Cushman & Wakefield: Pasar Gedung Perkantoran Beijing Kuartal Pertama Stabil dalam Volume, Harga Turun, Diversifikasi Wilayah

Pada 2 April, Colliers International (kode perdagangan di Nasdaq: CIGI; kode perdagangan di Bursa Efek Toronto: CIGI) mengadakan konferensi pers Colliers International Beijing Kuartal Pertama 2026 di Beijing Qiaofu Fangcao di Chaoyang.

Saat ini, ekonomi makro Tiongkok menampilkan karakteristik ketahanan berupa “tekanan risiko eksternal, pengimbangan struktur internal.” Meski konflik geopolitik internasional menyebabkan titik tengah harga minyak bergeser secara signifikan ke atas, berkat struktur konsumsi energi dalam negeri yang didominasi batu bara serta perkembangan pesat industri energi baru, jalur penularan kenaikan harga minyak menuju inflasi inti relatif terbatas. Karena pemulihan konsumsi akhir menunjukkan “pemisahan tipe K” — konsumsi wajib dan rantai perjalanan pulih lebih cepat, sedangkan konsumsi pilihan serta sektor-sektor bernilai siklus lanjutan properti masih lemah — tekanan dari sisi biaya sulit dialihkan secara efektif ke sisi konsumsi. Pola ketidaksesuaian yang mungkin muncul, yaitu “inflasi di hulu, deflasi di hilir,” membuat pembagian laba perusahaan industri terus condong ke hulu; manufaktur di hilir berpotensi menghadapi dilema “meningkatkan pendapatan namun tidak meningkatkan laba.”

Seiring “Rencana Kerja Lima Belas” (lima tahun ke depan) menempatkan “membangun sistem industri modern, memperkuat fondasi ekonomi riil” pada posisi terdepan dalam strategi, pola pembangunan berjenjang “peningkatan kualitas industri tradisional + penguatan industri yang berkembang + pembinaan industri masa depan” akan semakin terbentuk. Pada saat yang sama, “Rencana Kerja Lima Belas” juga menambahkan arahan “keterpaduan” dalam orientasi industri, menekankan integrasi sistemik antara sektor jasa dan manufaktur, yang menandai pergeseran pengembangan industri dari terobosan titik tunggal menuju peningkatan sistem. Dampak “integrasi sistemik sektor jasa dan manufaktur” terhadap pasar gedung perkantoran tidak sesederhana logika linier tradisional “perluasan sektor jasa mendorong peningkatan kebutuhan kantor.” Melainkan, melalui rekonstruksi bentuk ruang industri dan perubahan cara penciptaan nilai perusahaan, kebutuhan kantor direkonstruksi dari segi “kualitas” dan “kuantitas.”

Pada kuartal pertama 2026, total net absorption pasar gedung perkantoran kelas A di Beijing sekitar 57k meter persegi. Permintaan pasar bertambah secara moderat, dan tren pengurangan ruang kosong yang berkelanjutan terus berlanjut. Angka kekosongan turun 0,6 poin persentase secara kuartal ke kuartal menjadi 18,5%, sementara turun 1,7 poin persentase secara tahun ke tahun; dari sisi sewa, rata-rata sewa efektif bersih seluruh pasar mencapai 212,6 yuan per bulan per meter persegi, turun 4,2% secara kuartal ke kuartal, dan penurunan secara tahun ke tahun melebar hingga 12,4%. Karakteristik pasar “kuantitas stabil, harga turun” sangat terlihat. Kinerja subpasar menunjukkan diferensiasi yang jelas: volume pengurangan terutama terkonsentrasi pada proyek-proyek kelas A di subpasar non-inti di sekitar area pinggiran. Net absorption-nya mendekati 43k meter persegi, atau 75% dari total net absorption; ini menunjukkan proyek berkualitas di segmen non-inti telah menjadi kekuatan utama penyerapan permintaan. Net absorption subpasar CBD masih bernilai negatif, melanjutkan tren peningkatan area kosong yang terus bertambah selama tiga tahun terakhir; subpasar Lize mencatat untuk pertama kalinya pada kuartal ini net absorption bernilai negatif, yang juga merupakan penyesuaian yang bersifat baik setelah pengurangan skala besar yang terus berlangsung selama lima tahun di pasar tersebut. Berdasarkan data Colliers International, dari 2021 hingga 2025, net absorption bersih tahunan rata-rata subpasar Lize mencapai 152k meter persegi; tingkat kekosongan turun secara signifikan dari 66% menjadi 21,2% pada kuartal ini. Sejak 2025, seiring sewa rata-rata gedung perkantoran kelas A di Beijing terus menurun, persaingan antar-subpasar semakin ketat, dan subpasar Lize juga mulai menghadapi tekanan persaingan ganda: baik dari proyek lintas wilayah di dalam kawasan maupun dari proyek lintas wilayah di sekitar wilayah.

Tekanan penurunan sewa terus menular ke pasar. Dari kinerja pasar saat ini, akibat tekanan biaya, perusahaan cenderung memindahkan kantor dari pasar inti dengan sewa tinggi ke pinggiran subpasar dengan rasio biaya-manfaat lebih baik atau ke proyek-proyek baru. Proyek kelas A berkualitas di sekitar subpasar inti terus mengalirkan permintaan keluar dari kawasan inti. Dengan penyesuaian sewa yang berlanjut secara mendalam, pemilik perlu memberi perhatian utama pada tekanan pasokan baru berkelanjutan yang akan datang pada pasar gedung perkantoran kelas A Beijing dalam dua hingga tiga tahun ke depan, sekaligus menghadapi area kekosongan yang tinggi yang sudah ada saat ini dan tekanan pengurangan yang terus berlangsung — pasar ke depan mungkin akan cenderung menerapkan strategi insentif sewa yang lebih agresif, terutama untuk subpasar dengan skala pelepasan sewa yang besar, pasokan baru yang terkonsentrasi, atau tingkat kekosongan yang lebih tinggi.

Sebagai representasi pasar gedung perkantoran yang matang di Tiongkok, pola “kuantitas stabil, harga turun, diferensiasi wilayah” saat ini mencerminkan karakteristik inti real estat komersial pada masa transformasi ekonomi Tiongkok: pertama, permintaan yang didominasi sensitivitas biaya perusahaan; dalam konteks ritme pemulihan ekonomi yang cenderung lambat, perusahaan lebih menekankan pengendalian biaya kantor, daya tarik zona inti dengan sewa tinggi terus melemah, mendorong penyebaran permintaan ke wilayah dengan nilai biaya-manfaat yang lebih tinggi; kedua, kelebihan pasokan dan persaingan dari stok yang semakin menguat. Tingkat kekosongan yang relatif tinggi saat ini mencerminkan efek tertunda dari peningkatan pasokan tambahan sebelumnya; pasar telah memasuki tahap persaingan berbasis stok, sehingga pemilik perlu memperebutkan permintaan terbatas melalui pemberian keringanan sewa, peningkatan produk, dan cara lain; ketiga, rekonstruksi nilai aset inti. Financial Street dapat mempertahankan fundamental pasar yang relatif stabil karena pasokan tambahan terbatas dan penopang industri yang kuat. Zhongguancun, sebagai kawasan inti inovasi teknologi di Tiongkok, terus menerima arus permintaan kantor baru dari banyak perusahaan inovasi teknologi, mendorong subpasar tersebut mencatat net absorption lebih dari 120k meter persegi selama dua tahun berturut-turut, sementara tingkat kekosongan turun 5 poin persentase dari titik tertingginya menjadi 17,4%. Sebaliknya, subpasar yang tidak memiliki jangkar industri yang jelas mungkin menghadapi periode pengurangan yang lebih panjang dan tekanan sewa yang lebih besar.

Kinerja bertahap “kuantitas stabil, harga turun, diferensiasi wilayah” pada gedung perkantoran kelas A di Beijing saat ini bukan semata-mata penurunan pasar, melainkan penyesuaian aktif dan optimalisasi struktur dari real estat komersial yang matang pada masa transformasi ekonomi. Harapan pertumbuhan dasar justru terkandung dalam tren jangka panjang peningkatan industri. Colliers International berpendapat bahwa penurunan sewa secara mendalam adalah sinyal kunci penyesuaian diri pasar: di satu sisi, pemilik mempercepat pengurangan melalui keringanan sewa, mendorong pengeluaran penawaran yang kurang efisien; di sisi lain, biaya kantor yang lebih rendah menyediakan lingkungan yang lebih ramah bagi perusahaan rintisan teknologi dan perusahaan spesialisasi serta model inovasi, membantu pembangunan “pusat inovasi teknologi internasional” Beijing. Dalam jangka panjang, karena Beijing adalah pusat utama bagi inovasi teknologi nasional dan industri jasa layanan produktif, penyesuaian siklus saat ini sedang memberi ruang bagi pembangunan berkualitas tinggi — setelah penawaran yang kurang efisien selesai disingkirkan, dan permintaan dari industri baru terus dirilis, pasar akan secara bertahap kembali ke kondisi sehat “keseimbangan kuantitas-harga,” mewujudkan peningkatan kolaboratif real estat komersial dan ekonomi riil.

（责任编辑：徐帅 ）

     【免责声明】Artikel ini hanya mewakili pandangan pribadi penulis, tidak ada kaitan dengan Hexun. Situs Hexun bersikap netral terhadap pernyataan, pandangan, dan penilaian dalam artikel; tidak memberikan jaminan apa pun secara tegas maupun tersirat mengenai akurasi, keandalan, atau kelengkapan konten yang tercakup. Pembaca hanya untuk referensi dan menanggung seluruh tanggung jawab sendiri. Email：news_center@staff.hexun.com

举报