Pasar properti Guangzhou mengalami "Musim Semi Kecil" dengan fenomena "Dua Ujung Panas"

本文轉自：新快报

                                    ■Dalam pasar perumahan baru di Guangzhou, produk dengan total harga di atas 30 juta yuan, serta produk dengan total harga 1 juta hingga 2 juta yuan, adalah yang paling laris.                                    

Perumahan kelas atas senilai 30 juta yuan ke atas berebut untuk dibeli, kebutuhan mendesak senilai 1 juta hingga 2 juta yuan menyumbang tiga puluh persen, sedangkan rumah dengan harga menengah terasa “canggung”

Pasar properti perumahan di Guangzhou mengalami “musim semi kecil”, dengan transaksi perumahan baru pada bulan Maret yang kembali meningkat secara signifikan; situasi diferensiasi pasar menjadi semakin jelas. Di satu sisi, pasar properti kelas atas dengan total harga di atas 30 juta yuan sangat panas, dengan proyek-proyek top yang sering muncul dalam transaksi besar; di sisi lain, kebutuhan mendesak dengan total harga 1 juta hingga 2 juta yuan, berkat rasio nilai-kinerja yang tinggi, pangsa pasarnya melebihi tiga puluh persen. Seorang pengamat industri mengatakan bahwa saat ini pasar memiliki karakteristik “dua ujung panas”, dan apakah pasar properti benar-benar dapat stabil dan pulih, masih perlu melihat apakah performa penjualan pada titik kunci lanjutan seperti “Hari Buruh” dan “Hari Nasional” dapat berlanjut.

Penjualan properti baru senilai di atas 30 juta yuan tumbuh secara tahunan sebesar 170%

Sebagai indikator arah pasar, pasar properti kelas atas tampil jauh lebih menonjol dalam putaran “musim semi kecil” ini. Data dari Hurun menunjukkan bahwa pada kuartal pertama 2026 (hingga 15 Maret), di Guangzhou terdapat 333 unit rumah komersial dengan nilai di atas 10 juta yuan yang terjual, 114 unit dengan nilai di atas 20 juta yuan untuk perumahan kelas atas, meningkat 44%. Di antaranya, segmen total harga di atas 30 juta yuan terjual 73 unit, naik 170,4% dibanding periode yang sama tahun lalu, dengan laju pertumbuhan melampaui Beijing dan Shanghai.

Biro Riset dan Pengembangan Guangzhou Zhongyuan menyatakan bahwa dalam “musim semi kecil”, pemulihan perumahan kelas atas terjadi lebih dulu. Beberapa proyek perumahan kelas atas bertaraf contoh di kawasan pusat tampil kuat, seperti Bao Li Yue Xi Wan, Peng Rui 1 Hao, Xing He Wan Ban Dao, Bao Li Tian Yao, Zhu Jiang Tian Yue, dan lain-lain, semuanya memiliki transaksi dalam jumlah besar, secara nyata mendorong suasana transaksi dan kepercayaan di pasar kawasan pusat.

Reporter Xin Kuai mendapat informasi bahwa pada kuartal pertama 2026, Bao Li Yue Xi Wan mencapai nilai pemesanan total 6 miliar yuan. Untuk proyek ini, 1 unit bangunan yang didorong untuk tambahan penawaran langsung terjual senilai 2 miliar yuan; harga transaksi tertinggi mencapai 280.000 yuan/㎡, dan rata-rata harga transaksi melonjak sekitar 17% dibanding saat pembukaan perdana. Peng Rui 1 Hao menjual 2 unit per hari dengan luas bangunan sekitar 750㎡ untuk setiap unit; jumlah total harga per unit semuanya di atas 2 miliar yuan. Untuk Xing He Wan Ban Dao nomor 5, 4 unit produk duplex mewah terjual dengan nilai total 718,7 juta yuan.

Dipengaruhi oleh tingginya panas lelang lahan kuda di kawasan Zhu Jiang New Town, sejak bulan Maret jumlah kunjungan Bao Li Tian Yao di sekitar lokasi lahan kuda yang berjarak sekitar 2 kilometer terlihat meningkat secara jelas. Pihak yang bertanggung jawab terkait proyek mengatakan kepada reporter Xin Kuai bahwa rata-rata per minggu pada bulan Maret mencapai 243 kelompok, meningkat 113% dibanding Februari; sebagian siklus transaksi pelanggan dipersingkat menjadi dua hingga tiga hari. Komposisi pelanggannya juga menunjukkan tren yang lebih beragam: selain kelompok lokal bernilai tinggi, proyek ini juga menarik banyak pembeli bernilai tinggi dari Shenzhen, Dongguan, bahkan wilayah timur laut. “Ada seorang pelanggan yang bekerja di industri keuangan di Zhu Jiang New Town; karena memperhatikan kabar tentang lelang tanah berharga tinggi terkait lahan kuda tersebut, dia tertarik pada proyek kami. Setelah memahami rencana perombakan di sekitar Yan Cun, dia mengakui kelangkaan proyek dan rasio nilai-kinerja, dan menyelesaikan transaksi dalam waktu 3 hari.”

Manajer umum bagian proyek Guangzhou Zhongyuan, Huang Tao, menganalisis dan menyatakan: “Konsumen perumahan kelas atas relatif tidak terlalu terpengaruh oleh siklus ekonomi; selain itu, banyak proyek kelas atas memiliki keunggulan produk yang menonjol, sehingga pemulihan pasar terjadi lebih dulu.” Seorang ahli riset pasar properti, Deng Hao Zhi, mengatakan kepada reporter Xin Kuai: “Hal ini berkaitan dengan kekayaan yang sangat terkonsentrasi pada industri teratas dan sekelompok kecil orang. Seiring perkembangan lebih cepat dari berbagai industri berteknologi tinggi, jumlah kelompok masyarakat bernilai tinggi seperti ini pasti terus bertambah, dan kebutuhan mereka terhadap perumahan kelas atas juga akan meningkat.”

“Dua ujung panas”: orang kaya borong dan kebutuhan mendesak naik kereta mengambil sesuai kebutuhan

Di tengah pasar perumahan kelas atas yang terus melaju dengan kuat, pasar kebutuhan mendesak juga sama-sama panas. Segmen kebutuhan mendesak dengan total harga 1 juta hingga 2 juta yuan, berkat rasio nilai-kinerja yang tinggi, menduduki posisi sebagai kekuatan utama transaksi, dan bersama dengan pasar vila kelas atas membentuk pola “dua ujung panas”.

Pru Guang Foshan menunjukkan bahwa tahun ini pada kuartal pertama (1 Januari hingga 15 Maret), dari transaksi rumah hunian baru di Guangzhou, kebutuhan mendesak dengan total harga 1 juta hingga 2 juta yuan mencatat 3.080 unit untuk tanda tangan kontrak (online), dengan pangsa pasar mencapai 35%. Ini berarti, dari setiap tiga orang yang membeli rumah di Guangzhou, satu orang memilih rentang total harga tersebut.

Distrik Zeng Cheng menjadi basis utama transaksi kebutuhan mendesak di Guangzhou. Sebagai distrik dengan volume transaksi perumahan baru terbesar di seluruh kota, setiap tahun Zeng Cheng biasanya menyumbang sekitar seperempat hingga seperlima dari total transaksi rumah baru kota tersebut. Pada kuartal pertama tahun ini, tercatat 1.536 unit rumah dengan total harga 1 juta hingga 2 juta yuan, tepat sekitar setengah dari total transaksi seluruh kota. Adapun total harga rata-rata per unit pada segmen harga ini adalah 1,3239 juta yuan/unit. Di antaranya, jalan Yong Ning dan kota Xin Tang yang berada dekat dengan pusat kota, berkat rasio nilai-kinerja yang tinggi, menjadi pilihan bernilai tinggi bagi pembeli kebutuhan mendesak.

Bahkan di kawasan pusat Guangzhou dan daerah pinggiran dekat, segmen harga ini tetap memiliki sedikit pilihan. Misalnya, di Distrik Bai Yun, empat kota di bagian utara; di Distrik Huang Pu, sektor Zhi Shi Cheng; dan di Distrik Fan Yu, sektor Shi Qi, semuanya menjual proyek perumahan yang sesuai dengan anggaran tersebut.

Di balik fenomena ini, terjadi konsentrasi daya beli pasar yang sangat tinggi. Deng Hao Zhi menganalisis dan menyatakan: “Situasi pasar saat ini mirip dengan 10 tahun lalu, di mana pelanggan kebutuhan mendesak yang sangat kuat mendominasi. Mereka peduli pada ‘mampu atau tidak membayar’, sehingga produk yang kompak dengan kontrol total harga ketat menjadi pilihan utama. Karena itu, tanda-tanda kekurangan pasokan yang pertama kali muncul pada jenis produk ini, dan kemungkinan juga menjadi yang paling awal mengalami penyesuaian harga naik.”

Di ujung lain pasar, sikap pemilik rumah second juga mencerminkan diferensiasi ini. Warga Huang Nyonya mengatakan kepada reporter Xin Kuai bahwa semula dia berencana menjual sebuah unit “rumah tua kecil usang” satu kamar satu ruang di Li Wan Fang Cun, Guangzhou. Namun selama proses melihat rumah, pembeli menekan harga secara besar-besaran, sehingga harga kesepakatan akhirnya jauh dari nilai yang ada di pikirannya. Setelah mempertimbangkan, dia memutuskan untuk membatalkan penjualan; setelah rumah tersebut direnovasi secara sederhana lagi, rumah itu digunakan untuk disewakan.

Huang Tao menyatakan bahwa saat ini rasio sewa terhadap jual (rent-to-sell) di Guangzhou telah disesuaikan menjadi 2%-3%. Di beberapa segmen, penyesuaian harga rumah second bahkan melampaui ekspektasi pasar. Ditambah lagi dengan kontrol pasokan rumah baru, kemungkinan harga rumah mengalami penyesuaian besar tidak tinggi. “Banyak pemilik rumah second setelah harga ditekan berkali-kali, lebih memilih menyewakan daripada menjual dengan rugi. Dan sebagai kota tingkat pertama, permintaan perumahan di Guangzhou selalu ada, hanya saja pilihan waktu untuk membeli berbeda. Saat ini besarnya penyesuaian harga relatif kecil, karena tahun lalu sudah dilakukan penyesuaian besar.” katanya.

Pengamat industri blak-blakan: kemungkinan besar pasar properti Guangzhou tahun ini akan bergerak dalam pola “L”

Banyak pelaku industri berpendapat bahwa pola diferensiasi pasar “musim semi kecil” akan terus berlanjut di masa depan. “Saat ini pasar secara keseluruhan masih dalam proses membentuk dasar.” Huang Tao menganalisis bahwa diferensiasi pasar semakin jelas; sementara ini hanya perumahan kelas atas atau proyek berharga murah dengan nilai-kinerja yang sangat tinggi yang penjualannya bergerak lebih cepat. “Harga rata-rata rumah baru di Guangzhou saat ini adalah ‘4 juta yuan+’. Ada produk dengan harga rata-rata di atas 50.000 yuan/㎡, tetapi belum mencapai level perumahan kelas atas. Karena persaingan pasar sangat ketat, kecepatan penjualan relatif lebih lambat.

Menjelang akhir Maret, tempo perusahaan properti dalam meluncurkan stok terlihat jelas dipercepat, dan pasar pada dua sisi permintaan-penawaran sedang mengerahkan tenaga secara bersamaan. Data pemantauan Pru Guang Foshan menunjukkan bahwa dalam tiga minggu terakhir, jumlah pasokan perolehan izin untuk properti komersial di seluruh kota terus meningkat. Hingga 22 Maret, seluruh kota memiliki 18 kali jadwal peluncuran produk baru, dengan jumlah stok yang didorong mencapai 2.043 unit, meningkat besar sebesar 251% dibanding Januari hingga Februari pada periode yang sama sebelumnya secara berantai. Antusiasme dari sisi penawaran ini menyuntikkan dorongan untuk kelangsungan pasar pada bulan April.

Terkait kondisi setelah “musim semi kecil”, Deng Hao Zhi menunjukkan bahwa penggerak dari putaran kali ini tidak dimulai pada bulan Maret; harga rumah second di Guangzhou sudah relatif stabil sejak November 2025. “Pasar sudah menemukan titik terbawah, setidaknya itu adalah ‘platform dasar secara bertahap’, tetapi probabilitas bergerak dalam bentuk ‘L’ lebih besar daripada ‘V’. “Dia memperkirakan bahwa ke depan volume transaksi properti akan tetap berada pada posisi relatif tinggi saat ini; secara umum harga rumah akan cenderung stabil, dan bahkan mungkin ada kenaikan kecil di beberapa kawasan tertentu. “Di satu sisi, kebijakan pembelian rumah secara umum tetap longgar. Di sisi lain, sebagian investor menargetkan masuk pasar berdasarkan imbal hasil sewa properti; saat ini, di beberapa segmen imbal hasil sudah mencapai 3% hingga 4%, jauh melampaui keuntungan deposito berjangka bank. Dan properti di kawasan pusat kota memiliki nilai baik untuk ditinggali maupun untuk investasi, sehingga paling disukai pasar.” katanya.

Huang Tao memperkirakan bahwa performa keseluruhan pasar properti tahun ini tidak akan kalah dari 2025, tetapi pemulihan menyeluruh yang benar-benar terjadi mungkin baru akan menunggu hingga tahun depan. “Jika kondisi penjualan pada beberapa momen laris di bulan Mei, September, dan Oktober tahun ini bisa memenuhi ekspektasi pasar, itu akan membuktikan bahwa pasar sedang pulih secara stabil.” katanya.

■ Reporter Xin Kuai He Lu Shi Teks/Gambar