Sinyal positif terus bermunculan! Pasar properti Guangzhou-Shenzhen merencanakan "Musim Semi Kecil", Shenzhen mencatat jumlah penandatanganan toko terbanyak dalam satu tahun

Sumber: Situs Berita Securities Times Penulis: Wu Jiaming

Di awal musim semi bulan Maret, pasar properti kerap mengalami pemulihan sentimen “emas pada Maret, perak pada April”. Apakah “musim semi kecil” di pasar properti tahun ini akan hadir seperti yang diharapkan juga menjadi fokus perhatian pasar.

Terkait hal tersebut, reporter melakukan kunjungan ke pasar Guangzhou dan Shenzhen. Ditemukan bahwa di balik data transaksi yang mulai stabil dan naik kembali, semakin banyak pembeli rumah mulai memperbaiki ekspektasi mereka terhadap pasar, dan “musim semi kecil” sedang dipersiapkan.

Harga yang wajar dan produk yang sudah tersedia adalah kuncinya

“Di bawah dorongan transaksi berharga tinggi di lahan Tianhe Machang, Guangzhou, volume kunjungan untuk melihat rumah dan volume transaksi belakangan ini meningkat. Pada akhir pekan lalu, proyek tersebut menerima hampir 150 rombongan tamu; perusahaan kami, untuk mendukung ‘musim semi kecil’, langsung memberikan insentif dalam bentuk penurunan harga.” kata seorang manajer pemasaran proyek hunian baru di kawasan Tianhe Utara Guangzhou kepada reporter. Menurut statistik yang tidak lengkap, hanya pada awal Maret saja, lebih dari 30 proyek hunian baru di seluruh kota Guangzhou melakukan peluncuran produk baru atau melakukan penambahan dorongan.

Baru-baru ini, lahan Tianhe Machang yang mendapat perhatian besar telah terjual dengan total nilai 23,6 miliar yuan, direbut oleh perusahaan anak milik penuh Guangzhou Yuechengda Co., Ltd. dari Yuexiu Group, dengan tingkat premi sebesar 26,6%. Seiring dengan kemajuan rencana tata ruang untuk lahan Machang, nilai tanah di area inti terus dinilai ulang oleh pasar. Belakangan, pasar vila dan rumah mewah Guangzhou juga kembali bergelombang. Informasi pasar menunjukkan bahwa proyek Poly Yuexi Bay berhasil menjual satu unit dengan luas bangunan 670 meter persegi, dengan total harga transaksi 187 juta yuan, setara harga sekitar 280 ribu yuan per meter persegi. Reporter juga mewawancarai pihak manajemen pemasaran dari beberapa perusahaan pengembang; produk hunian mewah seperti apartemen lantai besar dan vila yang dimiliki perusahaan-perusahaan tersebut dan berlokasi di Guangzhou, semuanya memiliki catatan transaksi dalam periode terbaru.

Departemen Riset dan Pengembangan Zhongyuan Guangzhou memprediksi, setelah libur Festival Musim Semi, pasar akan mengalami peluncuran terpusat unit baru. Dengan dorongan beberapa “red disk” (proyek laris), besar kemungkinan pasar akan menyambut “pembukaan yang gemilang”. Diperkirakan periode pembukaan terkonsentrasi akan berlangsung pada Maret hingga April. Mayoritas proyek ini berada di kawasan perkotaan inti, dengan fokus pada produk perbaikan/peningkatan kualitas (improvement-oriented), serta memiliki daya tarik tertentu bagi pasar, sehingga berpotensi mendorong pemulihan transaksi. Pada saat yang sama, beberapa kepala pemasaran proyek hunian baru di Guangzhou mengatakan kepada reporter bahwa penetapan harga proyek akan semakin mendekati tingkat transaksi nyata di pasar. Saat ini, hanya jika harga wajar dan produk sudah tersedia, pembeli bersedia masuk pasar.

Kepercayaan mulai pulih

Sementara itu, di Shenzhen, pasar rumah bekas tampaknya lebih ramai dibanding pasar rumah baru. Minggu lalu, volume penandatanganan rumah bekas di gerai Shenzhen LeYouJia meningkat 132% secara bulanan (month-on-month), menjadi nilai tertinggi sejak akhir Maret 2025; volume orang yang melihat rumah bekas bahkan mencapai titik tertinggi sejak pertengahan Oktober 2024.

Menurut data pemantauan terbaru yang dirilis oleh Shenzhen Shell Research Institute, pada Februari tahun ini jumlah unit rumah bekas yang dipasang untuk dijual di gerai kerja samanya menurun 3,3% dibanding periode yang sama tahun lalu. “Perubahan persentase yang tampak kecil ini, sampai batas tertentu mencerminkan bahwa kepercayaan pasar secara bertahap menguat, dan fenomena penjualan paksa yang tidak rasional sedang berkurang.” kata Xiao Xiaoping, presiden Shenzhen Shell Research Institute. Perubahan ini diharapkan dapat mendorong pasar properti Shenzhen memasuki jalur yang baik: “optimalisasi pasokan—ekspetasi menguat—harga stabil”. Ini berarti pasar sedang melepaskan secara bertahap tekanan “kelebihan pasokan” yang sebelumnya muncul karena pihak penjual yang terburu-buru untuk mengubah aset menjadi uang tunai dan keluar dari pasar, sehingga rumah yang dipasang untuk dijual menjadi lebih rasional. Hal ini menyediakan dasar yang lebih sehat untuk menopang pasar agar dasar terbentuk dan kenaikan kembali terjadi. Selain itu, dari sisi harga, selain harga rata-rata transaksi yang berhenti turun dan kembali stabil untuk dua bulan berturut-turut, harga rata-rata pasaran untuk lingkungan/lokasi rumah bekas yang menjadi pusat perhatian juga mulai naik sedikit.

“Sejak masuk Maret, pemulihan transaksi rumah-rumah di sekolah distrik berkualitas paling terlihat; berikutnya adalah rumah bekas dengan harga total lebih rendah dan tingkat imbal hasil sewa yang tinggi.” kata Chen Jing, broker senior dari kawasan Yuanling Futian Shenzhen. “Saat ini, perubahan harga transaksi tidak besar; tukar harga untuk volume transaksi masih menjadi arus utama, tetapi setelah beberapa tahun harga rumah turun, mulai tahun ini, lebih banyak pembeli rumah mulai memperbaiki kepercayaan mereka pada pasar properti. Misalnya, pelanggan yang secara aktif menghubungi untuk melihat rumah setelah liburan jumlahnya lebih banyak dibanding tahun-tahun sebelumnya.”

“Setelah Festival Musim Semi Imlek, pasar properti Shenzhen dengan cepat memulihkan ritme transaksi, dan kecepatan responsnya lebih baik dibanding beberapa tahun terakhir. Berdasarkan statistik kami, pada pasar rumah baru tahun ini, kecepatan kemunculan unit baru lebih lambat daripada tahun lalu. Sejak awal tahun ini, hanya ada 9 proyek perumahan rumah baru yang memperoleh izin pra-penjualan, sedangkan pada periode yang sama tahun lalu ada 12 proyek. Oleh karena itu, pasar rumah baru Shenzhen tahun ini sulit membentuk efek skala. Namun, pasar rumah bekas justru sebaliknya: jumlah stok rumah cukup dan harga berada di level yang lebih rendah, sehingga suasana transaksi jelas lebih baik dibanding pasar rumah baru.” kata He Qianru, Direktur Eksekutif Pusat Riset MeiLian Property Nasional, kepada reporter. “Selain itu, dari ekspektasi kebijakan, pelonggaran kebijakan pembelian terbatas Shenzhen juga kemungkinan besar akan terjadi.”

Masih perlu dorongan bersama dari banyak pihak

Menurut Li Yujia, peneliti utama di Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan Provinsi Guangdong, kinerja pasar properti Guangzhou dan Shenzhen baru-baru ini cukup baik. “Pertama, rumah bekas lebih baik daripada rumah baru; pasar rumah baru hanya terbatas pada beberapa kawasan. Kedua, peningkatan jumlah unit rumah bekas yang baru dipasang untuk dijual menurun secara month-on-month dan secara year-on-year berkurang dibanding tahun lalu, menunjukkan bahwa suasana hati dan ekspektasi pasar sedang membaik. Ketiga, kinerja pasar rumah bekas pada tahap awal terus membaik, dan pada tingkat tertentu mendorong kebutuhan untuk menjual yang lama dan membeli yang baru (sell old buy new), sehingga siklus pasar mengalami perbaikan.”

Ia memperkirakan bahwa bulan Maret adalah musim puncak penjualan tradisional. Termasuk permintaan untuk transaksi properti komersial seperti kepulangan ke kota setelah libur, pernikahan, pencarian kerja, sekolah/pendidikan (kepemilikan hak tempat sekolah/jenjang) dan sebagainya cenderung lebih aktif. Pada saat yang sama, pengembang juga akan merilis produk dengan value-for-money tinggi untuk mengejar pembukaan gemilang kinerja. Pemerintah daerah juga akan melakukan penyesuaian kebijakan; misalnya, kebijakan seperti dana tabungan perumahan (公积金) dan subsidi pembelian rumah belakangan ini lebih sering muncul. Pada bulan Maret, pasar properti akan membentuk “puncak kecil”, tetapi dari struktur transaksi, level harga yang lebih rendah masih mendominasi.

Institut Penelitian Zhi Index berpendapat bahwa berdasarkan Indeks Harga Perumahan 100 Kota dari Sistem Indeks Real Estat China, sejak tahun 2026 harga rumah susun/perumahan bekas di 100 kota menunjukkan penurunan yang semakin menyempit secara month-on-month. Pergerakan harga rumah menunjukkan perubahan positif tertentu. Ke depan, seiring lebih banyak kota mendorong implementasi kebijakan lebih lanjut, peluang “musim semi kecil” patut dinantikan.

Li Yujia berpendapat bahwa untuk mencapai keadaan “turun terdalam lalu stabil” dan mengokohkan fondasi dasar, masih perlu dorongan bersama dari berbagai pihak. Dari sisi industri, termasuk mendorong siklus transaksi antara rumah pertama (rumah baru) dan rumah kedua (rumah bekas), terus menurunkan biaya transaksi, membersihkan lingkungan dan tata tertib transaksi, dan sebagainya. Dari sisi fundamental, termasuk memperbaiki kepercayaan penduduk terhadap hal-hal seperti pekerjaan, pendapatan, dan ekspektasi.

(Penyunting: Wenjing)

Kata kunci：

                                                            楼市