Rumah mewah kelas atas di Guangzhou-Shenzhen dengan nilai di atas 30 juta yuan, pertumbuhan transaksi meningkat lebih dari 100%, melampaui Beijing dan Shanghai

记者|陈荣浩

编辑|程鹏廖丹杜恒峰校对|段炼

2026年 kuartal pertama semakin dekat dengan penutupan, pasar rumah mewah di empat kota lini pertama Beijing, Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen mengalami perubahan pola yang jelas, dan tren diferensiasi pasar semakin mencolok.

Menurut data dari Centaline/CRIC, per 22 Maret, di kota-kota lini pertama, total harga rumah mewah dengan harga di atas 30 juta yuan (RMB) menunjukkan peningkatan 14% year-on-year pada penandatanganan (net signing) perumahan berkualitas tinggi; ini keluar dari tren berlawanan arah dan bergerak secara independen. Sementara itu, untuk perumahan komersial dengan total harga di atas 10 juta yuan, terjadi penurunan 37% year-on-year (tidak termasuk apartemen bergaya hotel). Tren pasar rumah kelas menengah-tinggi dan pasar top-luxury justru sepenuhnya berlawanan.

Di antaranya, pasar rumah mewah di Guangzhou dan Shenzhen mengalami lonjakan volume secara eksplosif. Kecepatan pertumbuhan transaksi year-on-year keduanya menembus 100%, secara jauh mengungguli Beijing dan Shanghai. Per 22 Maret, transaksi rumah mewah kelas miliar di Shenzhen mencapai 12 unit, sudah mendekati total transaksi 13 unit sepanjang tahun lalu. Bahkan, Guangzhou melahirkan unit top-luxury dengan harga per meter 28 juta yuan/m² dan total harga 1,87 miliar yuan, yang memperbarui rekor harga per meter rumah mewah tingkat teratas di tangan pertama Guangzhou dalam hampir dua tahun terakhir.

Pertumbuhan transaksi rumah mewah di GuangShen melampaui 100%

Mengungguli JingHu

《Harian Ekonomi Rakyat》 memperhatikan, sejak awal tahun, pasar rumah mewah di kota-kota lini pertama juga mulai menunjukkan diferensiasi yang jelas. Secara spesifik: transaksi perumahan bernilai tinggi level jutaan yuan menjadi melambat, sementara pasar top-luxury dengan total harga di atas 30 juta yuan justru naik berlawanan arah, dan kesenjangan antarkota dalam pertumbuhan kecepatan transaksi makin melebar.

Data dari Centaline/CRIC menunjukkan bahwa per 22 Maret, empat kota lini pertama dengan total harga di atas 10 juta yuan untuk perumahan komersial telah terjual 3044 unit, sekitar 37% lebih sedikit dibandingkan periode yang sama pada 2025.

Namun setelah ambang total harga dinaikkan menjadi 30 juta yuan, tren pasar langsung berbalik. Untuk segmen rumah bernilai tinggi pada level harga tersebut, empat kota lini pertama total transaksi 548 unit, naik 14% year-on-year, dan menjadi salah satu dari sedikit segmen yang mencatat pertumbuhan di pasar properti.

Dari kinerja kota, Guangzhou dan Shenzhen menjadi kekuatan absolut, dengan pertumbuhan transaksi keduanya melebihi 100%, secara jauh mengungguli Beijing dan Shanghai.

Kinerja Shenzhen paling menonjol. Per 22 Maret, akumulasi transaksi sebanyak 168 unit untuk rumah mewah di atas 30 juta yuan, secara year-on-year meningkat 154,55%. Transaksi rata-rata per hari 2,07 unit, naik 132,6% dibandingkan rata-rata per hari 0,89 unit pada kuartal keempat tahun lalu. Guangzhou menyusul berikutnya. Per 20 Maret, akumulasi transaksi 73 unit, naik 128,13% year-on-year, dengan transaksi rata-rata per hari 0,90 unit, yang berarti pertumbuhan dua kali lipat dibandingkan kuartal keempat tahun lalu.

Shanghai tetap menjadi “penopang” total volume transaksi rumah mewah di atas 30 juta yuan, menempati posisi teratas dengan 229 unit transaksi, tetapi karena kombinasi kontraksi pasokan dan efek basis tinggi tahun lalu, transaksi year-on-year turun 27,99%. Transaksi rata-rata per hari turun 28,9% dibandingkan kuartal keempat tahun lalu, sehingga momentum pertumbuhan melemah. Beijing mencatat 78 unit transaksi, naik 20% year-on-year, tetapi transaksi rata-rata per hari kurang dari 1 unit, sehingga kekuatan pertumbuhannya jauh tidak sekuat GuangShen.

Pola transaksi rumah mewah kelas miliar lebih mampu menunjukkan kekuatan GuangShen. Pada segmen harga tersebut, GuangShen langsung menyusul/menyalip JingHu. Per 22 Maret, Shenzhen mencatat 12 unit transaksi rumah mewah bernilai miliar. Dari 12 unit tersebut, 10 unit berasal dari Zhongxin Cheng Kai Xin Yue Wan, dan 2 unit berasal dari Houhai Yunxi Huayuan. Harga rata-rata yang tercatat (备案) di Zhongxin Cheng Kai Xin Yue Wan mencapai 24,4 juta yuan/m², menjadi rekor harga rata-rata rumah mewah baru di Shenzhen dalam beberapa tahun terakhir.

Centaline/CRIC menganalisis bahwa hingga 20 Maret, Guangzhou mencatat 7 unit transaksi rumah mewah kelas miliar, 5 unit di antaranya berasal dari Poly Yuexiwan. Pada awal Maret, satu unit pada proyek tersebut dengan harga per meter 28 juta yuan/m² dan total harga 1,87 miliar yuan belum dimasukkan ke dalam net signing. Ke depan, data transaksi rumah mewah kelas miliar Guangzhou diperkirakan akan terus didorong lebih tinggi.

Dari sisi kinerja pasar, pada kuartal pertama tahun ini proyek-proyek perusahaan properti papan atas di Guangzhou tampil cukup menonjol. Pada 26 Maret, setiap harinya, reporter memperoleh info dari pihak internal Poly Development bahwa sejumlah proyek perumahan kelas tinggi yang berada di segmen “Zhujiang New Town - Matang” baru-baru ini sangat ramai. Panasnya segitiga emas “ZhuJinPa” di area inti Guangzhou kembali dinyalakan.

“Sejak bulan Maret, kinerja Poly Tianyi di pasar sangat kuat, efek small-spring awal terlihat jelas. Kumulatif kunjungan mencapai lebih dari 650 grup, mencatat capaian penjualan dengan 10 unit terjual dalam sehari dan 20 unit terjual dalam seminggu. Hingga saat ini, nilai transaksi sudah menembus 5 miliar yuan.” Demikian ungkap pihak proyek Poly Tianyi kepada reporter.

Guangzhou rumah mewah proyek Poly Tianyi gambar di lokasi Sumber gambar: disediakan oleh narasumber

“Transaksi (penjualan) rumah mewah meningkat; setidaknya dari sisi harga satuan, hal itu memiliki makna positif bagi stabilitas harga dalam jangka pendek. Tentu, efeknya bergantung pada apakah pasokan di sisi produk dapat ditingkatkan dalam hal product capability, fasilitas pendukung, dan sebagainya, agar tercipta rumah yang berkualitas baik, serta mengaktifkan sisi permintaan.” ujar Li Yujia, peneliti utama Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan Provinsi Guangdong.

Namun Li Yujia juga menyebutkan bahwa karena pasar rumah mewah cenderung niche, sementara pasar rumah baru dan rumah bekas saat ini sama-sama dipimpin oleh transaksi dengan total harga yang lebih rendah, maka dorongan transaksi rumah mewah terhadap pasar properti secara keseluruhan terbatas, sehingga perlu dipandang dengan hati-hati.

Pasokan rumah mewah di GuangShen terkonsentrasi meledak dalam volume

Pasar rumah mewah GuangShen bisa mencapai pertumbuhan di atas 100% dan memimpin di antara kota lini pertama, dalam batas tertentu juga berkaitan dengan pasokan terkonsentrasi di kedua wilayah tersebut.

Setiap harinya reporter menelusuri dan menemukan bahwa pada akhir 2025, pasar rumah mewah Shenzhen sudah mengalami lonjakan pasokan. Proyek-proyek ikonik seperti Houhai Yunxi Huayuan, Zhongxin Cheng Kai Xin Yue Wan, Houhai Zhaoshang Xi, dan Lantai Chaoweiwan totalnya 668 unit rumah, dengan total nilai pasokan mencapai ratusan miliar yuan.

Data dari Centaline/CRIC menunjukkan bahwa pada kuartal keempat 2025, area pasokan rumah mewah di Shenzhen dengan harga di atas 30 juta yuan naik 1,3 kali year-on-year. Per 22 Maret 2026, luas pasokan di segmen harga ini mendekati 50.000 m²; sedangkan pada periode yang sama tahun lalu adalah nol pasokan. Sejumlah besar pasokan baru secara bertahap bertransformasi menjadi transaksi net signing pada kuartal pertama.

“Jika meninjau kembali situasi transaksi pasar rumah mewah di masa lalu, pada tahun 2024 juga sempat menunjukkan tren serupa. Saat itu, total harga rumah mewah di atas 30 juta yuan pada 30 kota kunci tumbuh 65% year-on-year, menampilkan karakteristik ‘semakin mahal semakin dibeli’. Pada tahun 2026, tren ini masih terus berlanjut. Segmen total harga yang dipilih kelompok pembeli bernilai tinggi terus bergeser ke atas.” demikian analisis dari pihak Centaline/CRIC In-depth Consulting · Puruishuzhi Research Center, pada pagi 26 Maret, kepada reporter.

Dibandingkan dengan Shenzhen yang mempercepat penyediaan rumah mewah menjelang akhir tahun lalu, jadwal pasokan pasar rumah mewah Guangzhou justru dipercepat mulai akhir Maret. Berdasarkan pemantauan data wilayah Guang-Fo (Guangzhou-Foshan) dari Puruishuzhi, sejak akhir Maret, langkah pengambilan izin/sertifikat (取证) untuk proyek-proyek perumahan di Guangzhou jelas semakin dipercepat. Diperkirakan pada bulan Maret, sekitar 28 proyek perumahan populer di seluruh kota akan menambah penawaran (加推).

Perlu dicatat bahwa saat ini sebagian besar proyek rumah mewah yang mulai dipasarkan di Shenzhen berada di area pusat dan lokasi inti.

Misalnya, Houhai Yunxi Huayuan terletak di kawasan rumah mewah tradisional Shenzhen, berjarak hanya sekitar 400 meter dari Shenzhen Bay 1. Lahan ini dimenangkan oleh konsorsium China Resources + China Overseas Land & Investment (联合体) dengan nilai 185,12 miliar yuan. Setelah melalui 295 putaran tender, tingkat premi mencapai 46,31%, dengan harga lantai di atas 7 juta yuan/m². Pada saat second launch (加推) tanggal 22 Maret, unit seluas 216㎡ dan unit kelas miliar seluas 408㎡ langsung ludes terjual habis. Dalam waktu 4 bulan sejak diluncurkan, nilai penjualan menembus 23,9 miliar yuan.

Untuk Guangzhou, lahan Matang pada bulan Februari 2026 bertransaksi sebesar 236,04 miliar yuan, dengan tingkat premi 26,6%, dan harga lantai di atas 8 juta yuan/m². Hal ini turut mendorong kembalinya minat pada rumah mewah bekas di segmen Zhujiang New Town.

Menurut data yang dirilis oleh Departemen Penelitian dan Pengembangan Zhongyuan Guangzhou pada awal Maret tahun ini, pasar rumah mewah bekas di Zhujiang New Town telah menunjukkan tren “kenaikan volume dan harga sekaligus” selama 8 minggu berturut-turut; transaksi pada bulan Januari mencapai 83 unit. Data lain menunjukkan, pada bulan Februari yang merupakan musim sepi tradisional, volume net signing rumah bekas di segmen Zhujiang New Town juga mencapai 60 unit.

“Setelah lahan Matang terjual, pemilik rumah mewah di segmen Zhujiang New Town jelas menjadi lebih selektif dan menahan harga jual.” pada sore 26 Maret, seorang narasumber perantara di Zhujiang New Town Guangzhou mengatakan kepada reporter, setelah lahan Matang dimenangkan, semua orang memperkirakan harga impas lahan sekitar 16 juta yuan/m², yang setara dengan menetapkan “harga lantai” untuk kawasan inti Zhujiang New Town. Namun harga transaksi rumah mewah bekas di sekitar (seperti Jiuxin Huiyue Tai, Kaixuan New World, dll.) umumnya berada pada kisaran 17 juta yuan~30 juta yuan/m². Dibandingkan dengan “harga tepung” (biasanya mengacu pada biaya memperoleh lahan), nilai ekonominya justru makin terlihat menonjol.

(Editor: Wen Jing)

Kata kunci:

                                                            Rumah mewah
                                                            Pasar properti