Pengamatan Laporan Tahunan | Kesulitan "Pengurangan Ketergantungan pada Evergrande" oleh Evergrande Property

观点网 恒大集团 pada 25 Agustus 2025 secara resmi melakukan delisting dari Bursa Efek Hong Kong, namun piutang usaha yang menjadi semakin sulit untuk ditagih akibat hal tersebut masih terus memberikan dampak negatif berkelanjutan bagi Evergrande Property, “going concern untuk keluar dari Evergrande” menjadi salah satu tugas yang tak bisa dihindari.

Kinerja tahunan 2025 yang diumumkan oleh Evergrande Property pada 27 Maret menunjukkan bahwa performa keseluruhan pada 2025 cenderung naik tipis; di bawah pengaruh perusahaan induk yang “menahan laju” serta masa penyesuaian industri manajemen properti, pencapaian seperti ini sebenarnya sudah tidak mudah.

Berdasarkan data, Evergrande Property pada 2025 membukukan pendapatan usaha sekitar RMB 13,678 miliar, naik sekitar 7,2%, terutama berkat peningkatan luas area yang dikelola serta perbaikan pada pemungutan layanan properti dasar.

Hingga akhir 2025, luas area yang dikelola pada 2025 sekitar 601 juta meter persegi; dalam setahun, total luas yang baru dikontrak dari pihak ketiga sekitar 45 juta meter persegi. Pendapatan yang dipenuhi kontrak per tahun melebihi 1,1 miliar yuan, naik sekitar 7,3%. Di antaranya, tingkat proyek masuk untuk proyek baru 92,1%, dengan cepat menyumbang arus kas dan laba.

Tekanan pada profitabilitas Perbaikan arus kas

Pendapatan usaha meningkat secara year-on-year, namun profitabilitas masih tertekan.

Dalam periode pelaporan, laba kotor Evergrande Property sekitar 2,505 miliar yuan, mencatat kenaikan 2,5% year-on-year; margin laba kotor turun dari 19,2% pada 2024 menjadi 18,3%; laba bersih sekitar 1,009 miliar yuan, turun sekitar 2,2% year-on-year; laba yang dapat diatribusikan kepada pemilik perusahaan sekitar 987 juta yuan, turun sekitar 3,4% year-on-year.

Penurunan laba terutama dipengaruhi oleh kenaikan biaya penjualan, penurunan tajam pendapatan layanan bernilai tambah non-pemilik, serta faktor penghapusan pendapatan properti yang kosong dari pihak terkait.

Laporan menunjukkan bahwa biaya penjualan Evergrande Property pada 2025 adalah 11,173 miliar yuan, naik 8,3% year-on-year; pendapatan layanan bernilai tambah non-pemilik turun tajam dari 97,615 juta yuan pada tahun sebelumnya menjadi 28,483 juta yuan, penurunan 70,8%.

Berdasarkan prinsip kehati-hatian, Evergrande Property dalam setahun menghapus pendapatan jasa manajemen properti kosong yang terkait dengan pihak terkait sekitar 510 juta yuan, dan untuk pelanggan pihak ketiga yang mengalami peningkatan signifikan dalam risiko kredit, saat terjadi keterlambatan pembayaran, perusahaan tidak mengakui pendapatan terkait.

Bagian tersebut, Evergrande Property dalam laporan “Risiko kerugian besar yang tidak dapat dipulihkan” menyatakan demikian: “Mengingat Grup China Evergrande Group sedang dalam proses likuidasi, prospek kepentingan ekonomi yang diperoleh Grup dari China Evergrande Group tidaklah optimistis, dan terdapat ketidakpastian yang sangat tinggi… Grup memperkirakan jumlah pendapatan jasa untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2025 adalah sekitar RMB 510,060,000. Grup tidak mengakui pendapatan untuk jasa manajemen properti yang diserahkan tersebut, dan sesuai dengan hukum terkait serta perjanjian yang berlaku, akan berupaya sebaik mungkin untuk menagih piutang terkait dari pihak-pihak yang relevan, serta secara aktif menjaga kepentingan Grup.”

Sikap tersebut sudah dinyatakan, namun apakah pendapatan terkait dapat dipulihkan sesuai harapan masih menjadi hal yang belum diketahui. Karena dari data yang pernah diungkap sebelumnya, utang China Evergrande begitu besar hingga mencapai 2,4 triliun yuan, sedangkan ekuitas bersih justru -6442 miliar? yang menunjukkan kondisi “aset tidak sebanding kewajiban” yang serius?.

Meski tertahan pembayaran dalam jumlah besar, arus kas Evergrande Property tetap mencatat perbaikan.

Laporan menyebutkan bahwa sejak 2021, karena pelanggaran pihak terkait yang menyalahgunakan dana dalam jumlah besar serta masalah lainnya, Evergrande Property mengalami tekanan operasional yang besar. Menghadapi tantangan tersebut, Evergrande Property mendorong secara mendalam transformasi operasional yang bersifat mendasar; di bawah kepemimpinan manajemen, perusahaan menyesuaikan struktur bisnis, memperkuat pengendalian manajemen dana, serta meningkatkan efisiensi operasional, berhasil meredam risiko. Arus kas perusahaan semakin stabil, dan kondisi operasional terus membaik.

Pada akhir periode pelaporan, kas dan setara kas Evergrande Property sekitar 4,19 miliar yuan, naik secara signifikan sekitar 55,3% year-on-year. Yang lebih penting, aset lancar bersih meningkat sekitar 5,538 miliar yuan dibanding akhir 2021, kembali ke sekitar 875 juta yuan, berhasil berbalik dari negatif menjadi positif.

Empat lini bisnis: masuk dan keluar

Pendapatan Evergrande Property terutama berasal dari empat bisnis utama; diferensiasi kinerja antarlini mungkin juga mencerminkan arah penyesuaian strategi.

Pertama, pada layanan manajemen properti “fondasi utama”, Evergrande Property pada 2025 membukukan pendapatan sekitar 11,498 miliar yuan, menyumbang 84,1% dari total pendapatan, naik 7,6% year-on-year.

Di antaranya, pendapatan layanan manajemen properti dasar sekitar 11,47 miliar yuan, naik 8,3%, hasil dari peningkatan luas area yang dikelola serta efektivitas strategi “meningkatkan layanan untuk memungut biaya”.

Pendapatan layanan bernilai tambah non-pemilik turun dari 97,62 juta yuan tahun sebelumnya menjadi 28,48 juta yuan, turun 70,8% year-on-year, yang berkaitan langsung dengan penurunan industri real estat dan melemahnya bisnis pihak terkait.

Kedua, layanan kehidupan komunitas sebagai “mesin pertumbuhan”, pendapatan pada periode tersebut sekitar 1,009 miliar yuan, naik 10,7%. Di antaranya termasuk layanan home-to-home yang berfokus pada kebutuhan pemilik rumah, pendapatan mendekati 100 juta yuan, naik sekitar 39,9%; layanan berbasis kebutuhan air minum langsung (direct drinking water) dan pengisian daya energi baru untuk memperluas skala, pendapatan terkait sekitar 150 juta yuan, naik 36,8%; layanan pariwisata komunitas yang diluncurkan secara penuh, dengan jumlah pelanggan layanan sepanjang tahun lebih dari 90 ribu kunjungan, menghasilkan pendapatan hampir 40 juta yuan, menjadi titik pertumbuhan baru.

Ketiga, layanan pengelolaan aset memberikan kontribusi yang cukup stabil terhadap pertumbuhan pendapatan; pendapatan sepanjang tahun sekitar 798 juta yuan, naik 2,7%. Evergrande Property dalam annual report menyatakan bahwa dengan mengandalkan sumber daya komunitas, perusahaan mendalami bisnis sewa-jual properti, dan sepanjang tahun total transaksi yang difasilitasi mencapai lebih dari 6,9 miliar yuan, dengan pendapatan lebih dari 1 miliar yuan, naik 42,1%.

Dibanding tiga lini di atas, pendapatan layanan operasional komunitas sepanjang tahun mencapai hampir 373 juta yuan, turun 1,9% year-on-year. Evergrande Property berpendapat bahwa layanan operasional komunitas termasuk bisnis yang menghadapi tekanan periodik, terutama dipengaruhi oleh lingkungan pasar eksternal; kebutuhan pemasaran komunitas para pedagang dan kerja sama penyediaan tempat mengecil.

Berdasarkan bisnis yang ada, Evergrande Property jelas sudah banyak keluar dari “transaksi dengan pihak terkait”.

Dari struktur sumber pendapatan, porsi pendapatan pihak ketiga sudah mencapai 99,8%, sedangkan porsi pendapatan pihak terkait hanya 0,2%. Dalam setahun, total luas yang baru dikontrak dari pihak ketiga sekitar 45 juta meter persegi; pendapatan yang dipenuhi kontrak per tahun melebihi 1,1 miliar yuan, naik sekitar 7,3%; tingkat masuk proyek baru pada 2025 mencapai 92,1%.

Dalam proyek yang baru dikontrak, pendapatan tahunan yang dipenuhi kontrak untuk proyek non-perumahan sekitar 880 juta yuan, sekitar 80%. Di antaranya, pendapatan tahunan yang dipenuhi kontrak untuk segmen transportasi rel sekitar 100 juta yuan, naik 248,6% year-on-year, berhasil mendarat pada proyek-proyek percontohan seperti area layanan jalan tol di Fujian dan Guizhou; pendapatan tahunan yang dipenuhi kontrak untuk segmen rumah sakit dan sekolah sekitar 170 juta yuan, naik 54,0% year-on-year, berhasil mendarat pada proyek percontohan seperti Universitas Sains dan Teknologi Oriental Ningbo serta Rumah Sakit Rakyat Kedua Kota Jingdezhen……

Masih ada masalah yang harus diselesaikan

Seiring perbaikan kinerja, Evergrande Property tetap menghadapi banyak tantangan.

Pertama, risiko pihak terkait terus ditularkan. Pengumuman secara jelas menyatakan bahwa masalah pihak terkait memengaruhi transformasi beberapa proyek dan profitabilitas bisnis terkait, serta membatasi perkembangan merek dan ekspansi pasar.

Dampak spesifiknya mencakup: piutang usaha dari pihak terkait serta piutang lain telah membentuk cadangan penurunan nilai penuh; karena dalam praktik sebelumnya pihak terkait merekomendasikan produk keuangan kepada pemilik rumah, yang mungkin melibatkan beberapa anak perusahaan dan karyawan perusahaan, serta terdapat masalah seperti janji biaya layanan properti yang tidak ditepati dalam promosi properti oleh pihak terkait, hal ini secara langsung memengaruhi niat pemilik rumah untuk membayar dan pemulihan piutang usaha.

Kedua, tekanan pada pemulihan piutang usaha. Laporan tahunan menunjukkan bahwa hingga akhir 2025, piutang usaha Evergrande Property sekitar 2,651 miliar yuan, dengan struktur umur piutang yang tidak ideal; di antaranya, piutang berumur lebih dari 1 tahun pangsanya melebihi 40%.

Ketiga, ketidakpastian dalam pemulihan kerugian besar. Untuk kejadian penahanan jaminan simpanan senilai 13,4 miliar yuan pada 2021 yang dipaksa dieksekusi, perusahaan meski sudah memperoleh sebagian putusan pengadilan yang berlaku dan menang, namun pengumuman secara gamblang mengakui “dibatasi oleh kondisi China Evergrande dan pihak-pihak yang bertanggung jawab terkait, jumlah yang dipulihkan atas kerugian tersebut masih memiliki ketidakpastian yang besar”.

Perubahan potensial atas pengendalian juga merupakan masalah besar. Pengumuman mengungkapkan bahwa pelikuidasi China Evergrande dan CEG Holdings masih bernegosiasi dengan pihak tender terkait mengenai penjualan saham Evergrande Property yang mereka miliki. Likuidasi pemegang saham pengendali dapat menyebabkan perubahan pengendalian perusahaan, yang dapat memengaruhi stabilitas tim manajemen operasional.

Selain masalah internal, tekanan umum industri juga menarik Evergrande Property, seperti penyesuaian pasar real estat di hulu, kenaikan biaya yang bersifat rigid yang terus berlanjut, peningkatan kebutuhan pemilik rumah, dan tantangan lain, yang sekaligus menguji kualitas profitabilitas dan kemampuan pembangunan berkelanjutan.

Menghadapi berbagai kesulitan, strategi Evergrande Property adalah berangkat dari tiga aspek: kualitas, teknologi, dan komersialisasi pasar.

Laporan tahunan menunjukkan bahwa perusahaan berfokus pada tiga jalur utama “memperbarui wajah fasilitas, standardisasi standar layanan, dan komunikasi tanpa jarak”; melalui program “rumah/lingkungan yang diperbarui (家园焕新)”, iterasi sistem layanan terstandardisasi, serta mekanisme komunikasi pemilik rumah yang bersifat rutin. Selain itu, perusahaan terus mengoptimalkan standar manajemen pendapatan publik, dan berpegang pada prinsip “transparan dan jelas, penggunaan yang sesuai kepatuhan (compliance)”, dengan upaya membangun kembali kepercayaan antara perusahaan dan pemilik rumah.

Dari aspek teknologi, transformasi digital adalah kata yang sering muncul dalam annual report Evergrande Property. Diberitakan bahwa perusahaan telah membangun platform terpadu yang mencakup seluruh skenario layanan properti. Aplikasi-aplikasi tersebut telah mencakup lebih dari 90% luas area manajemen. Berdasarkan hal tersebut, perusahaan juga mendirikan perusahaan layanan teknologi, melakukan penataan ulang sistem internal melalui standardisasi dan produk, serta memberikan kemampuan kepada pihak luar; pada tahun pertama, dukungan kepada pihak eksternal telah menandatangani hampir 150 perusahaan layanan properti.

Dalam ekspansi pasar, perusahaan berpegang pada “mengutamakan kualitas dibanding skala”, bertumpu pada strategi merek “1+4+N”, serta mendalami segmen bernilai tinggi seperti rumah sakit, sekolah, taman industri, dan transportasi rel. Dalam proyek-proyek yang baru ditandatangani sepanjang tahun, porsi pendapatan tahunan yang dipenuhi kontrak untuk proyek non-perumahan sekitar 80%; di antaranya pendapatan segmen transportasi rel naik sekitar 248,6% year-on-year, sedangkan segmen rumah sakit dan sekolah naik sekitar 54,0% year-on-year. Pada saat yang sama, perusahaan melakukan penyesuaian secara hati-hati terhadap proyek-proyek yang ber kualitas rendah dan ber efisiensi rendah.

Beban historis yang tersisa cukup banyak dan berat; keluar melalui jalur “going concern untuk keluar dari Evergrande” mungkin menjadi solusi terbaik yang saat ini bisa ditemukan Evergrande Property.

Disclaimer: Konten dan data dalam artikel ini disusun oleh Guandian berdasarkan informasi publik, tidak merupakan nasihat investasi; silakan verifikasi sebelum digunakan.

Banyak informasi, analisis yang akurat—hanya di aplikasi Sina Finance