Penjualan properti bekas dalam 3 hari secara "kilat" Ada proyek baru yang mengumumkan kenaikan harga Tren pasar properti Shanghai "Musim Semi Kecil" semakin jelas

Sumber: Shanghai Securities News (上海证券报) Penulis: Zhang Liang

Implementasi kebijakan real estat baru “Kebijakan Tujuh Ketentuan (沪七条)” di Shanghai sudah hampir sebulan “penuh”. Baru-baru ini, reporter Shanghai Securities News melakukan kunjungan dan riset untuk menemukan bahwa transaksi pasar rumah bekas mengalami lonjakan volume, dengan berbagai indikator mencatat rekor tertinggi pada tahap ini. Pasar rumah baru juga mengalami pemulihan yang moderat; beberapa proyek bahkan secara sejalan mengumumkan kenaikan harga, sehingga melalui tindakan nyata menyalurkan ekspektasi optimistis terhadap arah pergerakan pasar. Berbagai tanda menunjukkan bahwa dengan dukungan yang presisi dari kebijakan baru “Kebijakan Tujuh Ketentuan”, pasar properti Shanghai sedang memperlihatkan tren “volume naik, harga stabil”. Prospek “musim semi kecil” di bulan Maret semakin terlihat jelas.

Antusiasme pasar meningkat secara signifikan

Pada 21 Maret, di sekitar Stasiun Metro Yuqiao, Distrik Pudong, Shanghai, seorang perantara properti mengatakan kepada reporter bahwa kondisi transaksi pasar belakangan ini sangat baik. Dalam satu minggu terakhir, perumahan Jie de International City di area Yuqiao telah terjual 3 unit, dan ia sendiri juga memfasilitasi satu transaksi; saat ini, pelanggan sudah membayar uang muka. Ia mengatakan, “Setelah kebijakan baru diberlakukan, transaksi memang menjadi lebih aktif. Ada rumah yang baru dipasang selama tiga hari sudah terjual. Ruang untuk tawar-menawar di pasar rumah bekas mengecil, dan kekhawatiran pemilik rumah yang menjual rumah menjadi lebih sulit juga berkurang.”

Pada hari yang sama, arus orang di Pusat Transaksi Terdaftar Real Estat Pudong, Shanghai sangat ramai. Hingga pukul 11 pagi, layar besar di aula Pusat Pendaftaran dan Transaksi Hak Milik Tak Bergerak Distrik Pudong menunjukkan: jumlah loket 55, nomor yang sudah dikeluarkan 671, dan saat ini sedang diproses 541. Staf mengatakan kepada reporter bahwa pada hari Sabtu dan Minggu, seluruh loket di pusat transaksi dibuka penuh, sehingga dalam sehari bisa menangani sekitar 1300 nomor. Setelah kebijakan baru, hampir seluruh aktivitas jual-beli di luar Ring Road (lingkar) bagian luar benar-benar dibebaskan; orang langsung menjadi sangat banyak. Ditambah pula fakta bahwa bulan Maret dan April memang merupakan musim puncak transaksi real estat, maka keramaian ini juga wajar.

Sejak masuk bulan Maret, panasnya transaksi pasar rumah bekas di Shanghai meningkat dengan cepat, dan beberapa indikator mencatat rekor tertinggi pada periode ini. Data dari Real Estate Online menunjukkan bahwa dari 9 Maret hingga 15 Maret 2026, total transaksi rumah bekas di Shanghai mencapai 7233 unit, naik 26,69% dibanding 5709 unit pada minggu sebelumnya. Selain itu, angka ini juga menjadi rekor volume transaksi mingguan tertinggi sejak 2021. Rinciannya: pada 14 Maret (hari Sabtu) terjual 1472 unit. Hanya selisih 1 unit dari transaksi harian 1473 unit pada 15 Maret 2025. Ditambah transaksi 15 Maret 2026 (hari Minggu) sebanyak 1390 unit, total dua hari akhir pekan mencapai 2862 unit, sehingga memecahkan rekor puncak transaksi akhir pekan untuk rumah bekas di Shanghai dalam lima tahun terakhir.

Menurut Zhang Bo, direktur Institut Penelitian 58 Anjuke, lonjakan volume transaksi rumah bekas di Shanghai dapat dipahami sebagai sinyal pemulihan yang bersifat tren. Berdasarkan data perilaku pengguna 58 Anjuke secara online, pada minggu ketika kebijakan baru diluncurkan, jumlah percakapan mikro (micro-chat) yang diprakarsai pengguna secara proaktif naik 144,7% secara month-over-month dibanding minggu sebelumnya, jumlah pengguna yang memulai percakapan naik 133,7%, dan jumlah pengguna yang meninggalkan telepon (留电) bahkan naik 251,8%. Rasio meninggalkan telepon untuk micro-chat meningkat 50,5%, dan tren kenaikan itu berlanjut hingga pertengahan Maret.

Dalam kunjungan yang dilakukan reporter beberapa waktu terakhir ke Pusat Transaksi Real Estat Distrik Minhang, Shanghai, seorang staf mengatakan bahwa setelah kebijakan real estat diumumkan, warga yang datang untuk konsultasi dan mengurus balik nama properti meningkat secara jelas. Pada beberapa waktu, saat akhir pekan hampir tidak ada kursi kosong.

“Transaksi pasar rumah bekas di Shanghai pada bulan Maret memiliki karakteristik volume yang melejit dengan cepat, datangnya deras, dan cakupan yang luas. Peningkatan panas pasar yang nyata merupakan hasil dari tumpang tindih beberapa faktor kabar baik, termasuk pelepasan berkelanjutan insentif kebijakan, pemulihan bertahap kepercayaan setelah penyesuaian harga tepat sasaran, dan pembalikan dalam pola penawaran-permintaan.” kata Yan Yuchun, wakil direktur Institut Penelitian Real Estat Ehom Shanghai (上海易居房地产研究院).

Dibandingkan “meledaknya volume” pada pasar rumah bekas, pasar rumah baru terlihat lebih tenang, tetapi juga muncul sinyal positif.

Reporter beberapa waktu terakhir melihat di beberapa lokasi penjualan proyek baru di Distrik Putuo, Distrik Jiading, dan Distrik Minhang bahwa pada hari kerja juga ada sejumlah pembeli yang datang untuk melihat rumah. Staf penjualan proyek China Shipping · Huan Yu Jiu Zhang (中海·环宇玖章) di Distrik Putuo mengatakan kepada reporter bahwa pada akhir pekan, hanya dari kunjungan langsung oleh prospek (顺访) per hari, jumlahnya hampir mendekati 150 kelompok; staf penjualan sampai kewalahan melayani, bahkan waktu untuk berbincang secara detail dengan pelanggan pun sangat terbatas. Staf penjualan proyek Time City (时代之城) di Distrik Jiading menyampaikan kepada reporter bahwa setelah kebijakan baru, transaksi proyek telah berlipat ganda dibanding periode yang sama pada Januari. Staf penjualan proyek Poly · Do Hui Xu He (保利·都汇和煦) di area Zhuqiao, Distrik Minhang, mengungkapkan kepada reporter bahwa pada 21 Maret, transaksi harian proyek mencapai 16 unit. Setelah kebijakan baru, total proyek sudah mencapai 85 unit. Sejak 23 Maret, proyek tersebut akan meluncurkan putaran kedua kenaikan harga.

Menurut statistik dari Institut Penelitian Zhongzhi (中指研究院), dari 9 Maret hingga 15 Maret 2026, total transaksi rumah baru komersial di Shanghai mencapai 220.000 meter persegi, naik 62% dibanding minggu sebelumnya, dan mencatat rekor tertinggi mingguan sejak 2026.

Lu Wenxi, analis pasar di Zhongyuan Real Estate (上海中原地产), berpendapat bahwa “Kebijakan Tujuh Ketentuan (沪七条)” melakukan penataan kebijakan yang presisi dari berbagai dimensi, seperti mengurangi pembatasan pembelian rumah, mengoptimalkan kebijakan pinjaman dana provident (公积金), serta menyempurnakan kebijakan pajak properti untuk perumahan milik pribadi. Kebijakan-kebijakan tersebut secara efektif mengaktifkan kebutuhan potensial pasar. Lonjakan transaksi di pasar rumah bekas tidak hanya mencerminkan pelepasan terpusat dari kebutuhan yang tertahan sebelumnya, tetapi juga menunjukkan bahwa kebijakan telah memberi dorongan kepercayaan yang signifikan terhadap pasar. Sementara itu, pemulihan pasar rumah baru yang stabil serta tindakan beberapa proyek untuk menaikkan harga semakin membuktikan perbaikan ekspektasi pasar: keinginan pembeli untuk masuk pasar meningkat, dan pengembang pun semakin yakin terhadap arah pasar ke depan.

Kelompok pembeli kebutuhan pokok mendominasi

Yang patut diperhatikan adalah bahwa pemulihan pasar real estat Shanghai baru-baru ini terutama berasal dari pelepasan terpusat permintaan pembelian yang bersifat mendesak (kebutuhan rigid). Struktur transaksi rumah bekas menunjukkan kemiringan yang jelas ke arah nilai total yang lebih rendah. Dalam kunjungan dan riset, banyak perantara properti menyampaikan bahwa sekarang panasnya pasar meningkat, kecepatan transaksi untuk rumah kecil dengan nilai total sekitar 3 juta yuan jelas makin cepat. Selama harganya mendekati harga rumah bekas yang baru saja terjual di lingkungan yang sama, transaksi akan lebih mudah terjadi.

Reporter sebelumnya mengunjungi salah satu cabang toko perantara properti yang berlokasi di Hong Song Road, Distrik Minhang, Shanghai. Kepala toko Luo Yangyang menyampaikan kepada reporter, “Dalam beberapa hari setelah kebijakan baru diterapkan, kami sudah berhasil memfasilitasi satu transaksi. Pelanggan sudah mulai melihat rumah sejak awal Februari; pada akhirnya, mereka memutuskan sebuah unit satu kamar dengan nilai total 1,86 juta yuan.”

“Kalau dilihat dari area kami, rumah ukuran kecil paling diminati.” analisis Luo Yangyang. Di satu sisi, harga total rumah ukuran kecil relatif lebih rendah, sesuai dengan anggaran pembeli kebutuhan pokok. Di sisi lain, hanya setelah rumah ukuran kecil terjual, pemilik rumah asli akan punya dana dan motivasi untuk melakukan penggantian ke rumah berukuran lebih besar, sehingga menggerakkan perputaran pasar untuk rumah yang ditujukan untuk peningkatan kualitas (improvement).

Menurut statistik dari Institut Penelitian Zhongzhi, pada Januari hingga Februari 2026, transaksi rumah bekas di Shanghai yang bernilai total di bawah 3 juta yuan hampir mencapai 17.000 unit, naik 25,2% year-on-year. Ini menyumbang 56,1% dari total transaksi rumah bekas pada periode yang sama, meningkat 6 poin persentase dibanding 2025. Perubahan struktural ini mencerminkan bahwa penyesuaian harga yang terus berlanjut pada tahap sebelumnya membuat lebih banyak rumah jatuh ke rentang nilai total yang lebih rendah. Keunggulan nilai jual rumah bekas (price-performance) semakin terlihat, dan seiring dengan pelepasan kabar baik kebijakan, kelompok pembeli kebutuhan pokok yang sempat menunggu menjadi lebih kuat niatnya untuk masuk pasar, sehingga mendorong pelepasan volume transaksi untuk rumah berharga total rendah.

Tren ini berlanjut pada bulan Maret. Data pemantauan Lianjia (上海链家) menunjukkan bahwa setelah Festival Musim Semi (春节) hingga 19 Maret 2026, pangsa transaksi rumah bekas dengan nilai total di bawah 3 juta yuan melebihi 60%, naik 4 poin persentase dibanding sebelum Festival Musim Semi.

Zhang Bo mengatakan kepada reporter bahwa dari data transaksi Shanghai, kebutuhan pokok masih menjadi penopang inti, sedangkan permintaan untuk peningkatan lebih jelas memberikan dorongan pada harga. Dari sisi wilayah, area inti kota dengan proyek peningkatan kualitas lebih mendapat perhatian, sementara proyek kebutuhan pokok di pinggiran kota lebih terasa mendapat manfaat dari kabar baik kebijakan. Di area inti kota, wilayah seperti Xuhui, Jing’an, dan Changning, dengan proyek perbaikan kualitas berukuran di atas 144 meter persegi, menampung lebih banyak kebutuhan untuk peningkatan menengah-atas. Di area pinggiran kota, wilayah seperti Baoshan, Songjiang, dan Minhang, dengan rumah kebutuhan pokok berukuran 90 meter persegi atau kurang, menampung banyak permintaan limpahan. Efek stimulasi kebijakan terhadap area di luar Ring Road bagian luar sangat menonjol; minat mencari rumah meningkat lebih dari 17% dibanding paruh pertama bulan sebelum Festival Musim Semi.

“Dalam kondisi saat ini, pusat panas transaksi rumah bekas Shanghai masih terutama terkonsentrasi pada proyek kebutuhan pokok dan kebutuhan peningkatan ringan di antara area di luar Ring Road bagian luar dan area antara Ring Road dalam dan luar. Apakah pasar bisa berlanjut, ke depannya kita perlu melihat kondisi transaksi untuk rumah dengan nilai total 5 hingga 8 juta yuan.” kata Yan Yuchun. Berdasarkan aturan operasi rantai pergantian rumah (置换链条), keaktifan kebutuhan pokok menciptakan prasyarat bagi permintaan peningkatan untuk melakukan “jual rumah lama, beli yang baru”. Terutama dalam beberapa waktu terakhir, makin banyak berita mengenai kenaikan harga rumah tipis, sehingga sentimen menunggu permintaan pergantian juga melemah. Diperkirakan pada akhir Maret dan bulan-bulan berikutnya, transaksi dari kebutuhan peningkatan kelas menengah-atas dan pasar properti mewah (豪宅) juga akan berpotensi ditingkatkan, sehingga panas pasar akan meluas dan menular.

(Penyunting: Wen Jing)

Kata kunci：

                                                            Real estat Shanghai