Mengapa Dividen Uniti Group Begitu Tinggi?

Kepercayaan investasi real estat Uniti Group (UNIT +12.15%) dipisahkan dari Windstream untuk memiliki aset serat optik milik perusahaan telekomunikasi tersebut. Dua perusahaan ini masih sangat saling terkait, yang banyak membantu menjelaskan imbal hasil dividen Uniti yang sangat besar sebesar 18%.

Berikut beberapa alasan investor dividen sebaiknya bersikap hati-hati meskipun rasio pembayaran adjusted funds from operations (FFO) yang relatif moderat, yakni hanya 34% pada 2022.

Melihat melampaui rasio pembayaran

Investor dividen harus mempertimbangkan sejumlah faktor penting saat menilai sebuah saham. Salah satu angka kunci adalah rasio pembayaran (payout ratio). Metrik ini membandingkan pembayaran dividen dengan laba perusahaan; persentase yang lebih rendah menunjukkan bahwa dividen tersebut aman. Fakta bahwa rasio pembayaran untuk adjusted FFO Uniti—yakni versi REIT (real estate investment trust) dari laba yang disesuaikan—sangat rendah sebesar 34% pada 2022 seharusnya menumbuhkan keyakinan terhadap kemampuan REIT untuk mempertahankan penyaluran triwulanan sebesar $0.15 per saham

Pada kuartal pertama 2023, rasio pembayaran adjusted FFO naik sedikit menjadi 38%, sehingga perlindungan yang kuat tersebut tampaknya bukan suatu kebetulan semata.

Sumber gambar: Getty Images.

Namun demikian, REIT ini memiliki beban utang yang cukup berat, dengan rasio utang terhadap aset sekitar 100%, dibandingkan angka yang lebih mendekati 60% untuk pemilik menara seluler American Tower (AMT 0.01%) dan Crown Castle (CCI 0.12%). Meskipun menara seluler bukan kabel serat optik, keduanya berada dalam ruang yang sama untuk menghubungkan orang secara digital. Jadi, leverage adalah sebuah risiko, tetapi rasio pembayaran adjusted FFO yang rendah menunjukkan masih ada ruang yang signifikan untuk menghadapi situasi buruk sebelum dividen menjadi terancam.

Memperkuat pandangan itu adalah kenyataan bahwa Uniti melakukan refinancing atas sebagian utang tahun lalu. Itu tidak benar-benar memperbaiki neraca secara keseluruhan, namun mendorong jatuh tempo material perusahaan hingga tahun 2027 dan 2028. Hal ini memberi waktu bagi REIT sebelum perlu khawatir lagi soal utangnya.

Tapi langkah-langkah ini memiliki biaya, dengan obligasi 2028 yang mensyaratkan tingkat bunga sebesar 10.5%. Kas akan digunakan untuk melunasi utang dengan tingkat bunga 7.875%. Dengan kata lain, biaya bunga di sini diperkirakan akan meningkat pada 2023. Ini disorot oleh panduan perusahaan untuk 2023 terkait biaya bunga yang lebih tinggi dan adjusted FFO yang lebih rendah. Fakta bahwa Uniti harus membayar bunga sebesar itu adalah sesuatu yang perlu ditelusuri lebih dalam.

Satu hubungan besar yang bermasalah

Jadi, mengapa sebuah REIT yang menghasilkan adjusted FFO lebih dari cukup untuk membayar dividennya harus membayar begitu banyak agar refinancing bisa dilakukan? Salah satu alasannya adalah leverage, tetapi itu saja tidak cukup untuk menjelaskan semuanya.

Bahkan dengan biaya bunga yang lebih tinggi sudah diperhitungkan, panduan adjusted FFO perusahaan untuk 2023 sebesar $373 juta hingga $393 juta lebih dari cukup untuk menutup $143 juta yang dibayarkan dalam bentuk dividen pada 2022. Dari perspektif itu, Uniti tampak berada di pijakan yang cukup kokoh.

Bagian sisanya dari ceritanya adalah Windstream menyumbang kira-kira dua pertiga dari pendapatan Uniti. Konsentrasi risiko yang besar ini diperparah oleh fakta bahwa neraca Windstream telah mendapat peringkat junk B3 dari Moody’s. Jadi, Uniti pada dasarnya bergantung pada satu penyewa yang lemah secara finansial untuk sebagian besar pendapatan sewanya. Bahkan, Windstream sebenarnya bangkrut pada 2019.

Perluas

NASDAQ: UNIT

Uniti Group

Perubahan Hari Ini

(12.15%) $1.14

Harga Saat Ini

$10.52

Poin Data Utama

Kapitalisasi Pasar

$2.2B

Rentang Harian

$9.68 - $11.03

Rentang 52 Minggu

$5.30 - $11.03

Volume

2.8M

Rata-rata Volume

2.1M

Margin Kotor

33.70%

Namun, yang perlu diperhatikan adalah: sewa Windstream berjalan hingga 2030, saat tarif sewa akan disetel ulang menjadi tarif pasar. Windstream tampaknya mengira tarif pasar akan kurang dari sepertiga dari tarif yang dibayarkan hari ini, dan ini telah dinyatakan secara terbuka dalam presentasi korporat.

Jika ternyata demikian, pendapatan sewa Uniti (rent roll) diproyeksikan akan turun secara drastis. Kemungkinan Uniti tidak sependapat dengan Windstream mengenai hal ini, yang bisa menciptakan situasi yang semakin memanas antara REIT dan penyewa terbesarnya.

Sementara itu, pada tahun 2020 dan dua kali pada tahun 2022, Uniti mencatat beban sekali (one-time charges) untuk menurunkan goodwill yang terkait dengan aset-asetnya. Itu menunjukkan bahwa Uniti sepenuhnya menyadari bahwa kabel serat optiknya mungkin tidak bernilai sebesar yang diperkirakan hanya beberapa tahun yang lalu. Dari sudut pandang “setengah gelas kosong” (glass-half-empty), fakta ini mungkin mendukung gagasan bahwa beberapa bentuk penurunan sewa bisa saja masuk dalam pertimbangan.

Terlalu banyak risiko

Sepertinya Uniti tidak akan mengalami terlalu banyak masalah untuk terus membayar dividennya selama Windstream terus membayar sewanya. Namun, beban yang terkait dengan Windstream tidak bisa diabaikan karena hubungan ini harus ditangani pada 2030, atau kemungkinan lebih cepat, dan pembahasannya kemungkinan tidak akan mudah. Satu catatan pentingnya adalah bahwa setiap masalah dengan Windstream justru bisa berujung pada kegagalan Uniti untuk memenuhi syarat sebagai REIT, sebuah komplikasi yang kemungkinan besar ingin dihindari oleh kebanyakan investor.

Ini, paling banter, adalah permainan situasi khusus berisiko tinggi. Hanya investor yang bersedia menyelami seluk-beluk hubungan antara Uniti dan Windstream yang seharusnya melihat saham dengan imbal hasil tinggi (dan risiko tinggi) ini.