layanan operasional juga perlu diwujudkan; dan kemampuan Longfor Longzhizao untuk mempertahankan pertumbuhan berkecepatan tinggi di tengah tekanan turunnya tarif di industri juga perlu terus dibuktikan.

Namun setidaknya pada saat ini, Longfor menunjukkan jalur yang jelas: di musim dingin paling dalam yang melanda industri, perusahaan ini tidak mengandalkan penjualan aset untuk mempertahankan napas, melainkan menciptakan darah (cashflow) melalui kemampuan operasional, sekaligus mengekspor kemampuan tersebut ke luar, sehingga tercipta penciptaan nilai.

Jawaban “model baru”, Longfor memberikannya sebagai contoh yang bisa diamati. Apakah contoh tersebut bisa menjadi paradigma, masih perlu waktu dan kinerja untuk menjawabnya.