Baru saja saya menyadari sesuatu yang menarik terjadi di pasar properti Louisville. Dua investor lokal, Mike Gorius dan Kevin Hart, cukup vokal tentang alasan mereka melakukan perubahan besar dalam strategi mereka setelah meraih lebih dari 50 kesepakatan tahun lalu.

Jadi inilah yang menarik perhatian saya: kedua orang ini sebenarnya menjaga jumlah kesepakatan mereka hampir sama dari tahun ke tahun—54 kesepakatan di 2025 versus 52 di 2024—tapi entah bagaimana hampir menggandakan pendapatan mereka. Kita berbicara sekitar $500k hingga lebih dari satu juta. Bagaimana? Mereka menjadi lebih besar dalam setiap kesepakatan individual daripada berfokus pada volume. Itu adalah pivot yang cukup cerdas.

Tapi yang benar-benar menunjukkan adalah apa yang mereka rencanakan untuk tahun 2026. Mereka pada dasarnya mundur dari buku panduan flipping rumah yang memulai mereka. Menurut Gorius, kecuali flip tersebut sangat menguntungkan, itu tidak masuk akal lagi. Pasar telah bergeser. Sejak September, inventaris Louisville melonjak dari sekitar 2.500 rumah menjadi hampir 3.900. Properti membutuhkan tiga kali lebih lama untuk terjual—kadang-kadang berdiam selama berminggu-minggu atau berbulan-bulan. Itu sangat berat bagi flip tradisional yang membutuhkan keluar cepat.

Hart membuat poin yang bagus tentang ini: jika Anda membayar terlalu mahal untuk flip dengan harapan mendapatkan beberapa tawaran dalam beberapa hari, sekarang Anda sedang melihat properti yang bisa berdiam selama berminggu-minggu sementara Anda merugi pada biaya holding. Anda harus menentukan harga beli dari hari pertama, yang jauh lebih sulit di pasar yang lebih lambat.

Jadi apa alternatifnya? Mereka sangat mengandalkan metode BRRRR untuk 2026. Bagi yang belum familiar, metode BRRRR adalah Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat—Anda merenovasi properti, menyewakannya, lalu melakukan refinancing untuk menarik kembali sebagian besar atau seluruh modal awal Anda sambil mempertahankan aset tersebut. Ini secara fundamental berbeda dari flipping karena Anda tidak bergantung pada penjualan cepat.

Hart menyebutkan risiko-risiko tersebut—Anda perlu angka-angka Anda benar-benar bekerja, dan selalu ada kemungkinan biaya rehab melebihi proyeksi atau penilaian properti lebih rendah dari yang diharapkan. Tapi metode BRRRR memberi Anda sesuatu yang tidak dimiliki flipping: prediktabilitas. Anda tidak stres tentang properti yang berdiam di pasar sementara Anda membayar bunga. Setelah rehab selesai, cari penyewa, lakukan refinancing, dan Anda tidak perlu khawatir lagi tentang transaksi tersebut.

Yang paling menarik menurut saya adalah pandangan mereka tentang permainan jangka panjang. Gorius pada dasarnya mengatakan bahwa bahkan jika sebuah kesepakatan BRRRR tidak terlihat sempurna di tahun pertama, waktu bekerja untuk Anda. Jika awalnya Anda mengalami arus kas negatif $100 sebulan, sewa akhirnya naik. Kerugian $100 itu menjadi impas, lalu keuntungan. Seiring waktu, Anda dari yang awalnya rugi $100 per bulan menjadi menghasilkan $100. Itu adalah pembangunan kekayaan, bukan uang cepat.

Ini adalah adaptasi cerdas terhadap kondisi pasar. Metode BRRRR menghargai kesabaran dan pemikiran jangka panjang daripada timing pasar, yang masuk akal ketika Anda tidak bisa lagi mengandalkan flip cepat. Menarik melihat investor berpengalaman melakukan perubahan strategis seperti ini.