Apakah musim semi kecil di pasar properti Guangzhou-Shenzhen telah tiba? Penjualan rumah bekas jauh melampaui rumah baru, dan beberapa properti "menarik" memiliki periode transaksi yang dipersingkat menjadi kurang dari satu minggu

Maret selalu menjadi musim puncak tradisional untuk pasar properti, dan kualitas “Jin San Yin Si” secara langsung menentukan arah pasar sepanjang tahun.

Pada awal musim semi 2026, Guangzhou dan Shenzhen sama-sama melewati masa puncak transaksi pasca-libur Tahun Baru Imlek. Jumlah kunjungan untuk melihat rumah dan volume transaksi sama-sama kembali meningkat, dan kehangatan pasar terus menyebar.

Reporter 《Ekonomi Harian News》（selanjutnya disebut “setiap reporter Ekonomi Harian”）melakukan kunjungan ke sejumlah proyek perumahan, berbincang dengan toko perantara, serta mempelajari informasi dari beberapa lembaga riset, mengetahui bahwa “Xiao Yang Chun” kecil di Guangshen (Guangzhou–Shenzhen) dalam putaran ini sudah benar-benar hadir. Pada saat yang sama, logika pasar juga telah mengalami perubahan yang jelas: beberapa “bangket” (istilah untuk properti bernilai tinggi dengan harga secara nyata lebih rendah daripada properti sejenis di area yang sama) di kawasan perumahan yang populer sedang perlahan menghilang, dan ruang tawar bagi pemilik rumah yang memasang listing juga semakin menyempit.

Di antaranya, baik Guangzhou maupun Shenzhen sama-sama menunjukkan situasi di mana rumah bekas sepenuhnya memimpin. Itu menjadi kekuatan utama bagi pemulihan “Xiao Yang Chun” kali ini. Sementara itu, pasar rumah baru secara keseluruhan memperlihatkan pemisahan yang dalam: sejak awal tahun, volume pasokan rumah baru di Shenzhen mengalami penurunan dibanding tahun lalu; di Guangzhou, vila mewah di kawasan inti sedang sangat panas, sedangkan proyek untuk kebutuhan mendasar (rumah pertama bagi keluarga) masih mengandalkan strategi memberikan insentif agar penjualan berjalan. Bisa dibilang, tatanan pasar rumah lama dan rumah baru terbalik, struktur sisi pasokan direstrukturisasi, yang menjadi ciri paling menonjol dari “Xiao Yang Chun” putaran ini.

Gambar: Kantor penjualan salah satu proyek yang sedang dijual di wilayah Bao’an Xin’an, Shenzhen. Sumber gambar: setiap reporter Ekonomi Harian Chen Ronghao

Rumah bekas mengangkat panji “Xiao Yang Chun”

“Xiao Yang Chun” pasar properti Guangshen kali ini, justru ditopang oleh rumah bekas yang memegang peran utama, dan logika dasar pasar telah ditulis ulang.

Dari data hingga persepsi lini depan, rumah bekas memimpin ritme pemulihan.

Shenzhen menjadi pemicu pertama yang meledakkan tren rumah bekas, menjadi mesin inti dari pemulihan putaran ini. Pemantauan toko Le Youjia menunjukkan, setelah Festival Musim Semi, jumlah penandatanganan rumah bekas melonjak 132% dari bulan ke bulan, sekaligus menjadi angka tertinggi sejak akhir Maret 2024. Dan hingga Februari 2026, harga rata-rata transaksi perumahan rumah bekas di Shenzhen sudah kembali pulih menjadi 6,2 juta yuan/meter persegi.

Sumber gambar: Pusat Riset Le Youjia Shenzhen

Data dari Lembaga Riset Shell juga sama-sama sangat langsung: pada 2 Maret–8 Maret, jumlah penandatanganan rumah bekas di Shenzhen melonjak 118% dari bulan ke bulan; pada 8 Maret, volume transaksi harian mencapai rekor tertinggi dalam hampir satu tahun, serta mengalami kenaikan berturut-turut selama dua minggu.

Selain itu, sentimen pasar turut pulih. Berdasarkan data pemantauan terbaru yang dirilis oleh Lembaga Riset Shell Shenzhen, pada bulan Februari tahun ini, jumlah rumah bekas yang dipasang untuk dijual oleh toko mitra mereka turun 3,3% dibanding periode yang sama tahun lalu; penjualan paksa yang tidak rasional jelas berkurang, dan pasar secara bertahap memasuki jalur yang baik “ekspektasi menguat—pasokan dioptimalkan—harga stabil”.

Sumber gambar: Lembaga Riset Shell

“Sekarang rumah sekolah yang berkualitas, rumah dengan total harga rendah namun tingkat pengembalian sewa tinggi, pemulihannya paling jelas. Misalnya rumah sekolah di pusat Liyuan di wilayah kami—rumah tiga kamar seluas 83 meter persegi di Taman Yuanling. Karena berhubungan dengan SD SMP Liyuan Bens and SMA Hongling, setelah liburan jumlah konsultasi dan volume transaksi jelas lebih banyak daripada sebelum liburan.” Pada sore 14 Maret, Liu Anying, seorang perantara senior di wilayah Yuanling, Futian, Shenzhen, berbagi kepada setiap reporter Ekonomi Harian.

Liu Anying mengatakan, sekarang kecepatan transaksi “bangket” di pasar rumah bekas sudah dipadatkan menjadi siklus yang relatif singkat; bahkan ada beberapa “bangket” rumah bekas yang dipasang, kurang dari seminggu sudah terjual. “Sebagai contoh proyek Hanlingyuan yang berada di Futian: proyek ini memiliki rumah besar tiga kamar sekitar 108 meter persegi. Harga total listing pemilik umumnya di atas 82 juta yuan, atau setara harga satuan sekitar 7,74 juta yuan/meter persegi. Ada juga pemilik yang terburu-buru menjual, dengan harga listing 75,5 juta yuan; pada dasarnya bisa terjual dalam waktu sekitar satu minggu.” kata Liu Anying.

Gambar: Kondisi listing sebagian rumah bekas di area Cui Zhu, Luohu, Shenzhen. Sumber gambar: setiap reporter Ekonomi Harian Chen Ronghao

Faktanya, fenomena serupa juga ada di Luohu, Shenzhen. Karena setelah kenaikan transaksi rumah bekas, sikap pemilik yang memasang listing mulai menjadi lebih stabil; mereka tidak lagi terburu-buru menjual rumah, dan ruang untuk negosiasi harga jelas mengecil.

Sebagai contoh satu rumah yang pernah didatangi reporter pada akhir tahun lalu, di Cui Zhu Yuan, Luohu, seluas 47,84 meter persegi: sebelumnya harga listing pemilik adalah 24,5 juta yuan. Pihak perantara mengatakan bahwa rumah tersebut diperkirakan dapat diturunkan ke minimal 23 juta yuan. Namun pada bulan Maret tahun ini, perantara memberi tahu reporter bahwa harga jual terendah yang bisa diterima pemilik adalah 23,7 juta yuan.

Pasar rumah bekas di Guangzhou juga mengalami pemantulan kuat.

Berdasarkan data platform Shell, pada 8 Maret, jumlah transaksi harian rumah bekas Guangzhou sebanyak 247 unit, naik 25,4% dibanding hari ke hari sebelumnya; pada minggu lalu (2 Maret–8 Maret) total transaksi mencapai 849 unit, melonjak 118,8% dibanding periode sebelumnya. Setelah Festival Musim Semi, permintaan kembali ke kota terkonsentrasi dilepaskan; jumlah kunjungan dari toko perantara terus meningkat. Asosiasi Perantara Real Estat Guangzhou mencatat indeks manajer 3 Maret naik signifikan sebanyak 43,5 poin menjadi 71,78, menunjukkan industri sangat percaya diri terhadap “Xiao Yang Chun”.

Menurut Li Yujia, peneliti utama di Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan Provinsi Guangdong, baik Guangshen sama-sama menampilkan karakteristik inti “rumah bekas lebih baik daripada rumah baru”. Jumlah listing baru rumah bekas berkurang dibanding tahun lalu, sentimen pasar terus membaik, yang juga mendorong kebutuhan pergantian “jual rumah lama beli rumah baru”; siklus pasar pun bertahap menjadi lancar.

Ketua Lembaga Riset Shell Shenzhen, Xiao Xiaoping, juga menyampaikan pandangan serupa. Menurutnya, pemulihan kali ini bukanlah pantulan jangka pendek ala “pulse kebijakan”, melainkan hasil sinergi tiga faktor: optimalisasi kebijakan, perbaikan kepercayaan, serta pelepasan terkonsentrasinya kebutuhan untuk hunian sendiri. Rumah bekas terus menambah volume transaksi; rumah baru turut naik. Dengan demikian, “Xiao Yang Chun” menjadi fondasi yang lebih kokoh.

Pasar rumah baru menggelar tren yang bersifat struktural

Berbeda dengan rumah bekas yang terasa sangat panas, pasar rumah baru di Guangshen tidak mengalami kenaikan menyeluruh (naik semua), melainkan merupakan tren tipikal “berbasis struktur”.

Sebagai contoh Guangzhou: pasar top-tier (rumah mewah) terus membobol rekor transaksi, dan juga mendorong peningkatan minat melihat rumah di pasar rumah baru di sekitarnya. Pada bulan Februari, lahan Tienhe Machang di Guangzhou terjual dengan harga 236,04 miliar yuan, dengan tingkat premi 26,60%. Jika dihitung menjadi harga per lantai hunian (plot ratio), sekitar 8,55 juta yuan/meter persegi, sekaligus menciptakan rekor harga per lantai baru tertinggi di Guangzhou.

Pada 2 Maret, sebuah townhouse puncak (top floor) seluas 670 meter persegi di kawasan pusat bisnis Zhujiang New Town—Polly Yuezwan—terjual seharga 1,87 miliar yuan, atau setara sekitar 28 juta yuan/meter persegi, sekaligus memperbarui rekor harga satuan rumah mewah teratas di lokasi tersebut. Pada 9 Maret, Bintang He Bay Peninsula No. 5 mencatat transaksi 4 unit townhouse super mewah dalam satu hari, dengan total nilai mencapai 7,187 miliar yuan; panasnya rumah mewah di kawasan inti mencapai puncak yang belum pernah terjadi sebelumnya.

Dibandingkan rekor demi rekor yang terus dibuat oleh pasar rumah mewah, justru pasar rumah baru untuk kebutuhan mendasar di Guangzhou menunjukkan tren yang lebih jelas berupa “menurunkan harga untuk mendorong volume”.

Luojiamin, perantara real estat Guangzhou, mengatakan kepada reporter bahwa sekarang banyak proyek kebutuhan mendasar di Guangzhou menggunakan metode diskon dan rumah harga spesial untuk menarik pembeli, “kalau tidak diberi insentif, tidak terlalu mudah dijual.”

“Misalnya harga rumah mentah (baku) di Huangpu Xinghewan Half Mountain langsung disetel menjadi mulai 1,9 juta yuan/meter persegi, dan sekaligus menawarkan tiga opsi—rumah mentah, semi-ruang, dan mewah—untuk merebut perhatian pembeli. Untuk Liyuan New World・Tianfu, diskon terbatas langsung diberi hingga 8,6 kali (8,6%/8,6折), serendah 3,8 juta yuan/meter persegi.” kata Luojiamin. “Sekarang pasar sangat realistis; kalau tidak mengeluarkan rumah dengan harga tetap spesial (satu harga) dan tidak menerapkan diskon secara nyata, sekalipun orang banyak yang melihat, sulit untuk benar-benar transaksi.”

Data dari Bagian Riset Perkembangan Zhongyuan di Guangzhou menunjukkan, hingga akhir Februari 2026, stok sempit (definisi internal) seluruh kota Guangzhou adalah 14,164 juta meter persegi, berkurang 10.000 meter persegi dibanding Januari (1,3万平方米). Karena pasokan baru di wilayah-wilayah utama pada bulan Februari umumnya berkurang, pasar rumah baru lebih berfokus pada pencernaan stok yang ada; total stok sedikit turun, dan sudah selama 4 bulan berturut-turut menunjukkan penurunan.

Sementara itu, di Shenzhen, pasar rumah baru sejak awal 2026 menunjukkan pelambatan yang relatif jelas pada “ritme pasokan”. Menurut statistik Mei Lian Property (United Real Estate), hingga tahun ini, hanya ada 9 proyek hunian di Shenzhen yang memperoleh izin prapenjualan, jauh lebih sedikit daripada 12 proyek pada periode yang sama tahun lalu.

Dan tepat karena ritme masuk pasar rumah baru cenderung lambat, sulit membentuk efek skala penjualan yang terkonsentrasi, hal ini secara langsung membuat volume transaksi rumah baru secara keseluruhan jauh lebih rendah daripada rumah bekas. Pasar menampilkan pola pemulihan struktural: volume naik dan harga relatif stabil di sektor papan inti, sementara wilayah kebutuhan mendasar menggunakan strategi tukar harga dengan volume (harga diturunkan demi percepatan penjualan).

Menurut data Zhongyuan Real Estate, per 12 Maret, total transaksi kumulatif properti hunian komersial di seluruh Shenzhen mencapai 964 unit, sedangkan total overbooking (balik nama/serah terima legal) rumah bekas kumulatif mencapai 1.703 unit.

Poster promo penjualan hangat yang dipublikasikan secara terkonsentrasi pada bulan Maret untuk sejumlah proyek di Shenzhen

Meski transaksi rumah baru Shenzhen secara keseluruhan lebih lemah dibanding rumah bekas, reporter memperhatikan bahwa setelah memasuki bulan Maret, sejumlah proyek secara berturut-turut menerbitkan poster promosi penjualan hangat. Misalnya, Hongrongyuan Guancheng di Longhua menjual 41 unit dalam dua hari pada 7–8 Maret; Yuanyangcheng・Chengming Jiayuan menerima pemesanan 39 unit minggu lalu; dan Jianjian Pengchen Yunzhú menembus penjualan hangat 32 unit dalam satu minggu, dll.

“Seiring dengan masuknya bertahap lahan berkualitas yang dilepas pada 2025 di kota-kota inti, ditambah dengan peningkatan intensitas promosi dari sebagian pengembang, diperkirakan permintaan pasar pada bulan Maret dapat dilepaskan secara bertahap. Skenario ‘Xiao Yang Chun’ di kota-kota inti tetap layak dinantikan.” Analisis dari lembaga CEdex (China Index Academy) menyatakan.