Vanke tahun 2025 pendapatan 2334 miliar, upaya mengatasi risiko masih dalam perjalanan

Pelapor dari Interface News | Wang Yuhan

Pada malam 31 Maret, Vanke mengungkapkan laporan tahunan 2025. Laporan keuangan menunjukkan bahwa pendapatan usaha perusahaan sepanjang tahun mencapai 2334,3 miliar yuan, turun 32,0% secara year-on-year; laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham adalah -885,6 miliar yuan, dengan kerugian yang melebar 78,98% secara year-on-year; nilai penjualan kontrak sebesar 1340,6 miliar yuan, turun 45,5% secara year-on-year; perusahaan menyelesaikan pekerjaan penyerahan lebih dari 11,7 juta unit rumah sepanjang tahun.

Dalam laporan tahunan “Kepada Para Pemegang Saham”, manajemen Vanke mengakui: “Pada 2025, perusahaan dipengaruhi oleh tumpang tindih berbagai faktor, sehingga kinerja operasional jauh dari ekspektasi para pemegang saham; nilai kerugian juga semakin melebar dibanding 2024. Atas hal tersebut, manajemen perusahaan menyampaikan permohonan maaf yang tulus kepada seluruh pemegang saham.” Pada saat yang sama, manajemen menyatakan, “Mengurai beban dan masalah yang dibentuk oleh pola pengembangan masa lalu ‘utang tinggi, perputaran cepat, leverage tinggi’ masih memerlukan waktu.”

Meskipun kinerja terjerat kerugian, sepanjang tahun lalu Vanke terus mendorong pemulihan risiko. Melalui pengaktifan kembali sumber daya yang sudah ada, transaksi aset bernilai besar, serta dukungan dana dari Grup pemegang saham besar Shenzhen Metro, Vanke menyelesaikan pembayaran utang publik sebesar 332,1 miliar yuan sepanjang tahun, mengaktifkan kembali nilai aset sebesar 338,5 miliar yuan secara kumulatif, dan sejak bulan November tahun lalu, perusahaan telah secara bertahap memulai perundingan perpanjangan untuk tiga surat utang publik serta memperoleh persetujuan.

**** Kinerja mendapat tekanan ****

Dari struktur pendapatan, bisnis pengembangan real estat sebagai segmen inti Vanke memberikan kontribusi pendapatan sebesar 1906,5 miliar yuan sepanjang tahun, turun 36,7% year-on-year, menjadi penyebab utama penurunan pendapatan, dengan porsi 81,7%; pendapatan layanan properti menunjukkan kinerja yang relatif stabil, memberikan kontribusi pendapatan 355,2 miliar yuan, naik 7,2% year-on-year, dengan porsi 15,2%.

Tekanan di sisi penjualan juga cukup signifikan. Pada 2025, Vanke mencapai luas penjualan 1025 juta meter persegi, dengan nilai penjualan 1340,6 miliar yuan, dan penurunan year-on-year keduanya melebihi 40%.

Untuk kerugian kinerja, dalam laporan keuangan Vanke memberikan penjelasan dari empat aspek: pertama, skala penyelesaian proyek pengembangan real estat turun secara jelas, sementara margin laba kotor masih berada pada level rendah. Laba dari penyelesaian terutama terkait proyek-proyek yang terjual pada 2023 dan 2024 serta stok rumah siap huni yang dihabiskan pada 2025; proyek-proyek ini memiliki biaya perolehan harga tanah yang lebih tinggi, dan kondisi penjualan berada di bawah ekspektasi.

Kedua, perusahaan menambah pencadangan untuk penurunan nilai kredit dan penurunan nilai aset. Menurut pengungkapan dalam laporan keuangan, pada 2025 Vanke, dengan menggabungkan situasi pasar dan kondisi nyata proyek, menambah pencadangan penurunan nilai persediaan sebesar 208,3 miliar yuan, dan total kerugian penurunan nilai aset mencapai 219,3 miliar yuan, melonjak 205,9% year-on-year. Bahkan jika pengaruh penurunan nilai dikeluarkan, perusahaan tetap mencatat kerugian operasional dengan skala besar sepanjang tahun.

Ketiga, sebagian bisnis operasional, setelah dikurangi penyusutan dan amortisasi, mengalami kerugian secara keseluruhan, serta sebagian kerugian dari investasi keuangan yang bukan bisnis utama. Keempat, sebagian transaksi aset bernilai besar dan transaksi saham mengalami harga yang lebih rendah daripada nilai buku.

**** Tekanan untuk membayar utang masih ada ****

Dari sisi keuangan, hingga akhir 2025, Vanke memiliki liabilitas berbunga total 3584,8 miliar yuan, di antaranya liabilitas berbunga yang jatuh tempo dalam satu tahun sebesar 1605,6 miliar yuan, yang setara 44,8%. Perusahaan memegang kas dan setara kas sebesar 672,4 miliar yuan, turun dibanding awal tahun. Rasio utang bersih naik menjadi 123,5%, meningkat 42,9 poin persentase dibanding akhir 2024, sedangkan rasio aset-liabilitas adalah 76,9%.

Dari laporan arus kas, arus kas neto dari aktivitas operasi sepanjang tahun adalah -9,9 miliar yuan; arus kas neto keluar dari aktivitas pendanaan sebesar 249,2 miliar yuan, yang menunjukkan bahwa Vanke masih menghadapi tekanan likuiditas yang relatif besar.

Menghadapi tekanan utang, pemegang saham besar Vanke, Grup Shenzhen Metro, terus berperan memberikan dukungan kunci. Menurut laporan keuangan, hingga tanggal pengungkapan laporan, Grup Shenzhen Metro telah secara kumulatif memberikan pinjaman pemegang saham kepada Vanke sebesar 335,2 miliar yuan; tingkat bunga pinjaman dan rasio penjaminan dengan agunan/pledge juga lebih baik daripada kebiasaan pasar.

Perlu dicatat bahwa mulai November 2025, Vanke secara bertahap memulai prosedur perundingan perpanjangan untuk dua instrumen surat utang jangka menengah “22 Vanke MTN004” dan “22 Vanke MTN005”, serta obligasi perusahaan “H1 Vanke 02” (sebelumnya “21 Vanke 02”). Hingga tanggal pengungkapan laporan tahunan, usulan perpanjangan terkait telah memperoleh persetujuan melalui pemungutan suara dalam rapat pemegang obligasi, yang juga merupakan titik balik penting dalam pengelolaan utang di pasar terbuka Vanke.

Dalam pertemuan komunikasi dengan investor, manajemen Vanke juga menilai situasi utang perusahaan saat ini: “Dengan dipengaruhi oleh berbagai faktor internal dan eksternal, kondisi operasional perusahaan saat ini tetap sangat berat.” Manajemen mengakui bahwa secara historis perusahaan belum berhasil keluar tepat waktu dari inersia ekspansi “utang tinggi, perputaran cepat, leverage tinggi”, sehingga muncul masalah seperti “penyebaran tata letak investasi yang terlalu beragam, pengembangan lintas jalur yang berlebihan, dan ketergantungan yang tinggi pada pendanaan dari kantor pusat”, yang memberikan tantangan besar bagi pekerjaan pengendalian risiko saat ini.

Untuk pengaturan pembayaran utang pada 2026, Vanke mengungkapkan bahwa hingga akhir tahun masih terdapat utang publik yang jatuh tempo total 146,8 miliar yuan, di mana periode April hingga Juli adalah puncak pembayaran utang, dengan utang yang jatuh tempo secara terkonsentrasi sekitar 112,7 miliar yuan. Vanke menyatakan akan berpegang pada sikap yang jujur dan pragmatis serta berkomunikasi erat dengan para kreditur, “memohon agar semua pihak terus memberikan pemahaman, dukungan, dan sikap lapang, serta memberikan waktu dan ruang bagi perusahaan untuk mengatasi risiko.”

Selain mengandalkan suntikan dana dari pemegang saham besar, Vanke juga secara aktif melakukan upaya penyelamatan diri melalui berbagai cara. Dalam aspek pengaktifan aset, sepanjang 2025 perusahaan menyelesaikan 31 transaksi aset bernilai besar, yang mencakup perkantoran, komersial, apartemen, hotel, dan bidang lain; nilai penandatanganan secara total 113 miliar yuan, dan realisasi pembayaran dari pengaktifan kembali mencapai 57,5 miliar yuan. Melalui pengaktifan kembali sumber daya yang sudah ada, nilai tambahan dan optimalisasi kapasitas produksi adalah 338,5 miliar yuan.

**** Bisnis operasional relatif stabil ****

Dibandingkan dengan penurunan bisnis pengembangan tradisional, bisnis layanan operasional Vanke tetap menunjukkan tren pertumbuhan. Pada 2025, pendapatan total segmen ini sebesar 580,1 miliar yuan, dan proporsinya terhadap total pendapatan usaha meningkat lebih lanjut.

Secara rinci, Wanwu Cloud meraih pendapatan usaha sebesar 373,6 miliar yuan (termasuk pendapatan dari penyediaan layanan kepada Grup Vanke), naik 2,5% year-on-year. Pada periode pelaporan, Wanwu Cloud menyelesaikan lebih dari 300 proyek peningkatan efisiensi untuk “diecheng”, dan penerapan AI agent secara berskala mendorong penurunan biaya manajemen sebesar 10,1%.

Bisnis apartemen sewa jangka panjang “Bo Yu” mengelola 2702.000 unit kamar, dengan kamar yang sudah beroperasi sebanyak 1978.000, tingkat hunian 95,4%; di antaranya 1320.000 unit termasuk dalam perumahan sewa yang bersifat jaminan. Untuk aspek pengembangan dan operasional komersial, proyek komersial yang dikelola oleh Yinli secara keseluruhan memiliki tingkat hunian 94,5%; City-level baru benchmark telah sukses beroperasi, yaitu Shanghai Qianwan Impression City MEGA; pada bisnis logistik pergudangan, pendapatan usaha mencapai 42,8 miliar yuan, naik 8,0%, di antaranya pendapatan cold chain naik 25,5%.

“Semua bisnis layanan operasional perusahaan telah relatif independen dan memperoleh keunggulan skala serta merek.” Demikian disampaikan manajemen Vanke pada rapat dengan analis.

Selain itu, dari sisi pendanaan, Vanke menambah pendanaan baru dan pembiayaan ulang sebesar 280 miliar yuan sepanjang tahun (tidak termasuk pinjaman pemegang saham). Biaya rata-rata komprehensif dari pendanaan yang sudah ada adalah 3,02%, turun 85 basis poin dibanding akhir tahun lalu.

Namun, struktur persediaan masih menjadi tekanan bagi Vanke. Hingga akhir 2025, nilai persediaan Vanke adalah 3737,4 miliar yuan, di mana produk pengembangan yang sudah selesai (rumah siap huni) sebesar 1144,5 miliar yuan, atau 30,6%.

Fokus pada pengendalian risiko dan pengembangan

Menghadapi 2026, dalam laporan tahunannya Vanke mengajukan dua tema utama: “pengendalian risiko” dan “pengembangan”. Di satu sisi, perusahaan akan dengan teguh mendorong fokus pada kota dan bisnis, serta secara tegas keluar dari kota dan bisnis yang prospek pengembangannya buruk, kemampuan profitnya lemah, dan beban historisnya lebih berat; melakukan penataan ulang mekanisme investasi, serta memusatkan diri pada kota-kota kunci, segmen inti, serta produk-produk unggulan.

Di sisi lain, perusahaan akan terus meningkatkan kemampuan produk dan layanan, menyesuaikan dengan persyaratan “rumah yang baik”, serta menghubungkan kemampuan produk, kemampuan konstruksi, kemampuan penyerahan, dan kemampuan layanan. Pada saat yang sama, perusahaan mengeksplorasi inovasi model bisnis, dengan menyediakan layanan operasional real estat sepanjang seluruh siklus dan seluruh rantai kepada pelanggan perusahaan berkualitas.

Dalam aspek pemanfaatan teknologi, Vanke berencana ke depan untuk secara menyeluruh mendorong penerapan teknologi AI pada seluruh tahapan pengembangan dan operasional real estat, mempercepat pembentukan ekosistem “member besar”, serta sistem untuk pelanggan perusahaan, guna mencapai perolehan pelanggan yang lebih presisi.

Saat membahas pertanyaan mengenai peningkatan valuasi, manajemen Vanke mengakui bahwa kinerja harga saham dari awal 2025 hingga saat ini “memang tidak memuaskan, dan belum memberikan imbal hasil ideal kepada investor”.

Manajemen menyatakan bahwa pemulihan valuasi perlu didorong bersama melalui penyelesaian utang, optimalisasi struktur utang-aset, stabilisasi bisnis pengembangan, serta perbaikan nyata dalam kemampuan menghasilkan laba. Ke depan, perusahaan akan terus mendorong pelepasan bisnis dan aset yang tingkat keselarasan strategisnya lebih rendah, untuk lebih lanjut mengoptimalkan arus kas serta struktur aset-liabilitas.