Apakah tren paling "panas" dalam 3 tahun terakhir ini dapat berlanjut hingga April?

Harian Keuangan Sekuritas reporter Wu Jiaming

“Hari ini, saya akan mengurus proses balik nama properti untuk 3 pasangan klien. Bulan lalu, saya dan tim kerja sering lembur. Menurut saya, prospek ‘musim semi kecil’ pasar properti tahun ini adalah yang paling ‘ramai’ dalam 3 tahun terakhir.” Pada 1 April, ketika Pusat Pendaftaran Hak atas Tanah dan Properti Distrik Luohu, Kota Shenzhen baru saja dibuka, reporter Harian Keuangan Sekuritas bertemu dengan Xiao Li yang sedang membantu klien mengisi berkas. Ia menyampaikan pernyataan tersebut. Xiao Li adalah staf lembaga perantara properti skala besar di Shenzhen, yang khusus menangani urusan terkait seperti balik nama properti.

Maret ‘musim semi kecil’ yang baru saja berlalu telah memberikan jawaban yang cukup baik bagi pasar properti Shenzhen. Data statistik dari Pusat Riset Le Youjia menunjukkan bahwa pada Maret, total volume penandatanganan (online signing) perumahan baru dan bekas di Shenzhen mencapai 7898 unit, meningkat 117% secara bulanan (month-on-month), dan menjadi nilai tertinggi dalam 11 bulan terakhir. Di antaranya, total penandatanganan untuk prajual dan penjualan saat ini perumahan baru di seluruh kota adalah 2827 unit, naik 118% secara month-on-month; rumah bekas mencatat 5071 unit, naik 117% secara month-on-month. Dari data melihat rumah dan penandatanganan yang lebih dekat dengan pasar real-time, volume melihat rumah bekas di toko-toko Le Youjia mencapai rekor tertinggi dalam 5 tahun terakhir, bahkan 17% lebih tinggi dibanding puncak pada Oktober 2024. Volume penandatanganan rumah bekas naik 244% secara month-on-month, dan juga berada pada level tertinggi secara historis.

Di salah satu proyek rumah baru yang sedang dijual di Distrik Luohu, reporter Harian Keuangan Sekuritas melihat seorang pembeli yang baru saja melakukan penandatanganan kontrak. Setelah dua rumah bekas yang menjadi minatnya dan sempat sama-sama dipantau berhasil diselesaikan dengan cepat, ia pun segera mengambil langkah dan menetapkan satu unit rumah baru. Menurutnya, penyesuaian harga yang mendalam, ditambah dengan lingkungan suku bunga rendah yang berkelanjutan, membuat biaya kepemilikan properti dan nilai jangka panjang sedang dinilai ulang.

Saat melakukan kunjungan ke berbagai kawasan di Shenzhen, reporter Harian Keuangan Sekuritas menemukan bahwa properti kelas atas dan rumah untuk peningkatan kebutuhan (improvement) menjadi fokus utama di pasar rumah baru, sedangkan rumah dengan harga total rendah menjadi kekuatan utama transaksi rumah bekas. Data dari Pusat Riset Le Youjia menunjukkan bahwa proporsi transaksi rumah bekas dengan harga di bawah 3 juta yuan meningkat dari 21,8% pada Maret tahun lalu menjadi 31,5% pada Maret tahun ini. Xiao Xiaoping, kepala Institut Riset Shell (Beike) Shenzhen, menyatakan bahwa kelompok yang membeli rumah dengan total harga rendah terutama terdiri dari dua tipe: konsumen kebutuhan tinggal (self-occupancy just need) dan investor kecil yang relatif stabil.

“Untuk rumah bekas, tingkat konsultasi dan volume transaksi rumah dengan harga di bawah 3 juta yuan paling tinggi.” Seorang manajer senior perantara properti di area Meilin, Distrik Futian, mengatakan kepada reporter Harian Keuangan Sekuritas, “Kebakaran pasar rumah bekas Shenzhen masih sangat bergantung pada pendorong harga; menukar volume dengan harga (以价换量) tetap menjadi prasyarat agar transaksi rumah bekas pulih, tingkat penerimaan harga dari klien kebutuhan tinggal masih tidak tinggi, dan ekspektasi pemilik rumah maupun pembeli perlu ditingkatkan lagi.”

Banyak pelaku industri menilai bahwa pasar properti Shenzhen sudah keluar dari fase musim yang cenderung sepi namun tidak sepi sebelum Festival Musim Semi, dan kesinambungan panasnya pasar pada bulan April menjadi kunci yang sangat penting. Jika tingkat panasnya dapat dipertahankan, baik di Shenzhen maupun di kota-kota inti lainnya, hal itu akan membantu memperbaiki ekspektasi pasar.

“Sejak akhir 2025, beberapa proyek perumahan kelas atas di sepanjang Teluk Shenzhen telah laris terjual, serta harga rumah bekas di area-area inti dalam waktu dekat stabil, memberikan sinyal positif kepada pasar. Ini menunjukkan bahwa area-area inti telah menyelesaikan tahap membentuk dasar (筑底). Jika kondisi ini bisa dipertahankan, seluruh pasar Shenzhen berpeluang menyelesaikan pembentukan dasar pada tahun 2026.” Hal tersebut disampaikan oleh Zou Shaowei, peneliti senior di Pusat Riset Zhongyuan Shenzhen, dalam sebuah wawancara.

Li Yujia, peneliti utama Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan Provinsi Guangdong, menyatakan bahwa apakah tren harga rumah setelah ini bisa mempertahankan stabil juga bergantung pada: pertama, apakah volume transaksi rumah bekas dapat dipertahankan; khususnya setelah rumah-rumah dengan harga rendah habis, apakah transaksi untuk rumah dengan harga menengah-tinggi dapat diaktifkan; kedua, apakah transaksi rumah bekas harga rendah dapat mendorong kebutuhan substitusi seperti menjual rumah lama untuk membeli rumah baru (卖旧买新) dan menjual rumah kecil untuk membeli rumah lebih besar (卖小买大), sehingga tercipta siklus konsumsi yang sehat; ketiga, apakah rumah baru di sisi produk dapat mewujudkan kualitas komprehensif yang tinggi, sehingga mendorong kebutuhan pembelian pelanggan berdasarkan peningkatan konsumsi.