Pengamatan Laporan Tahunan | Zhangjiang Hi-Tech: Terjebak di Antara Investasi Teknologi dan Tekanan Kas

观点网 2021年，张江高科在行业转型浪潮中制定了一项任务，即从企业自身推进向科技产业投资控股集团转型，核心业务聚焦集成电路领域，同时布局生物医药、人工智能产业，开展产业投资、空间运营与生态服务相关业务。

在公告中，这被称作“十四五规划目标任务”。

5年过去，张江高科已来到实现这一目标任务的收官之年。

2025年度，张江高科实现营业收入41.82亿元，同比增长110.85%，主要系销售的租赁住房及产业办公空间载体确认收入所致；实现利润总额12.67亿元，同比减少0.56%；归母净利润9.86亿元，同比增长0.38%；扣除非经常性损益的净利润9.07亿元，同比减少2.2%。

截至2025年末，张江高科总资产从594.02亿元上升至631.09亿元。

开发节奏方面，2025年，张江高科在建项目合计6宗，总建筑面积约134万平方米；全年新开工项目1个，总建筑面积2.7万平方米；年内竣工项目3个，总建筑面积约50万平方米。

营收翻倍背后

这一年，张江高科经营重点主要还是放在产业空间载体业务上，年内营收41.59亿元，较2024年提升112.12%；服务业营收仅882.87万元，但也较2024年上涨约43.79%。

不过，由于这一年营业成本大幅度上涨，上述业务毛利率受到影响，前者减少7.88个百分点，后者减少28.11个百分点。

“营业成本较上年同期数增加150.46%，主要原因为公司本期产业空间载体销售收入增加，结转的销售成本也相应增加。”张江高科表示。

据了解，张江高科销售成本板块主要包括职工薪酬、中介机构费用、销售服务费用、招商代理费用、广告及折旧费用。据产业科技连线查阅年报，上述费用中除了销售服务费用之外均出现大幅增长，导致总体销售费用从2024年5785.85万元几乎翻倍至9561.04万元。

地产业务上，张江高科也主要以销售为主，开发脚步暂缓。2025年内无任何新增房地产项目储备，房地产业务新开工面积0.27万平方米，竣工项目50.8万平方米。其中，第四季度的竣工项目就占到40.5万平方米。

2025年，张江高科房地产业务合同销售面积21.85万平方米，实现合同销售金额29.9亿元，较2024年增228.3%；房地产业务取得租金总收入11.7亿元，同比增加11.49%。

在房地产业务销售收入中，包括一笔分摊至尚未履行（或部分未履行）履约义务的交易金额。简单而言，该金额为张江高科已签约但尚未确认收入的合同金额，约合2.93亿元。

“该部分款项主要源于已预售但尚未达到交付条件的房产项目，预计在满足合同约定交付条件、客户取得商品控制权后，于未来1年内将上述款项结转为销售收入。”也就是说，目前张江高科还有近3亿元地产销售款项等到2026年才能完成结转。

租赁租房方面，张江高科于此前12月30日晚间公告，公司或指定主体拟参与投资江河曜宸企业管理中心(有限合伙)，该合伙企业募集资金规模不超过7亿元，公司作为有限合伙人认缴出资额不超过1.4亿元。

据公告，合伙企业投资策略明确聚焦张江科学城保障性租赁住房及其他符合要求的国有存量资产，通过新设项目公司收购、增资或受让股权等方式投入，旨在通过收购盘活与运营提升，助力国企转型并增厚资产价值。退出路径主要包括发行公募REITs、机构间REITs、类REITs及向符合条件主体转让等，

张江高科表示，作为张江科学城主要运营主体，此次参与投资可借助社会资本与创新金融工具，盘活区域内存量保租房及国有存量资产，提升资产流动性，推动公司转型发展，

尽管2025年张江高科已涉足保租房赛道，但核心投资逻辑仍锚向科技业态。

“科技投行”隐忧

发布年报的前一周，张江高科再投资一家科技公司。

据张江高科公告，2026年3月24日，全资子公司上海张江浩成创业投资有限公司拟作为有限合伙人，以自有资金认缴出资1亿元参与投资上海力合算芯人工智能产业创业投资合伙企业（有限合伙），占基金目标规模的10%。

资料显示，该基金目标规模约10亿元，期限为投资期5年+管理退出期5年+延长期2年。基金管理人为力合中科私募股权基金管理（深圳）有限公司，其他主要出资方包括上海国投先导人工智能私募投资基金合伙企业（有限合伙）及上海浦东引领区投资中心（有限合伙）等。

据悉，这笔基金主要投向人工智能相关领域，“该投资利于发挥基金投资纽带作用，通过‘招、投、孵’联动，推动浦东人工智能产业创新生态建设。”

截至2025年末，张江高科累计投资规模106亿元。其中，直投项目59个，投资金额53亿元；参与投资基金31个，认缴金额53亿元。

在投资方向上，张江高科偏好集成电路行业，投资规模30.43亿元；此外，生物医药13.47亿元、新能源20亿元、航空航天1.5亿元、智能制造2.73亿元。

有着“科技投行”别称的张江高科，早在2024年9月28日就已发起设立“上海张江燧玥创业投资合伙企业（有限合伙）”；2025年5月，全资子公司上海张江浩成创业投资有限公司还参与投资元禾璞华集成电路产业基金（有限合伙）。

据悉，该基金募集资金目标规模达到20亿元，上海张江浩成创业投资有限公司作为有限合伙人认缴出资额约1亿元。

在半导体投资领域，张江高科还通过子公司及参股基金押注了多家企业。

2025年9月，通过子公司上海张江浩成创业投资有限公司投资了上海微电子公司2.23亿元，持有上海微电子公司10.779%股权。

此外，张江高科通过上海元界智能科技股权投资基金合伙企业（有限合伙）间接持有智己汽车约18%股份；另投资了黑芝麻智能、登临科技、钛米机器人等AI及机器人业务企业。

在2025年11月的三季报会议上，张江高科管理层特别提到，主导产业投资方面，公司将以“直投+基金”模式进行投资布局。

由此来看，云从科技、英集芯（维权）、臻驱科技、唯捷创芯等企业基本为张江高科以直投押注的企业，上述企业业务包括智能传感器芯片、功率半导体等多个领域；还有部分企业是张江高科通过旗下基金进行投资，例如2025年11月通过参股基金张江燧锋基金投资了商业航天企业——蓝箭航天。

从张江高科投资轨迹看，2025年达成了多家企业的投资事项。但在2025年报数据中，实际亦面临一定短期偿债压力。

年报显示，张江高科短期借款金额约合86.08亿元，同比上涨254.65%；应交税费较期初数增加47.92%，主要由于期末应交企业所得税、土地增值税、房产税增加。

其中，须6个月之内解决的短期借款约合48.31亿元，1年以内需要解决的短期借款约为39.59亿元。截至目前，张江高科手头现金约合38.55亿元。

此外，张江高科报告期内其他应付款也较期初数增加74.46%；一年内到期的非流动负债较期初数增加37.95%，因为旗下一年内到期的应付债券在不断累加。

“近年来，公司放缓了新增项目获取节奏，重点转向运营现有项目，使得每年存量在建项目投入及已竣工项目尾款支付金额逐年减少。同时，依托‘投招孵服研’产业服务体系，围绕科创产业链布局开展业务。”

据张江高科表示，为应对未来经营风险，已与各类金融机构合作布局各品类REITs，拓宽物业退出渠道；对成熟期产业投资项目通过多种途径洽谈退出，并持续探索境内外各类资本和货币市场融资工具，加大融资力度以降低融资成本，保障公司资金状况长期稳健。

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