Sinyal positif terus bermunculan! Pasar properti Guangzhou-Shenzhen merencanakan "Musim Semi Kecil", Shenzhen mencatat jumlah penandatanganan toko terbanyak dalam satu tahun

Sumber: Situs Berita Securities Times | Penulis: Wu Jiaming

Pada awal musim semi di bulan Maret, pasar properti biasanya mengalami pemulihan sentimen “Gold March, Silver April”. Apakah “musim semi kecil yang cerah” di pasar properti tahun ini akan datang tepat waktu menjadi fokus perhatian pasar.

Menanggapi hal tersebut, reporter melakukan kunjungan ke pasar di Guangzhou dan Shenzhen, dan mendapati bahwa di balik data transaksi yang mulai stabil lalu meningkat, semakin banyak pembeli mulai memperbaiki ekspektasinya terhadap pasar properti, dan “musim semi kecil yang cerah” sedang diramalkan akan terbentuk.

Harga yang masuk akal dan produk yang sudah tepat adalah kuncinya

“Dipengaruhi oleh transaksi harga tinggi di lahan Tianhe, Ma Chang, Guangzhou, volume kunjungan untuk melihat rumah dan volume transaksi belakangan ini sama-sama mengalami kenaikan. Pada akhir pekan lalu, proyek tersebut menerima hampir 150 kelompok tamu, dan perusahaan, untuk mendukung ‘musim semi kecil yang cerah’, langsung memberikan insentif berupa penurunan harga.” Demikian kata seorang manajer pemasaran untuk sebuah proyek rumah baru di kawasan Tianbei, Guangzhou, kepada reporter. Selain itu, menurut statistik yang tidak lengkap, hanya pada awal Maret saja, lebih dari 30 proyek rumah baru di seluruh kota Guangzhou muncul dorongan untuk meluncurkan atau menambah dorongan.

Belakangan, lahan Tianhe Ma Chang yang sangat menarik perhatian berhasil terjual dengan total nilai 23,6 miliar yuan, dimiliki oleh anak usaha penuh dari Yuexiu Group, Guangzhou Yuechengda Co., Ltd., dengan tingkat premi 26,6%. Seiring dengan kemajuan perencanaan lahan Ma Chang, nilai tanah di area inti terus dinilai ulang oleh pasar. Belakangan ini, pasar vila dan rumah mewah Guangzhou juga kembali bergejolak. Informasi pasar menunjukkan bahwa Poliyu Xiwan berhasil menjual satu unit dengan luas bangunan 670 meter persegi, total harga transaksi 187 juta yuan, setara harga per meter persegi sekitar 280 ribu yuan. Reporter juga mewawancarai beberapa pihak dari departemen pemasaran perusahaan pengembang. Untuk produk rumah mewah mereka seperti flat besar dan vila yang berada di Guangzhou, semuanya mencatat adanya transaksi pada periode terkini.

Departemen Riset dan Pengembangan Guangzhou Zhongyuan memprediksi bahwa setelah libur Festival Musim Semi, penawaran rumah baru akan terkonsentrasi masuk pasar. Dengan didorong oleh beberapa “red-hot listings”, besar kemungkinan pasar akan menyambut “pembukaan yang menguntungkan”, dan diperkirakan akan ada satu putaran periode pembukaan massal dari bulan Maret hingga April. Sebagian besar proyek ini berada di kawasan perkotaan inti, dengan fokus pada produk yang bersifat perbaikan/kesempurnaan (improvement-oriented), memiliki daya tarik tertentu di pasar, dan berpotensi mendorong pemulihan transaksi. Di sisi lain, beberapa kepala pemasaran untuk proyek rumah baru di Guangzhou mengatakan kepada reporter bahwa dalam penetapan harga, proyek akan lebih mendekati tingkat transaksi sebenarnya di pasar. Saat ini, hanya jika harga masuk akal dan produk sudah tersedia, barulah pembeli bersedia masuk ke pasar.

Kepercayaan mulai pulih

Di Shenzhen, pasar rumah bekas tampaknya bahkan lebih meriah dibanding rumah baru. Minggu lalu, volume penandatanganan transaksi rumah bekas di gerai Shenzhen LeYouJia meningkat 132% secara bulanan-ke-bulanan (month-over-month), dan menjadi angka tertinggi sejak akhir Maret 2025. Volume kunjungan untuk melihat rumah bekas pun mencapai titik tertinggi sejak pertengahan Oktober 2024.

Menurut data pemantauan terbaru yang dirilis oleh Shenzhen Beike Research Institute, volume listing rumah bekas pada bulan Februari tahun ini di gerai kerja samanya turun 3,3% dibanding periode yang sama tahun lalu. “Perubahan persentase yang tampak kecil ini, sampai batas tertentu, mencerminkan kepercayaan pasar yang secara bertahap menguat, dan fenomena penjualan paksa yang tidak rasional sedang berkurang.” kata Xiao Xiaoping, direktur Shenzhen Beike Research Institute. Perubahan ini diharapkan dapat mendorong pasar properti Shenzhen memasuki jalur yang baik: “optimasi pasokan—ekspetasi menguat—harga stabil”. Ini berarti pasar sedang meredakan tekanan “penawaran berlebih” yang ditimbulkan oleh penjual yang sebelumnya buru-buru menguangkan aset dan keluar dari pasar, sehingga listing rumah menjadi lebih rasional, serta menyediakan fondasi yang lebih sehat untuk menopang dasar dan pemulihan harga transaksi. Selain itu, dari sisi harga, selain harga transaksi rata-rata yang sudah berhenti turun dan kembali stabil selama dua bulan berturut-turut, harga listing rata-rata di kawasan-kawasan perumahan rumah bekas yang menjadi hotspot juga mulai naik sedikit.

“Sejak memasuki bulan Maret, pemulihan transaksi untuk rumah di sekolah/distrik pendidikan yang berkualitas paling terlihat, lalu disusul oleh rumah-rumah bekas dengan total harga lebih rendah dan tingkat imbal hasil sewa yang tinggi.” kata Chen, seorang perantara senior di kawasan Yuanling, Futian, Shenzhen. “Saat ini perubahan harga transaksi tidak besar; ‘menjual dengan harga untuk menambah volume’ masih menjadi arus utama, tetapi setelah mengalami penurunan selama beberapa tahun, mulai tahun ini kepercayaan lebih banyak pembeli terhadap pasar properti mulai mengalami perbaikan. Misalnya, jumlah klien yang secara aktif menghubungi untuk melihat rumah setelah liburan lebih banyak dibanding tahun-tahun sebelumnya.”

“Setelah Festival Musim Semi Imlek, pasar properti Shenzhen dengan cepat pulih ritme transaksi, dan kecepatan respons lebih baik dibanding beberapa tahun sebelumnya. Berdasarkan statistik kami, tahun ini, kecepatan masuk pasar untuk rumah baru lebih lambat dibanding tahun lalu. Sejak awal tahun ini, proyek hunian rumah baru yang memperoleh izin prajual hanya ada 9, sedangkan pada periode yang sama tahun lalu ada 12 proyek. Karena itu, pasar rumah baru Shenzhen tahun ini sulit membentuk efek skala. Namun pasar rumah bekas justru sebaliknya, tetap mempertahankan kondisi stok rumah yang cukup dan harga yang relatif rendah, sehingga suasana transaksi jelas lebih baik daripada pasar rumah baru.” kata He Qianru, direktur eksekutif Pusat Penelitian Nasional Lianjia (MeiLian) kepada reporter. “Selain itu, dari sisi ekspektasi kebijakan, pelonggaran kebijakan pembatasan pembelian (limit pembelian) di Shenzhen juga besar kemungkinan akan terus terjadi.”

Masih perlu dorongan dari berbagai pihak

Menurut Li Yujia, kepala peneliti Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan Provinsi Guangdong, kinerja pasar properti Guangzhou dan Shenzhen belakangan ini cukup baik. “Pertama, rumah bekas lebih baik daripada rumah baru; pasar rumah baru hanya terkonsentrasi pada beberapa distrik tertentu. Kedua, penambahan volume listing rumah bekas turun pada laju bulanan-ke-bulanan; secara tahunan lebih sedikit dibanding tahun lalu, yang menunjukkan suasana hati dan ekspektasi pasar membaik. Ketiga, kinerja pasar rumah bekas pada tahap sebelumnya terus membaik, dan sampai batas tertentu mendorong kebutuhan ‘menjual yang lama dan membeli yang baru’, sehingga siklus pasar ikut membaik.”

Ia memperkirakan bulan Maret adalah musim penjualan puncak tradisional. Termasuk transaksi properti komersial seperti kembalinya penduduk ke kota setelah liburan, pernikahan, pencarian kerja, kebutuhan untuk sekolah/lembaga pendidikan (ijazah/gelar), dan sebagainya, akan relatif lebih ramai. Pada saat yang sama, pengembang juga akan meluncurkan produk dengan nilai yang lebih baik untuk mengejar pembukaan yang menguntungkan bagi performa. Pemerintah daerah juga akan mengambil langkah kebijakan, misalnya kebijakan seperti dana perumahan (公积金), subsidi pembelian rumah, dll. cukup sering belakangan ini. Pada bulan Maret, akan terbentuk semacam ‘puncak kecil’ untuk pasar properti. Namun jika dilihat dari struktur transaksi, segmen harga rendah tetap mendominasi.

Institute Zhongzhi (CPI Research Institute) berpendapat bahwa berdasarkan Indeks Harga Perumahan 100 Kota dari Sistem Indeks Properti Tiongkok, sejak tahun 2026, penurunan harga rumah bekas di 100 kota secara bulanan-ke-bulanan terus menyempit. Tren harga rumah menunjukkan perubahan yang positif tertentu. Ke depan, seiring lebih banyak kota yang mendorong implementasi kebijakan secara lebih menyeluruh, prospek untuk ‘musim semi kecil yang cerah’ layak dinantikan.

Li Yujia berpendapat bahwa untuk mencapai: penurunan menyentuh dasar, kemudian fondasi ditetapkan dan menstabil, masih diperlukan dorongan bersama dari berbagai pihak. Di tingkat industri, termasuk mendorong siklus transaksi rumah baru dan rumah bekas, terus menurunkan biaya transaksi, mengkalkankan lingkungan dan tatanan transaksi yang bersih, dan lain-lain. Dari sisi fundamental, termasuk memulihkan kepercayaan penduduk dalam hal pekerjaan, pendapatan, dan ekspektasi.

(Penyunting: Wen Jing)

Kata kunci:

                                                            Pasar properti (楼市)