Unta di Gurun Pasir: Penyimpanan Air dan Pencarian Sumber dalam Laporan Keuangan Chengxin Holdings 2025

Di tengah hamparan gurun pasir, menemukan sumber air adalah cara bertahan hidup paling penting bagi unta.

Pada tahun 2025, industri properti masih berada dalam persilangan rasa sakit masa transisi dan peluang untuk restrukturisasi, dengan sebagian besar perusahaan pengembang sibuk mencari jalur yang tepat; ada yang mengurangi pengembangan properti, ada pula yang berfokus pada bisnis yang bersifat operasional. Perusahaan properti swasta Jiangsu, Xincheng Holding, secara bertahap telah menyelesaikan peralihan identitas—tidak lagi hanya hidup dari menjual rumah, tetapi berbalik menjadi platform operasional yang menjadikan arus kas komersial sebagai moat (benteng) utamanya.

Sumber gambar: Visual China

Pada 27 Maret, laporan tahunan 2025 yang dirilis oleh Xincheng Holding menunjukkan bahwa pada periode tersebut perusahaan membukukan pendapatan usaha sebesar 53.01B yuan, serta laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham perusahaan tercatat sebesar 680 juta yuan; ini adalah salah satu dari sedikit perusahaan properti swasta yang masih mempertahankan profit.

Profit tidak bergantung pada pelepasan aset sekali jalan atau restrukturisasi utang, melainkan berasal dari pertumbuhan endogen bisnis utama, terutama karena segmen komersial terus menyumbang marjin kotor yang tinggi.

Pada tahun 2025, Xincheng Holding meraih total pendapatan operasi komersial sebesar 14,09 miliar yuan, naik 10,00%, dan porsi terhadap total pendapatan usaha meningkat menjadi 25%; selain itu, marjin kotor dari sewa dan manajemen properti menyumbang 63% dari total marjin kotor perusahaan, dengan margin kotor mencapai 70%, yang berarti terjadi perbaikan mendasar pada struktur profit perusahaan.

Arus kas adalah garis hidup bagi perusahaan. Hingga akhir 2025, arus kas operasional Xincheng Holding telah bernilai positif selama 8 tahun berturut-turut, dan mempertahankan rekor pasar terbuka “tanpa gagal bayar (zero default)”.

Di sisi pendanaan, Xincheng Holding juga merupakan “pemecah kebekuan” yang jarang dimiliki oleh perusahaan properti swasta. Obligasi dolar AS, MTN, REITs publik, REITs antar-lembaga, dengan saluran pendanaan yang beragam mengirim sinyal yang jelas kepada pasar: perusahaan properti swasta ini masih memiliki kemampuan “menciptakan dana” (hebat untuk berdaya hidup) dan nilai kredit.

“Unta” adalah metafora yang diberikan orang-orang Xincheng untuk diri mereka sendiri. Saat berada dalam siklus yang menguntungkan, mereka menyimpan air; saat berada dalam siklus yang berlawanan, mereka bertahan teguh; dan di setiap putaran badai pasir, mencari sumber air adalah “semangat unta” yang dimiliki Xincheng Holding untuk menembus siklus. Seiring industri properti yang sudah lama berakhir dengan kecemasan soal skala, Xincheng Holding menunjukkan sikap bertahan hidup yang sama sekali berbeda—dengan merekonstruksi basis penilaiannya melalui operasi komersial, melangkah menuju oase selangkah demi selangkah, mengikuti ritmenya sendiri.

Operasi komersial membangun “moat arus kas”

Ketika laba kebanyakan perusahaan properti sangat bergantung pada penjualan pengembangan perumahan, Xincheng Holding sudah mulai menyusun strategi “dua mesin penggerak” lebih dari sepuluh tahun lalu. Karena itu, ketika industri berada dalam fase berlawanan siklus, perusahaan mampu menyesuaikan diri dengan cepat—secara proaktif mengurangi bisnis pengembangan dan memusatkan pada bisnis komersial.

Pada tahun 2012, mal pertama Xincheng Holding, Plaza Wuyue Wujin di Changzhou, resmi dibuka. Saat ini, Xincheng Holding telah menempatkan 207 Plaza Wuyue di 141 kota di seluruh negeri; jumlah yang sudah dibuka mencapai 178 unit, dengan luas yang telah dibuka sebesar 16.49M meter persegi, serta tingkat hunian/okupansi penyewaan 97,86%. Jumlah pembukaan mal berada di peringkat teratas di antara perusahaan tercatat yang ada di dalam maupun luar negeri di Tiongkok.

Dalam satu tahun terakhir, momentum pemulihan konsumsi domestik melemah; sepanjang tahun, jumlah pusat perbelanjaan yang baru dibuka secara nasional adalah 337 unit, terendah dalam hampir 11 tahun terakhir, dan industri properti komersial sedang beralih secara menyeluruh dari ekspansi skala menuju tahap pembangunan berkualitas tinggi dengan fokus pada “optimasi aset yang sudah ada + pendalaman nilai”.

Dalam lingkungan seperti ini, Xincheng Holding berhasil membuka sesuai jadwal 5 Plaza Wuyue; sementara dari 178 Plaza Wuyue yang sudah beroperasi, Plaza Wuyue yang masuk melalui output manajemen (yang sudah dibuka) mencapai 30 unit, membuktikan kemampuan kuat dalam penjaminan pemasaran/operasi penempatan penyewa (招商运营) dan kontrol pengelolaan proyek milik manajemen komersial Wuyue.

Skala adalah fondasi, sedangkan efisiensi operasional adalah kompetensi inti properti komersial. Tidak hanya mempertahankan tingkat hunian/okupansi penyewaan pada level tinggi 97,86%, data operasional kunci segmen bisnis komersial Xincheng Holding juga menunjukkan tren kenaikan.

Pada tahun 2025, total volume arus pengunjung Plaza Wuyue mencapai 2B orang-kali, naik 13,31%; total nilai penjualan 97B yuan (tidak termasuk penjualan kendaraan), naik 7,18%; hingga akhir tahun 2025, jumlah anggota mencapai 54,97 juta orang, naik 25,82% dibanding akhir 2024; penjualan, pendapatan, arus pengunjung, dan belanja anggota semuanya meningkat year-on-year (YoY), yang berarti Plaza Wuyue telah bertransformasi dari “pasar aliran (flow)” menjadi “pasar simpanan (retained flow)”—yakni dari “mengandalkan aliran” menuju “menghasilkan nilai yang bertahan”.

Ketika industri beralih dari ekspansi penambahan (incremental) menuju optimasi aset yang sudah ada, cara agar proyek-proyek lama yang telah dioperasikan selama bertahun-tahun tetap kembali bertenaga juga merupakan tolok ukur utama untuk menilai kemampuan operasi komersial.

Pada tahun 2025, Plaza Wuyue Wujin Changzhou menyelesaikan upgrade dan renovasi. Tidak hanya fasad penutup luar/curtain wall diperbarui dan dipasang ulang, tata ruang internal juga melakukan penyambungan vertikal (menghubungkan ke atas-bawah), sehingga 135 merek menjalani upgrade, dengan luas revitalisasi lebih dari 23k meter persegi. Melalui pembaruan ini, Plaza Wuyue Wujin Changzhou juga menjadi “Wuyue dengan label emas pertama di seluruh negeri”. Data kinerja tiga hari pertama setelah pembukaan menunjukkan bahwa arus pengunjung proyek mencapai 485 ribu orang-kali, nilai penjualan menembus 42,5 juta yuan, dan semuanya memperbarui rekor sejarah Plaza Wuyue yang beroperasi di seluruh negeri pada periode operasionalnya.

“Kondisi pertumbuhan pendapatan sewa komersial perusahaan saat ini stabil dan berkelanjutan, kualitas lebih dulu daripada kuantitas, kualitas lebih dulu daripada harga. Perusahaan sepenuhnya menangkap peluang struktural di pasar konsumsi, dengan bertumpu pada konsep inti ‘metode operasional lima langkah’ dari manajemen komersial Wuyue, memusatkan pada peningkatan nilai aset dan peningkatan pengalaman konsumsi.” Demikian dikatakan oleh Wang Xiaosong, Ketua Dewan Xincheng Holding.

Penampilan segmen bisnis komersial yang cemerlang adalah bantalan keamanan bagi perkembangan perusahaan. Di sisi pengembangan properti, Xincheng Holding juga dapat memilih untuk secara proaktif memperkecil skala, memusatkan pada penagihan kembali dana (回款) dan jaminan penyelesaian proyek (保交楼), sehingga memberi perlindungan bagi keamanan arus kas perusahaan. Pada tahun 2025, Xincheng Holding menyerahkan lebih dari 38k unit rumah; akumulasi penyerahan dalam tiga tahun terakhir menembus 278k unit; pada tahun tersebut, jumlah penagihan kembali mencapai 23k yuan, dengan tingkat penagihan kembali 110,41%.

Fondasi keuangan yang kokoh membangun bantalan keamanan, menjaga rekor “tanpa gagal bayar” di pasar terbuka

Pada tahun 2025, lapisan pembekuan kondisi pendanaan bagi perusahaan properti swasta belum sepenuhnya mencair; dalam lingkungan yang sulit seperti ini, Xincheng Holding menyelesaikan beberapa terobosan pendanaan dalam berbagai bentuk, menjadikannya “pemecah kebekuan” di industri.

Pada bulan Juni tahun lalu, induk Xincheng Holding, Xincheng Development, berhasil menerbitkan obligasi senior tanpa jaminan berdenominasi 485k dolar AS dengan tenor 3 tahun; ini juga merupakan obligasi luar negeri pertama perusahaan properti swasta dalam 3 tahun terakhir. Pada November 2025 dan Februari 2026, perusahaan juga melakukan penerbitan obligasi dolar AS luar negeri sebanyak dua kali, dengan total skala penerbitan sekitar 5,6 miliar yuan.

Sepanjang tahun lalu, Xincheng Holding juga berhasil menerbitkan tiga seri MTN, dengan total nilai 3,65 miliar yuan; semuanya memperoleh jaminan penuh dari China Bond Credit Enhancement Investment Co., Ltd., dengan tingkat bunga penerbitan terendah hanya 2,68%, menciptakan rekor terendah sepanjang masa, dan memperpanjang jangka waktu utang menjadi 5 tahun.

Pada bulan November tahun lalu, Komisi Sekuritas Tiongkok menerbitkan “Pengumuman tentang peluncuran uji coba investment trust fund atas real estat komersial (draft untuk meminta pendapat)” yang secara resmi memasukkan real estat komersial ke dalam ruang lingkup uji coba public REITs; hal ini menyediakan dukungan alat keuangan penting untuk membantu industri properti beralih ke model perkembangan baru berupa pengelolaan aset.

Pada bulan November yang sama, Xincheng Holding juga sukses mencatatkan diri dan menerbitkan transaksi pertama nasional berbasis konsumsi atas dasar aset berupa Plaza Wuyue Qingpu Shanghai melalui REITs antar-lembaga konsumsi, yang tidak hanya mengaktifkan kembali aset komersial secara efektif, tetapi juga membentuk dan membuka “investasi–pendanaan–pembangunan–pengelolaan–keluar (exit)” dalam bentuk siklus tertutup end-to-end; ini menyediakan contoh yang bisa direplikasi bagi industri. Pada 16 Maret, Guojin Asset Management—Wuyue Plaza REITs antar-lembaga untuk perluasan pertama di tahun 2026 memperoleh persetujuan dari Bursa Efek Shanghai (SHSE); perkiraan dana yang dihimpun adalah 38k yuan.

Dengan memanfaatkan sepenuhnya dukungan kebijakan, Xincheng Holding mencapai optimasi total skala pendanaan dan struktur pendanaan, serta penurunan berkelanjutan biaya pendanaan, untuk memastikan pelunasan penuh utang yang jatuh tempo di pasar terbuka.

Data laporan keuangan menunjukkan bahwa pada tahun 2025, arus kas bersih yang berasal dari aktivitas operasional Xincheng Holding adalah 278k yuan, positif selama 8 tahun berturut-turut, dan memastikan setiap utang publik dipenuhi lebih cepat atau sesuai jadwal, mempertahankan rekor pasar terbuka “tanpa gagal bayar”.

Hingga akhir tahun 2025, Xincheng Holding memperoleh total batas kredit grup dari berbagai bank sebesar 62,9 miliar yuan, di mana perusahaan dan anak perusahaannya telah menggunakan 24,1 miliar yuan; rasio net utang perusahaan adalah 56,97%, tetap berada pada level rendah di industri; biaya pendanaan rata-rata keseluruhan adalah 5,44%, turun 0,48 poin persentase dibanding akhir 2024.

Penanggung jawab keuangan Xincheng Holding, Guan Youdong, mengungkapkan bahwa ke depan, perusahaan akan terus mengeksplorasi penggunaan berbagai instrumen pembiayaan berbasis ekuitas dan utang seperti multi-level REITs, obligasi perusahaan, MTN, pinjaman properti operasional, dan lainnya; untuk memperluas saluran pendanaan, memperpanjang tenor pendanaan, dan menurunkan biaya pendanaan.

Ketika industri beralih dari penambahan menuju aset yang sudah ada, Xincheng Holding membangun batu penahan guncangan dengan kemampuan operasi bisnisnya sendiri dan disiplin keuangan yang sangat ketat; saat siklus menguntungkan, ia adalah kutub pertumbuhan laba; saat siklus berlawanan, ia adalah jalur suplai untuk menembus badai pasir.

Dari pengembang menjadi operator, valuasi mengalami perbaikan

Seiring kontribusi segmen komersial melampaui enam puluh persen, logika valuasi Xincheng Holding sedang mengalami perubahan mendasar. Pasar tidak lagi memasukkannya secara sederhana ke dalam kategori pengembang perumahan, melainkan mulai meninjaunya ulang dengan kerangka operator operasi komersial.

Di saat yang sama, terobosan pendanaan dan performa kredit Xincheng Holding pada tahun 2025 juga secara bertahap memperbaiki ekspektasi valuasi perusahaan di pasar modal.

Di akhir tahun lalu, Morgan Stanley menaikkan peringkat Xincheng Holding menjadi “overweight (lebih disukai)”; pihaknya menyatakan bahwa Xincheng Holding mencapai pertumbuhan sewa yang lebih tinggi dari ekspektasi dengan meningkatkan pangsa pasar, serta terus menaruh keyakinan pada prospek sekuritisasi aset perusahaan. Baru-baru ini, beberapa perusahaan sekuritas domestik juga memberikan peringkat “buy” kepada Xincheng Holding.

Di luar segmen bisnis komersial yang semakin matang, Xincheng Holding sedang mengubah kemampuan pengelolaan yang sudah bertahun-tahun terkumpul baik dalam bisnis komersial maupun pengembangan perumahan menjadi produk layanan aset ringan yang dapat dioutputkan ke pihak eksternal.

Pada tahun 2025, Xincheng Construction Management menambah luas yang ditandatangani sebesar 10,61 juta meter persegi. Hingga akhir tahun 2025, total terdapat 155 proyek yang dikelola, dengan total luas konstruksi yang dikelola lebih dari 26,00 juta meter persegi; mencakup pengelolaan pembangunan perumahan untuk pemerintah (代建), pengelolaan proyek komersial (代建), serta memperluas dan menambah jalur layanan nilai tambah.

Sumber gambar: Visual China

Diketahui bahwa pada November 2025, Xincheng Holding melakukan “pemecahan menjadi dua” untuk bisnis konstruksi dan pengelolaan (建管), yaitu Xincheng Wanjia Construction Management dan Xincheng Hongtu Construction Management; dua veteran memimpin masing-masing, menandai bahwa bisnis konstruksi dan pengelolaan naik status dari bisnis sampingan menjadi titik pertumbuhan strategis inti baru.

Saat ini, bisnis Xincheng Construction Management telah pada dasarnya menyelesaikan penataan skala nasional, dan laju pertumbuhan bisnisnya jauh melampaui percepatan rata-rata dari industri TOP20, menunjukkan potensi pertumbuhan yang sangat kuat.

Saat berjalan di gurun, unta tidak mengandalkan daya ledak, melainkan pada kemampuan menyimpan air dan daya tahan. Ketika industri memasuki periode penyesuaian mendalam, Xincheng Holding—berkat energi operasi komersial yang disimpan dan terakumulasi dalam jangka panjang—menjadi salah satu dari sedikit perusahaan properti swasta yang tetap mempertahankan profit. Dengan narasi praktis “hidup dulu agar punya masa depan”, perusahaan mengimbangi kecemasan “tertinggal”, dan melangkah tegas dengan langkah kuat para pelari berdaya tahan.

(Penanggung jawab/redaksi: Dong Pingping)

     【Penafian】Artikel ini hanya mewakili pandangan pribadi penulis dan tidak ada kaitannya dengan Hexun. Situs Hexun bersikap netral terhadap pernyataan, pandangan, serta penilaian dalam artikel ini, dan tidak memberikan jaminan eksplisit maupun tersirat apa pun mengenai akurasi, keandalan, atau kelengkapan dari konten yang terkandung di dalamnya. Para pembaca hanya untuk referensi, dan diharapkan menanggung seluruh tanggung jawab sendiri. Email: news_center@staff.hexun.com