Tujuh tahun Chengshi Holdings, masa sulit Wang Xiaosong

（Sumber: Beijing Business Daily）

Berbagai indikator inti terus mengalami penurunan, New City Holdings sudah tidak lagi menjadi “kuda hitam” yang membuat orang terpukau seperti pada masa kejayaannya. Baru-baru ini, New City Holdings mengungkapkan laporan kinerja tahun anggaran 2025. Total pendapatan usaha selama setahun mencapai 53,012 miliar yuan, turun 40,44% tahun ke tahun; laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham induk mencatat rekor terendah dalam lima tahun terakhir. Pada periode yang sama, perusahaan membukukan penyisihan penurunan nilai aset sebesar 1,657 miliar yuan, yang semakin membebani profitabilitas.

Wang Xiaosong, yang dalam kasus Wang Zhenhua berhasil mengurangi kerugian, tidak mampu menstabilkan situasi berkat “malapetaka yang membawa berkah” yang menyediakan waktu dan ruang, justru setelah melakukan pengaturan ulang aset, krisis New City Holdings terus membesar. Dalam satu tahun ke depan jatuh tempo utang berbunga sebesar 12,748 miliar yuan; dana yang bisa didayagunakan hanya 4,477 miliar yuan, sehingga terdapat kekurangan dana jangka pendek lebih dari 8,271 miliar yuan. Wang Xiaosong menaruh harapan terakhir pada proyek Plaza Wuyue—sekuritisasi aset, pembiayaan dengan jaminan, semua instrumen yang dapat digunakan telah dipakai. Namun hingga akhir 2025, lebih dari 90% properti investasi telah diagunkan, kartu yang bisa dimainkan tinggal sedikit.

Dari meraih laba 12,6 miliar yuan menjadi 6,8 miliar yuan

Pada 2025, New City Holdings meraih pendapatan usaha sebesar 53,012 miliar yuan, turun 40,44% tahun ke tahun. Di antaranya, pendapatan dari penjualan pengembangan real estat sebesar 39,004 miliar yuan, turun 48,71%. Penjelasan perusahaan sangat sederhana: pendapatan penjualan properti berkurang.

Kita kembali ke tahun 2019. Pada tahun itu, nilai penjualan kontrak New City Holdings melonjak hingga 270,801 miliar yuan, naik 22,48%, menjadi momen paling cemerlang dalam sejarah perusahaan. Dan pada paruh kedua tahun itu juga, pendiri Wang Zhenhua mengalami krisis pribadi yang mendadak; Wang Xiaosong mengambil alih kemudi. Begitu naik jabatan, hal pertama yang ia lakukan bukanlah melanjutkan dorongan skala, melainkan menghentikan pengambilan lahan.

Data publik menunjukkan bahwa pada 2022, New City Holdings hanya menambah 2 bidang tanah, dengan nilai pembelian lahan 27,7 miliar yuan. Pada 2023, hanya mengambil 1 bidang tanah di Hangzhou, dengan biaya 25,37 miliar yuan. Pada waktu itu, ada suara pasar yang bertanya: apakah masih mengambil lahan? Respons perusahaan terdengar menarik: “hanya ikut sedikit, untuk memahami suhu pasar.” Setelah itu, New City Holdings tidak menambah lahan apa pun lagi.

Akibat “pemutusan cadangan tanah” itu segera tercermin pada penjualan. Pada 2025, nilai penjualan kontrak New City Holdings hanya 19,27 miliar yuan, turun 92,88% dibanding puncak pada 2019; luas penjualan 2,5358 juta meter persegi, menyusut 89,57% dibanding 2019.

Sementara itu, margin laba kotor dari bisnis penyewaan dan manajemen properti juga terus menurun. Pada 2025, margin laba kotor bisnis tersebut adalah 69,77%, turun 0,4 poin persentase tahun ke tahun, dan menjadi rekor terendah dalam lima tahun terakhir. Adapun dari 2021 hingga 2024, angka ini masing-masing adalah 72,64%, 72,6%, 69,9%, dan 70,17%—berguncang terus menurun tanpa pernah berbalik.

Zhang Yuyun, wakil direktur eksekutif Akademi Riset Real Estat Ekeju Shanghai, menganalisis bahwa industri properti komersial telah memasuki era operasi aset yang tersisa (existing stock), pemulihan pasar konsumsi berjalan lambat, dan pesaing pada umumnya menghadapi tekanan pada sewa serta kenaikan biaya operasional yang bersifat kaku, yang menyebabkan margin laba kotor mengalami penurunan yang bersifat tren. Plaza Wuyue terutama berfokus pada kota tingkat ketiga dan keempat; daya konsumsi lebih terpukul. Selain itu, pada periode ekspansi cepat sebelumnya saat proyek mulai beroperasi, kualitas proyek bervariasi, sehingga menurunkan efisiensi operasional dan tingkat profit secara keseluruhan, mencerminkan ketidakseimbangan tahap antara ekspansi skala dan operasi yang lebih rinci.

Ketika penurunan terjadi pada bisnis utama secara menyeluruh, laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham induk tentu tidak bisa terlihat baik. Pada 2025, angka tersebut hanya 6,8 miliar yuan, turun lagi 9,61% tahun ke tahun. Reporter Beijing Business Daily menelusuri laporan tahunan tahun-tahun sebelumnya dan menemukan bahwa pada 2021 laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham induk masih 12,598 miliar yuan, tetapi pada 2025 tinggal 6,8 miliar yuan—turun 94,6%. Uang yang dulu diperoleh, kini bahkan tinggal pecahannya tidak tersisa.

Tanah yang dulu direbut, kini menjadi lubang hari ini

Setelah Wang Xiaosong menjabat, ia terus memperketat, namun secepat apa pun ia menertibkan, tetap lebih lambat daripada kekacauan yang ditinggalkan oleh ekspansi pada masa lalu. Bidang-bidang tanah yang direbut dengan premi tinggi pada tahun-tahun tersebut kini menjadi luka yang setiap tahun harus “dirobek” dalam laporan keuangan.

Pada 2016, New City Holdings yang berawal dari Changzhou, Jiangsu, melontarkan “rencana strategi 1000 miliar” dan menetapkan strategi “1+3”—dengan “Shanghai sebagai pusat,” “Delta Sungai Yangtze sebagai inti,” serta ekspansi ke “Delta Sungai Mutiara, wilayah sekitar Bohai, dan wilayah Tiongkok Tengah-Barat.” Delta Sungai Mutiara adalah prioritas utama. Hanya dalam setengah tahun, New City berhasil mengamankan 8 proyek di Delta Sungai Mutiara; Foshan menjadi titik awal.

Pada Desember 2016, New City Holdings memenangkan bidang tanah Shishan, Nanhai, Foshan dengan penawaran 4,274 miliar yuan, tingkat premi 274%, harga per luas lantai 9854 yuan per meter persegi, sekaligus memperbarui rekor harga tanah Shishan saat itu. Dan pada periode yang sama, harga rumah di wilayah tersebut yang sedang dijual sekitar 9000 yuan per meter persegi—harga per luas lantai bahkan lebih mahal daripada harga rumah.

Data publik menunjukkan bahwa lahan ini kemudian dikembangkan menjadi New City Jingcheng, menyediakan lebih dari 3000 unit pasokan. Pada Desember 2017 saat pembukaan awal, harga rata-rata berada di 15.000 hingga 16.000 yuan per meter persegi; harga naik turun, tetapi tetap tidak pernah bisa dijual hingga di atas 20.000 yuan per meter persegi. Pada akhirnya, proyek turun hingga sekitar 11.000 yuan per meter persegi, hampir menjual dengan harga mengikuti nilai lahan.

Ini bukan kasus tunggal. Seiring pasar real estat memasuki periode penyesuaian yang mendalam, proyek-proyek yang direbut dengan premi tinggi pada awal tahun-tahun tersebut mengalami penurunan nilai aset secara berkelanjutan. Pada 2025, New City Holdings membukukan berbagai penyisihan penurunan nilai aset total sekitar 1,657 miliar yuan, di antaranya penyisihan piutang tak tertagih sebesar 0,506 miliar yuan, dan penyisihan penurunan nilai persediaan sebesar 1,151 miliar yuan. Pembebanan ini langsung mengurangi laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham induk sebesar 1,557 miliar yuan pada tahun tersebut.

Penyisihan penurunan nilai persediaan adalah “pembunuh laba” terbesar. Reporter Beijing Business Daily merangkum bahwa dari 2021 hingga 2024, New City Holdings membukukan penyisihan penurunan nilai persediaan masing-masing sebesar 4,851 miliar yuan, 5,966 miliar yuan, 5,563 miliar yuan, dan 1,635 miliar yuan; total akumulasi dalam empat tahun mencapai 18,015 miliar yuan. Ditambah penyisihan 2025 sebesar 1,151 miliar yuan, total akumulasi lima tahun mendekati 20 miliar yuan. Setiap tahun, angka-angka ini terus mengingatkan: antusiasme dan langkah agresif pada saat itu, pada akhirnya harus ada yang membayarnya.

Yanyuejin menyatakan bahwa perusahaan properti sebaiknya membangun disiplin investasi yang berpusat pada keamanan arus kas, meninggalkan pola mengejar skala dengan leverage tinggi, dan beralih untuk memfokuskan diri pada peluang yang pasti di kota-kota berlevel tinggi. Perusahaan perlu menerapkan operasi yang lebih rinci dengan prinsip “investasi berdasarkan penjualan” (以销定投). Untuk cadangan tanah berbiaya tinggi yang sudah terbentuk serta tekanan penurunan nilai, perlu melakukan “penyusutan” yang tegas melalui percepatan penjualan aset dan penyerahan/transfer aset, sambil terus “menciptakan darah” lewat pendapatan operasional seperti operasi bisnis. Dalam proses pengembangan, beban aset yang masih ada secara bertahap harus dicerna, untuk menghindari risiko likuiditas yang lebih besar akibat sikap buntu.

Uang hidup di rekening hanya 4,477 miliar yuan, bagaimana masih punya utang 12,7 miliar?

Hal yang membuat orang tidak bisa duduk tenang, selain penurunan laba, adalah arus kas. Hingga akhir 2025, New City Holdings memiliki skala utang berbunga sebesar 50,974 miliar yuan, turun 2,676 miliar yuan dibanding 2024. Namun tekanan pelunasan jangka pendek justru semakin besar—utang berbunga yang jatuh tempo dalam satu tahun adalah 12,748 miliar yuan, naik 6,34% dibanding 2024 yang sebesar 11,988 miliar yuan.

Pada akhir 2025, New City Holdings memiliki kas dan dana setara kas sebesar 6,803 miliar yuan, turun lebih dari tiga puluh persen dibanding 2024 yang sebesar 10,296 miliar yuan. Di antaranya dana terbatas sebesar 2,326 miliar yuan, sehingga dana yang benar-benar bisa didayagunakan hanya 4,477 miliar yuan. Jika dihitung, terdapat celah utang jangka pendek sebesar 8,271 miliar yuan. Perhitungan ini, Wang Xiaosong menghitungnya setiap hari.

Terkait rencana pembayaran utang berikutnya, reporter Beijing Business Daily mengirimkan surat permintaan wawancara kepada pihak New City Holdings. New City Holdings menanggapi bahwa perusahaan akan menyiapkan pengaturan dana yang sesuai untuk memastikan pembayaran wajar atas setiap utang yang jatuh tempo. Untuk rincian pengaturan dana dan rencana pelunasan, perusahaan menyatakan tidak nyaman untuk mengungkapkannya kepada publik.

Sementara itu, kemampuan perusahaan New City Holdings untuk “menciptakan darah” juga melemah. Pada 2025, arus kas bersih yang dihasilkan dari aktivitas operasi sebesar 1,425 miliar yuan, turun 5,79% tahun ke tahun. Bisnis pengembangan tidak bisa dijual, tekanan utang hari demi hari semakin berat; Wang Xiaosong hanya bisa menaruh seluruh harapan pada Plaza Wuyue.

Plaza Wuyue menjadi bantalan terakhir. Pada 7 Maret 2026, New City Holdings mengumumkan bahwa proyek REITs properti komersialnya telah diterima oleh Komisi Regulasi Sekuritas Tiongkok (CSRC) dan Bursa Efek Shanghai. Aset dasarnya adalah Plaza Wuyue Changzhou Tianning dan Plaza Wuyue Nantong Qidong. Sebelumnya, pada November 2025, New City Holdings telah menerbitkan produk ABS berbasis aset properti komersial dengan aset dasar Plaza Wuyue Shanghai Qingpu, dengan dana yang dihimpun sebesar 0,616 miliar yuan.

Selain itu, New City Holdings terus menggunakan Plaza Wuyue untuk pembiayaan dengan jaminan. Pada 2024, skala pinjaman properti operasional dan pembiayaan lainnya yang digadaikan dengan Plaza Wuyue adalah sekitar 20,5 miliar yuan, dengan tingkat bunga rata-rata tertimbang 4,97% dan rasio jaminan sekitar 50%. Pada 2025, ditambahkan lagi sekitar 12,5 miliar yuan; tingkat bunga rata-rata tertimbang 4,93%, dan rasio jaminan juga sekitar 50%.

Namun masalahnya, aset bagus tidak tahan diagunkan berulang kali. Hingga akhir 2025, nilai tercatat properti investasi New City Holdings adalah 121,069 miliar yuan; dari jumlah tersebut, 109,445 miliar yuan telah dibatasi karena pembiayaan dengan jaminan, sehingga yang tidak diagunkan hanya tinggal 11,624 miliar yuan. Dengan kata lain, “modal dasar” yang bisa dikeluarkan untuk ditukar menjadi uang hampir habis.

谢逸枫，direktur eksekutif Institut Riset Real Estat Perkotaan Tiongkok, menyatakan bahwa saat ini sebagian besar perusahaan properti memiliki aset berkualitas yang bisa digunakan untuk pinjaman dengan jaminan properti komersial yang pada dasarnya sudah habis. Pola pembiayaan yang bergantung pada realisasi (konversi menjadi uang) aset komersial yang tersisa tidak berkelanjutan. Bunga dan pokok pinjaman dengan jaminan harus dibayar kembali pada saat jatuh tempo sebelum bisa memulai putaran pembiayaan baru; jika penerimaan dari penjualan tertunda, penjualan/pengalihan tidak memenuhi ekspektasi, atau dana dari kanal pembiayaan lain tidak bisa tiba tepat waktu, perusahaan dengan mudah terjebak pada ketergantungan berlebihan pada pembiayaan realisasi aset komersial.

謝逸枫 menekankan bahwa pinjaman dengan jaminan properti operasional hanyalah instrumen bertahap yang diluncurkan oleh bank sentral. Periode pelaksanaan kebijakan berakhir pada 31 Desember 2026; apakah akan diperpanjang setelahnya masih belum pasti. Ia menyatakan bahwa bila kebijakan terkait dihentikan pada 2027, perusahaan properti tidak akan dapat menambah pinjaman properti komersial yang tersisa (existing stock). Sementara itu, pembiayaan yang ada tetap harus dibayar tepat waktu pokok dan bunganya, yang pada akhirnya menimbulkan situasi tekanan dua arah pada dana. Karena itu, dari sisi keberlanjutan model, jalur pembiayaan ini sulit dipertahankan.

Dulu, New City Holdings mengandalkan mesin ganda “perumahan + komersial” untuk membunuh jalan setapak sendiri di industri. Kini, bisnis pengembangan melambat, pertumbuhan segmen komersial mencapai puncaknya. Ledakan “bom” ekspansi agresif pada awalnya meledak satu per satu. Laba ditelan, arus kas mendesak, dan kartu andalan Plaza Wuyue juga hampir habis.

Wang Xiaosong mengambil alih New City Holdings selama tujuh tahun; semua jurus yang bisa dipakai telah dipakai, semua yang bisa dijual telah dijual, semua yang bisa diagunkan telah diagunkan. Pada akhirnya, “kuda hitam” industri yang dulu, tetap berada di tebing yang sulit menentukan langkah maju maupun mundur.

Reporter Beijing Business Daily: Li Han