Jangan hanya fokus pada Alibaba dan influencer! Gelombang "pembuatan kekayaan" robot, memicu "musim semi kecil" pasar properti Hangzhou?

宇树科技 baru-baru ini mengajukan permohonan IPO, tetapi yang lebih layak diperhatikan adalah sekumpulan angka lain: program insentif berbasis ekuitas mencakup lebih dari 10% karyawan. Sebelumnya, raksasa internet dan para selebgram mengerek dua gelombang pasar properti Kota Hangzhou. Sekarang, “para bangsawan” baru dari robot datang—akankah pasar properti Hangzhou mengalami perubahan baru?

Oleh: Penulis tamu khusus Finansial “Gosip Keuangan”: Wu Hao

· · ·

Baru-baru ini, di sebuah gedung perkantoran di kawasan Binjiang, Hangzhou, 480 orang muda belum menyadari bahwa kekayaan rekan kerja mereka diam-diam sudah naik ke level jutaan.

宇树科技 baru-baru ini mengajukan permohonan IPO. Dari prospektusnya terlihat pendapatan sebesar 1,7 miliar, laba bersih 600 juta. Namun yang lebih layak diperhatikan adalah sekumpulan angka lain: insentif berbasis ekuitas mencakup lebih dari 10% karyawan.

Ini berarti setidaknya 48 orang, akan segera menjadi miliarder. Meski valuasi putaran pendanaan terakhir mencapai 12,7 miliar, lingkaran investasi secara umum memperkirakan: setelah listing, kapitalisasi pasar berpeluang menembus 100 miliar.

Ini bukan mitos “mencetak orang kaya” dalam bentuk PPT, ini adalah prospektus yang benar-benar berisi uang nyata.

Sebelumnya, raksasa internet dan para selebgram mengerek dua gelombang pasar properti Hangzhou. Sekarang, “para bangsawan” baru dari robot datang—akankah pasar properti Hangzhou mengalami perubahan baru?

Untuk benar-benar memahami seberapa besar energi “para bangsawan baru robot” ini, Ba Mei secara terpisah menghubungi perantara properti Binjiang, Lao Wang, konsultan properti kawasan Qianjiang Century City, Xiao Chen, seorang investor yang telah berinvestasi di banyak perusahaan hard tech, Lao Zhang, serta seorang “big V” yang khusus mengurus konsultasi properti kelas atas, Lao Zhao, untuk mengobrol dengan mereka secara serius.

/ Dibuat kaya oleh raksasa, selebgram berburu barang,

/ Dua kali “lonjakan brutal” pasar properti Hangzhou /

Cerita ini dimulai dari dua gelombang raksasa internet dan selebgram siaran langsung.

Pertama: pada 2014, Alibaba melantai, “grup pembelian bersama” para programmer di Binjiang

Orang pertama yang saya temui adalah Lao Wang. Ia telah menjadi perantara properti di Binjiang selama lebih dari sepuluh tahun. Di daftar kontak ponselnya, ada beberapa baris catatan seperti “Alibaba P7”, “Alibaba P8”. Kami bertemu di sebuah kedai Starbucks dekat pemerintahan distrik Binjiang. Ia menunjuk ke luar jendela lalu berkata, “Lihat jalan ini—ke selatan itu Alibaba, ke utara itu NetEase. Kamu belum pernah melihat suasana tahun 2014 itu.”

“Sebelum Alibaba IPO, Binjiang itu seperti apa? Intinya orang menyeberang sungai untuk bekerja, dan orang merasa daerah itu agak miring—rumah juga tidak mudah dijual.” kata Lao Wang, “Saat itu kawasan inti Binjiang, seperti Rainbow City dan Qianjiang Bay Garden, juga cuma dijual sekitar 20 ribu lebih per meter, dan tetap tidak laku. Bulan terparah di toko kami, hanya ada dua transaksi sewa dalam satu bulan penuh.”

“Begitu kabar listing keluar, rasanya seperti meledak.” kata Lao Wang, “Yang paling heboh adalah ‘group buying’ (pembelian bersama). Transaksi paling gila yang pernah saya tangani adalah rekan di satu divisi B2B Alibaba—sekitar tujuh atau delapan orang. Mereka sudah merencanakan, langsung memborong dua unit dalam satu gedung tertentu. Bukan beli satu unit, tapi semua orang kumpul bersama, rundingkan harga group buying dengan pengembang, lalu membeli satu gedung per unit secara keseluruhan.”

“Dari mana mereka dapat uang sebanyak itu?”

“Alibaba IPO, dalam semalam berapa banyak orang dengan P7 dan P8 yang kekayaannya dari ratusan ribu jadi jutaan? Saat itu kebijakan pinjaman juga longgar—uang muka 30% saja sudah cukup, dan suku bunga bisa didiskon. Yang berani, mereka meminjam semaksimal yang bisa dipinjam, lalu leverage diisi sampai penuh.” kenang Lao Wang.

Lao Wang menceritakan, ada seseorang bergelar Alibaba P9. Saat itu hasil pencairan sahamnya mencapai lebih dari 8 juta, lalu langsung membeli tiga unit: satu untuk ditinggali sendiri, dua untuk investasi. “Kalau kamu lihat sekarang, nilai tiga unit rumahnya, minimal sudah 50 juta.”

Lao Wang menunjuk beberapa perumahan di luar jendela. “Lihat sekarang kawasan inti Binjiang, hunian dengan kenaikan paling ganas—misalnya Liu’an Xiaofeng, Binjiang Jinmao Fu, Xiaofeng Yin Yue—dulu semuanya pernah ‘disapu’ oleh orang-orang Alibaba. Saat mereka membelinya, sekarang setidaknya sudah berlipat lima atau enam kali. Para karyawan kode itu adalah ‘raja pengambil untung properti’ generasi pertama Hangzhou. Mereka menggunakan uang sungguhan, dan menetapkan aturan bagi pasar properti Hangzhou: industri ada di mana, puncak harga properti ada di situ.”

Kedua: gelombang selebgram “berburu” datang, mitos “beli tunai” di Qianjiang Century City

Kalau yang pertama adalah “group buying” dari para programmer, maka selebgram adalah “berburu barang”.

Saya menemukan konsultan Qianjiang Century City, Xiao Chen, yang mengalami langsung gelombang paling gila pada 2020–2021. Kami janjian di sebuah rumah teh dekat Qianjiang Century Park. Saat ia membahas masa itu, nada suaranya masih membawa sedikit rasa tertegun.

“Dua tahun itu, rasanya uang bukan lagi uang.” kata Xiao Chen, “Terutama mereka yang menjual lewat siaran langsung, generasi 95-an, 00-an—pakai sandal saja sudah datang. Lihat rumah? Itu tidak ada. Masuk ruang pamer, kalimat pertama selalu, ‘Tipe unit ini, lantai yang mana masih ada? Aku ambil.’ Kalimat kedua, ‘Beli tunai—secepat apa bisa urus prosedurnya?’”

Xiao Chen mengatakan, ia sebelumnya punya seorang klien, bos lembaga MCN. Ia membawa beberapa pembawa konten papan atas, lalu sekali beli 8 unit, bahkan membuka koneksi untuk membuat studio kerja. Beli tunai—lebih dari 200 juta, matanya tidak berkedip sama sekali. Ada juga seorang pembawa konten perempuan, saat itu baru berusia 23 tahun, datang dengan Porsche 911 sendiri. Ia melihat denah maket selama setengah jam, lalu langsung menetapkan satu unit apartemen besar seharga lebih dari 30 juta, uang tunai langsung masuk.

“Selebgram yang gila beli rumah dulu, sekarang rumahnya masih ada? Untung atau rugi?”

Xiao Chen tersenyum getir. “Kalau beli dari awal, memang untung. Tapi banyak yang masuk di puncak tertinggi. Pada paruh pertama 2021, di Qianjiang Century City, rumah ‘Yihao Yuan’ pernah menyentuh harga transaksi tertinggi sampai 120 ribu per meter. Sekarang bagaimana? Untuk tipe yang sama, harga transaksi sekitar 80–90 ribu.”

Xiao Chen menambahkan penjelasan: dengan memperhitungkan biaya dana dan pajak, orang-orang yang mengejar ketinggian saat ini mungkin masih merugi. Kekayaan dari selebgram datang cepat, pergi juga cepat. Dalam dua tahun terakhir, bonus dari siaran langsung meredup—pendapatan sebagian orang turun bagaikan jurang. “Saya dengar ada beberapa selebgram yang saat itu beli rumah sekarang rumahnya berada di ambang proses lelang akibat gagal bayar. Gelombang ini memang kencang—kencang betulan—tapi sifatnya juga semu; semu betulan.”

Gelombang pertama mengandalkan programmer, gelombang kedua mengandalkan selebgram, gelombang ketiga mengerjakan mesin—lalu jalan seperti apa yang akan datang berikutnya?

/ Mencetak orang kaya lewat robot,

/ Mengapa justru lebih mampu mendorong harga rumah? /

Investor Lao Zhang berfokus pada jalur hard tech selama beberapa tahun, dan telah berinvestasi pada beberapa perusahaan robot di Hangzhou.

Kami bertemu di sebuah kafe yang tenang dekat Xixi Wetland. Ia membawa ransel punggung, pakaiannya sangat sederhana, tapi ketika ia bicara tentang industri, matanya seperti menyala.

“Kekayaan programmer itu ditumpuk dari gaji, selebgram itu dilempar dari arus perhatian, sedangkan para bangsawan baru robot itu direbus dari teknologi.” kata Lao Zhang terus terang, “Untuk seseorang dengan satu Alibaba P8 dan satu insinyur inti dari unit inti宇树, siapa yang lebih mungkin membeli rumah di Hangzhou senilai lebih dari 15 juta?”

Menurut Lao Zhang, keunggulan inti para bangsawan robot ada:

Skala lebih besar, kekayaan lebih solid, dan permintaan lebih stabil.

Ia mengeluarkan ponsel dan mengatakan bahwa perusahaan宇树 memiliki 480 karyawan dengan usia rata-rata 28–30 tahun. Mayoritas dari mereka adalah magister dan doktor dari Zhejiang University, Harbin Institute of Technology, Shanghai Jiao Tong, benar-benar elit teknologi. Struktur kekayaan mereka bukan mengumpulkan sedikit demi sedikit dari gaji, melainkan nilai ekuitas yang terbentuk dari penghalang teknologi. Jenis kekayaan ini lebih terkonsentrasi dibanding gaji para programmer, dan lebih tahan lama dibanding arus perhatian para selebgram.

Lao Zhang lalu menghitungkan untuk saya: saat Alibaba IPO, tercipta sekelompok orang kaya, tetapi itu seperti ledakan dari raksasa. Sementara sekarang, Hangzhou sedang mengalami dorongan serentak dari sekelompok “pahlawan mini”.宇树 hanya salah satu dari “enam naga kecil” Hangzhou; ada juga Yunshen Chus, Qiangnao Technology, Chengtian Technology, Tech of Core dan lainnya. Jika dijumlahkan, total karyawan dari perusahaan-perusahaan itu lebih dari 3.000 orang. Dalam dua atau tiga tahun ke depan, sedikitnya 3–5 perusahaan di bidang hard tech Hangzhou akan IPO. Ini berarti, Hangzhou akan menambah setidaknya ratusan, bahkan lebih dari seribu, daya beli level jutawan.

“Ini bukan urusan satu atau dua perusahaan, melainkan kebangkitan sebuah kelompok.” kata Lao Zhang.

Pada akhirnya, ia bercerita sebuah kisah:

“Saya mengenal seorang insinyur dari宇树, generasi 90-an, kampung halamannya di Anhui. Ia bilang pada saya, keinginannya paling besar adalah membeli rumah besar di Binjiang, lalu membawa orang tuanya ke sana. Setelah perusahaan IPO, hal pertama yang ia lakukan adalah pergi membeli rumah.” katanya. “Elit teknologi ini benar-benar datang untuk berumah tangga, bukan untuk spekulasi properti.”

/ Musim semi mini datang lebih dulu,

/ para bangsawan hard tech sedang masuk lebih awal /

KOL properti terkenal Lao Zhao adalah kepala sebuah lembaga konsultasi properti kelas atas di Hangzhou. Untuk dua segmen, Binjiang dan Future Technology City, ia bahkan bisa menggambar peta lokasinya tanpa perlu membuka mata.

Lao Zhao lebih dulu mengobrolkan saya tentang musim semi mini pasar properti Hangzhou tahun ini.

“Musim semi mini tahun ini datang lebih cepat dari biasanya. Biasanya baru mulai panas pada akhir Maret sampai April, tapi tahun ini sudah mulai hangat sejak pertengahan Februari. Pada Februari, seluruh Hangzhou mencatat transaksi rumah bekas lebih dari 4.500 unit, naik 30% dibanding periode yang sama tahun lalu. Dari jumlah itu, kawasan inti Binjiang mencatat 47 unit transaksi, naik 18 unit dibanding periode yang sama tahun lalu.”

“Perubahan paling jelas apa?” tanya saya.

“Strukturnya berubah.” kata Lao Zhao. “Musim semi mini tahun lalu, yang mengisi pasar adalah unit kebutuhan dasar, rumah dengan harga 3–4 juta yang paling laku. Tahun ini berbeda—untuk rumah mewah dengan total harga di atas 10 juta, pangsa transaksi yang semula sekitar 30% tahun lalu naik menjadi 45%. Selain itu, pembeli rumah-rumah mewah ini punya satu ciri bersama—orang-orang dari perusahaan hard tech.”

Lao Zhao menjelaskan bahwa宇树 ada di Binjiang, dan ini adalah keunggulan geografi terbesar. Orang-orang dari perusahaan robot ini sebagian besar sudah terbiasa dengan lingkaran kehidupan di Binjiang. Pilihan pertama mereka tentu menatap kawasan inti Binjiang.

Ia menceritakan sebuah kasus spesifik: “Saya punya klien, seorang insinyur, generasi 90-an, yang memegang opsi perusahaan. Berdasarkan valuasi putaran terakhir, kekayaannya sudah sangat menggiurkan. Kalau setelah IPO kapitalisasi pasarnya ikut naik, menghasilkan lebih dari 100 juta bukanlah mimpi.”

Lao Zhao mengatakan bahwa bulan lalu ia baru saja menandatangani kesepakatan pembelian. Sebuah unit dari klaster selebgram di Binjiang, luas 169 meter persegi, total harga 16,5 juta, dan tetap dibeli tunai. Lao Zhao bilang, “Saya tanya, kenapa tidak tunggu IPO baru beli? Ia menjawab satu kalimat yang saya ingat sampai sekarang—‘Begitu IPO, semua orang akan menatap rumah di Binjiang; saat itu harga tidak akan seperti ini lagi. Kalau sekarang beli, namanya mengambil di dasar (抄底). Kalau setelah IPO baru beli, namanya mengejar harga (追高).’”

Lao Zhao menunjukkan kepada saya sekelompok data inti terkait pasar properti Binjiang:

Pada Februari, untuk rumah dengan total harga di atas 10 juta di kawasan inti Binjiang, jumlah kunjungan (带看量) meningkat dua kali lipat dibanding Januari; dan karyawan perusahaan hard tech menyumbang lebih dari 40%.

Menurut Lao Zhao, orang-orang ini yang membeli rumah memiliki beberapa ciri bersama:

Pertama, tidak sensitif terhadap harga, tetapi sangat menuntut kualitas. Mereka ingin kawasan inti Binjiang, kualitas bagus, manajemen properti bagus, dan lingkungan yang punya kelas/pergaulan yang baik.

Kedua, cara pembayaran sangat tegas. Ketiga, mereka sangat percaya pada masa depan dan tidak khawatir dengan cicilan bulanan.

Setelah membahas Binjiang, saya juga bertanya tentang Future Technology City. Di sana adalah medan utama “misteri internet” gelombang sebelumnya di Hangzhou. Harga rumah sempat mengalami jungkir balik, dan sekarang masih berputar di level rendah.

“Situasi 未科 berbeda sedikit dari Binjiang.” kata Lao Zhao. “Dalam beberapa tahun terakhir, harga properti 未科 turun sampai setengahnya. Penyebab utamanya adalah keuntungan dari internet sudah mencapai puncak. Tapi musim semi mini tahun ini, 未科 juga ada pergerakan—transaksi pada Februari mencapai lebih dari 30 unit, naik 10 unit dibanding periode yang sama tahun lalu. Namun untuk rumah dengan total harga di atas 10 juta hanya 3 unit, tak bisa dibandingkan dengan Binjiang.”

Ia menunjukkan sekelompok data: saat puncak tahun 2021, untuk “tiga bersaudara 未科”, harga transaksi pernah mencapai 80 ribu–90 ribu. Sekarang turun menjadi 40 ribu–50 ribu, sudah jatuh kembali ke level tahun 2018. Sementara dalam periode yang sama, penurunan di kawasan inti Binjiang hanya sekitar 20%. Mengapa? Karena Binjiang punya penopang keras dari industri dan jumlah penduduk, sedangkan penopang 未科 masih didominasi oleh internet.

Jadi, apakah sekarang ini waktu yang tepat untuk mengambil di dasar?

Lao Zhao mengucapkan kebenaran yang besar:

“Bagi orang yang ingin tinggal sendiri, harga di 未科 memang sudah mendorong banyak gelembung keluar. Tapi kamu harus memikirkan apakah kamu sedang bertaruh bahwa masa depannya akan naik, atau hanya ingin membeli rumah yang lebih murah. Kalau kamu percaya transformasi hard tech Hangzhou, maka 未科 sekarang mungkin adalah periode jendela. Tapi syaratnya, kamu harus mampu bertahan, menunggu sampai waktunya.”

Lao Zhao menyarankan, bagi orang biasa, tetap perlu berhati-hati dan sesuai kemampuan.

Artikel ini hanya mewakili pendapat pribadi penulis, dan tidak merupakan saran investasi.

Sampul: AI generasi

Arus informasi dalam jumlah besar, interpretasi yang akurat—semuanya ada di aplikasi Sina Finance