Titik balik pengelolaan akan segera tiba, Country Garden mengumumkan "kewirausahaan kedua"

Tanya AI · Bagaimana restrukturisasi utang dapat membantu Country Garden (碧桂园) menurunkan utang mencapai seribu miliar?

Reporter Economic Daily 21st Century Wu Shuying

Country Garden telah merilis laporan keuangan tahun 2025. Berkat keuntungan yang diperoleh dari restrukturisasi utang, Country Garden menjadi salah satu pengembang properti swasta yang berhasil menyelesaikan restrukturisasi utang secara sistemik dan mencapai laba di neraca.

Menurut pengumuman, pada tahun 2025 Country Garden mencatat pendapatan usaha sekitar 154.9B yuan, laba bersih 1,5 miliar yuan. Dari sisi penjualan, Country Garden mencapai nilai kontrak penjualan hak sebesar sekitar 33,01 miliar yuan, dengan luas penjualan hak sekitar 4,02 juta meter persegi; setelah restrukturisasi utang, utang berbunga turun sekitar 105,5 miliar yuan dibanding akhir 2024; hingga akhir 2025, total aset sekitar 812.1B yuan, ekuitas bersih 44,3 miliar yuan. Selain itu, selama tahun 2025, total penyerahan unit rumah sekitar 170 ribu unit, dan dari 2023 hingga 2025 selama tiga tahun terkumulasi penyerahan hampir 1,15 juta unit rumah.

Laporan keuangan terbaru Country Garden menandai keberhasilan yang menentukan dari upaya penyelamatan diri yang intens selama tiga tahun. Para analis menyatakan bahwa sebagai pengembang properti swasta skala besar terdepan, kinerja Country Garden memiliki makna sebagai penunjuk arah bagi pemulihan dasar dan stabilisasi industri properti.

Restrukturisasi utang memperbaiki kinerja

Menurut laporan keuangan, pada tahun 2025, Country Garden mencatat pembalikan dari rugi menjadi untung secara pembukuan. Pendorong utama pembalikan dari rugi menjadi untung Country Garden berasal dari pemulihan keuangan sistemik yang dibawa oleh restrukturisasi utang yang sudah terealisasi.

Pada 30 Desember tahun lalu, restrukturisasi luar negeri Country Garden secara resmi mulai berlaku, dan penerbitan utang baru serta instrumen ekuitas telah selesai. Selain itu, skema restrukturisasi di dalam negeri Country Garden juga telah disetujui dengan lancar, akan memulai pembelian kembali kas, opsi saham, dan opsi kreditur umum secara berurutan; saat ini telah dimulai proses pembelian kembali kas dengan batas atas 450 juta yuan, dan diperkirakan selesai pada bulan April tahun ini.

Jika keuntungan restrukturisasi utang dikeluarkan, dari sisi operasional, Country Garden masih berada pada kondisi rugi bersifat sementara; faktor paling utama adalah penyisihan penurunan nilai aset yang besar akibat pengaruh situasi pasar properti secara keseluruhan. Berdasarkan laporan keuangan, pada tahun 2025 Country Garden membukukan rugi kotor sebesar 170k yuan.

Menurut pengumuman, karena masih adanya ketidakpastian pada pasar properti, Country Garden menetapkan jumlah penyesuaian untuk persediaan (tanah, proyek dalam pengerjaan) yang terkait dengan proyek-proyek yang ada sepanjang tahun sekitar 44,5 miliar yuan. Selain itu, akibat akumulasi berbagai faktor yang merugikan seperti lingkungan makroekonomi, lingkungan industri, dan kondisi keuangan yang negatif dari mitra kerja, Country Garden juga menetapkan kerugian penurunan nilai sebesar 10,5 miliar yuan untuk aset keuangan dan jaminan keuangan.

Perlu dicatat bahwa laba operasional Country Garden tahun lalu juga kembali positif. Pada tahun 2025, laba operasional Country Garden sebesar 43.12B yuan, sedangkan pada periode yang sama tahun 2024 laba operasional mengalami rugi 19.13B yuan. Kembalinya positif ini juga terutama berkat penurunan biaya keuangan yang dikeluarkan.

Para analis menyatakan bahwa terkait persediaan dan piutang/utang antar pihak masing-masing dilakukan penetapan penurunan nilai dan penyisihan piutang tak tertagih, yang merupakan penanganan konservatif berdasarkan prinsip kehati-hatian akuntansi. Rugi kotor yang melebar pada tahun 2025 tidak seharusnya ditafsirkan secara sederhana sebagai penurunan tingkat operasi; hal ini terutama karena Country Garden melakukan penetapan penurunan nilai dalam jumlah besar pada persediaan. Jika pengaruh penurunan nilai tersebut dikeluarkan, margin laba kotor dalam laporan tetap bernilai positif.

Bagaimanapun, sebagai pengembang properti swasta dengan skala terbesar yang pernah ada, pencapaian Country Garden dari rugi menjadi untung merupakan sinyal positif bagi kondisi pasar saat ini. Ini menandakan kemungkinan adanya titik balik dalam aspek keuangan, dan diharapkan dapat meningkatkan kepercayaan pasar terhadap pemulihan kredit serta kebangkitan operasional perusahaan pengembang properti swasta.

Rekonstruksi neraca

Restrukturisasi utang tidak hanya membawa perbaikan pada laporan keuangan Country Garden, tetapi indikator utangnya juga mengalami peningkatan yang sangat besar. Seiring restrukturisasi utang terealisasi, Country Garden mencapai perbaikan tiga aspek secara sekaligus: skala utang, jatuh tempo, dan biaya; ini menandai titik balik penting dari “peredaan risiko” menuju “peningkatan struktur” pada sisi keuangannya.

Dari struktur liabilitas, total skala liabilitas Country Garden menyusut secara signifikan. Menurut pengumuman, hingga akhir 2025, total liabilitas Country Garden adalah 17.7B yuan, turun 216,7 miliar yuan dibanding akhir 2024 yang sebesar 767.9B yuan. Perlu dicatat bahwa di antaranya terdapat liabilitas kontraktual yang memiliki atribut khusus dalam industri properti: merupakan uang muka yang sudah diterima namun belum diakui sebagai pendapatan; kemudian setelah penyerahan unit rumah dilakukan, barulah dapat dibukukan sebagai pendapatan, sehingga bukan liabilitas riil yang perlu dibayar dengan kas.

Hal yang bahkan lebih patut diperhatikan adalah penurunan besar pada utang berbunga. Menurut pengumuman, hingga akhir 2025, utang berbunga Country Garden adalah 1480 miliar yuan, turun tajam 105,5 miliar yuan dari 148B yuan pada akhir 2024, dengan penurunan mencapai 42%.

Selain penurunan skala liabilitas yang besar, melalui skema restrukturisasi utang di dalam dan luar negeri, Country Garden juga secara signifikan mengoptimalkan struktur utangnya serta biaya pendanaannya. Jatuh tempo utang luar negeri Country Garden setelah restrukturisasi diperpanjang hingga maksimal 11 tahun, dan sebagian besar biaya pendanaan instrumen utang baru turun secara besar menjadi 1%-2,5%. Rangkaian penyesuaian ini membentuk struktur utang “berbiaya rendah + jangka panjang”, memberi Country Garden jendela waktu kunci untuk menjalankan lima tahun ke depan.

Berbeda dengan sebagian pengembang yang sedang mengalami kesulitan, hingga saat ini Country Garden masih mampu mempertahankan ekuitas bersih bernilai positif; ini juga merupakan indikator yang relatif langka. Berdasarkan laporan keuangan, hingga akhir 2025, total aset Country Garden sebesar 253.5B yuan, dan ekuitas bersih sebesar 443 miliar yuan. Menurut keterangan dari pihak yang dekat dengan Country Garden, ke depannya masih akan ada sebagian kecil liabilitas yang berpindah ke pos ekuitas karena pelaksanaan konversi paksa atas obligasi konversi, sehingga dapat menambah ekuitas.

Menanti titik balik dalam operasional

Selain restrukturisasi utang, kabar terbesar Country Garden pada tahun 2025 kemungkinan adalah berhasil melewati puncak penyerahan (delivery).

Menurut pengumuman, pada tahun 2025, Country Garden secara kumulatif menyelesaikan penyerahan rumah sekitar 170 ribu unit, dengan luas penyerahan kumulatif sekitar 19,82 juta meter persegi, mencakup 28 provinsi dan 204 kota. Sejak 2023 hingga 2025 selama tiga tahun, total penyerahan kumulatif hampir 1,15 juta unit. Menurut keterangan pihak Country Garden, selama tiga tahun terakhir, Country Garden hampir mengerahkan seluruh sumber daya untuk tugas “menjamin rumah terserah (保交房)”, sehingga dalam tingkat tertentu membatasi tempo peluncuran penjualan proyek baru.

Selain itu, meskipun skala penjualan sulit menyamai masa puncak, berkat keunggulan skala yang terakumulasi dari bertahun-tahun mendalami pasar serta pondasi di berbagai lini pasar yang lebih bawah, basis penjualan Country Garden tetap menunjukkan ketahanan. Pada tahun 2025, nilai kontrak penjualan hak Country Garden sekitar 33,01 miliar yuan, dengan luas penjualan hak sekitar 4,02 juta meter persegi.

Di markas besar Country Garden, Guangdong, mereka tetap memiliki pengaruh pasar. Misalnya di Shaoguan: sejak penempatan sejak tahun 2006 hingga saat ini, Country Garden telah mengembangkan lebih dari 30 komunitas besar, dengan proyek yang mencakup tiga distrik dan tujuh kabupaten. Pada tahun 2025, Country Garden menjadi “raja penjualan” di Shaoguan dengan nilai penjualan 44.3B yuan.

Pihak Country Garden menyatakan bahwa tahun 2026 adalah tahun pembukaan “Rencana Lima Tahun ke-15”, sekaligus tahun paling penting bagi grup dalam beralih dari “menjamin rumah terserah” menuju operasional normal. Grup akan sepenuhnya menguatkan pekerjaan inti seperti “penyerahan berkualitas tinggi, penyelesaian risiko, perbaikan utang dan piutang, serta operasi berkelanjutan”.

Pihak yang dekat dengan Country Garden menganalisis bahwa sejak “musim semi kecil” tahun ini, pasar properti lini pertama seperti Beijing dan Shanghai lebih dulu pulih, membuktikan bahwa kebutuhan perumahan yang benar-benar bersifat rigid dan bernilai peningkatan (improvement) selalu ada. Pemulihan pasar di kota-kota lini pertama telah menjadi sinyal yang jelas bahwa pasar mulai stabil. Di bawah “resonansi ganda” dari sisi kebijakan (policy floor) dan sisi pasar (market floor), titik balik pemulihan fundamental Country Garden hampir terlihat seiring dengan peralihan siklus lingkungan pasar yang lebih luas, dan diharapkan dapat mempercepat memasuki tahap baru dengan “stabilisasi” sebagai inti.

Transformasi dipercepat dengan “Satu Badan, Dua Sayap”

Menghadapi siklus industri yang baru, Country Garden sedang mempercepat transformasi strategis, menggunakan “Satu Badan, Dua Sayap” untuk membentuk ulang logika pertumbuhan, sementara pengembangan bisnis “aset ringan” mulai menunjukkan hasilnya.

Sejak tahun 2021, Country Garden lebih awal menyiapkan strategi “Satu Badan, Dua Sayap”, dengan bisnis pengembangan properti sebagai inti, serta dua bisnis baru teknologi konstruksi dan manajemen/pengadaan konstruksi (代管代建), yang diharapkan dapat menyuntikkan dinamika baru bagi pertumbuhan kinerja.

Sebagai salah satu “Dua Sayap”, Tengyue Jianke Group telah mendalami industri konstruksi selama lebih dari 40 tahun, mencakup empat segmen: konstruksi, sewa, dekorasi rumah, dan robotika. Bisnis mereka mencakup 26 provinsi/kota di seluruh negeri dan juga pasar luar negeri seperti Malaysia, dengan jumlah proyek konstruksi kumulatif lebih dari 4000.

Di antaranya, melalui anak perusahaannya, Bozhilin, saat ini terdapat hampir 50 jenis robot konstruksi dalam penelitian dan pengembangan. Saat ini sudah ada 28 robot konstruksi yang diimplementasikan untuk aplikasi komersial. Layanan konstruksi cerdas di dalam negeri telah mencapai cakupan penuh untuk 34 wilayah administratif tingkat provinsi, menjangkau 13 pasar global dengan lebih dari 1600 proyek; hingga saat ini, pengiriman kumulatif lebih dari 5000 unit, area aplikasi lebih dari 40 juta meter persegi, dan kinerja mereka sangat baik dalam pangsa pasar robot di industri yang sama.

Sebagai “Dua Sayap” bagian lainnya, Phoenix Zhituo Construction Management and Pipeline (凤凰智拓建管公司) melayani berbagai jenis pelanggan seperti lembaga pemerintah, perusahaan investasi pembangunan kota (城投公司), perusahaan manajemen aset (资管公司), dan lain-lain. Ruang lingkup mencakup properti hunian, fasilitas pendukung kota, basis kawasan industri, serta proyek luar negeri. Perusahaan ini menyediakan layanan manajemen/pengadaan konstruksi yang disesuaikan (custom) dan telah menanggung proyek manajemen/pengadaan konstruksi lebih dari 200, dengan area manajemen kumulatif hampir 20 juta meter persegi.

Menghadapi masa depan, dalam laporan keuangan, Country Garden menyatakan bahwa mereka akan belajar dari pengalaman penuntasan “menjamin rumah terserah”, mendorong transformasi operasional secara menyeluruh menuju tahap yang lebih normal, secara bertahap memulihkan operasi yang normal, menjaga arus kas operasional agar tetap positif, dan akhirnya mencapai tujuan agar arus kas dan laba keseluruhan perusahaan tetap bernilai positif dua arah. “Kantor pusat dan wilayah akan mendorong secara bersama melalui penyempurnaan mekanisme, secara sistematis meningkatkan tim talenta, membangun ulang kemampuan inti untuk menembus siklus, serta berpegang pada eksplorasi jalur kewirausahaan kedua yang disesuaikan dengan kenyataan. Pastikan semua langkah benar-benar terlaksana, ‘buat menjadi satu, lalu jadikan benar’.”