Rekonsiliasi utang Country Garden berhasil mengubah kerugian menjadi laba, utang berbunga turun lebih dari 1000 miliar yuan

Sekretaris Berita Sekuritas Times Li Yingquan

Pada malam 30 Maret, laporan tahunan tahun 2025 dari Country Garden (02007.HK) resmi dirilis. Setelah melalui penyesuaian mendalam di industri, Country Garden pada tahun 2025 membukukan pendapatan usaha sebesar 1548,9 miliar yuan, laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham sebesar 32,6 miliar yuan, menjadi salah satu pengembang properti swasta yang lebih dulu menyelesaikan restrukturisasi utang secara sistematis dan sekaligus mencatat laba secara pembukuan.

Berdasarkan laporan keuangan Country Garden dalam empat tahun terakhir, tahun 2025 juga merupakan tahun dengan performa terbaik. Pada tahun 2022, laba bersih Country Garden untuk pertama kalinya mengalami kerugian sejak dicatat sejak IPO; laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham rugi sebesar 60,52 miliar yuan. Setelah itu, pada tahun 2023 dan 2024 masing-masing rugi sebesar 1784,00 miliar yuan dan 328,35 miliar yuan. Kali ini berbalik dari rugi menjadi laba merupakan tanda perbaikan yang jelas dalam aspek keuangan.

Pengurangan utang berbunga hingga lebih dari seribu miliar

Mengurai laporan keuangan Country Garden tahun 2025, tidak diragukan lagi “restrukturisasi utang” adalah kata kunci yang paling inti.

Country Garden juga dalam pengumumannya menyebutkan, alasan utama kinerja yang berubah dari rugi menjadi laba kali ini adalah pendapatan non-kas yang tercatat dari penyelesaian restrukturisasi utang oleh Country Garden.

Pada tahun 2025, Country Garden secara penuh mendorong pekerjaan restrukturisasi utang di dalam negeri dan luar negeri. Di luar negeri, skema restrukturisasi sekitar 177 miliar dolar AS telah mendapat persetujuan dari Pengadilan Tinggi Hong Kong dan resmi berlaku pada 30 Desember 2025; penerbitan instrumen utang baru dan instrumen ekuitas telah selesai. Restrukturisasi di dalam negeri juga berjalan lancar; akan memulai pembelian kembali tunai, opsi saham, dan opsi kreditur umum secara berurutan. Saat ini, proses pembelian kembali tunai dengan batas maksimum 4,5 miliar yuan sudah dimulai, dan perusahaan memperkirakan akan selesai pada bulan April tahun ini.

Berbeda dengan perpanjangan utang yang umum, inti operasi restrukturisasi utang kali ini Country Garden adalah melalui penerbitan obligasi konversi paksa dengan total nilai hingga sekitar 130 miliar dolar AS dan sebanyak-banyaknya 15,5 miliar saham yang dikapitalisasi, untuk menukar utang yang ada; total nilai utang akan berkurang secara signifikan.

Hingga akhir tahun 2025, total liabilitas Country Garden adalah 7679 miliar yuan, dibandingkan 9846 miliar yuan pada akhir 2024, turun signifikan sebesar 2167 miliar yuan. Di antaranya, nilai akhir utang berbunga pada 2025 adalah 1480 miliar yuan, turun 1055 miliar yuan dibanding 2535 miliar yuan pada akhir 2024, dengan penurunan mencapai 42%.

“Ini merupakan sinyal yang sangat positif.” Wakil direktur Institut Penelitian Properti Yiju Shanghai Yan Yuejin menyatakan, “Berdasarkan laporan, data ini sangat berkaitan dengan efek pencatatan di neraca yang dihasilkan oleh restrukturisasi utang. Restrukturisasi membuat perusahaan dapat berbalik dari rugi menjadi laba secara pembukuan; hal ini memberi dampak positif bagi pengoperasian pasar modal, operasi harian, serta citra perusahaan.”

Namun, apabila pendapatan dari restrukturisasi dikeluarkan, Country Garden pada tahun 2025 tetap mencatat kerugian. “Hal ini terutama disebabkan oleh dampak industri. Margin laba kotor bisnis pengembangan tertekan, serta lebih lanjut melakukan penyisihan penurunan nilai terhadap sejumlah aset dan proyek properti.” demikian klaim Country Garden.

Country Garden memperkirakan jumlah penurunan nilai yang dibebankan untuk persediaan (tanah, proyek konstruksi dalam proses) terkait proyek yang ada sepanjang tahun sekitar 445 miliar yuan. Selain itu, akibat akumulasi berbagai faktor yang tidak menguntungkan seperti lingkungan makroekonomi, kondisi industri, serta kondisi keuangan yang negatif dari pihak mitra, Country Garden juga mencatat kerugian penurunan nilai sebesar 105 miliar yuan untuk aset keuangan dan jaminan finansial.

Pengiriman selama tiga tahun mendekati 1,15 juta unit

Penyerahan tepat waktu masih merupakan pekerjaan penting Country Garden. Pada tahun 2025, perusahaan menyelesaikan pengiriman rumah sekitar 17 juta unit secara kumulatif, dengan luas pengiriman sekitar 1982 juta meter persegi, yang mencakup 204 kota. Dari 2023 hingga 2025, total pengiriman kumulatif mendekati 1,15 juta unit, dengan volume pengiriman yang terus menempati peringkat teratas dalam industri.

Dalam tiga tahun terakhir, Country Garden hampir mengalokasikan semua sumber daya untuk tugas “menjamin pengantaran rumah”. Ritme pengiriman barang untuk proyek baru juga, sampai batas tertentu, ikut terpengaruh. Laporan tahunan menunjukkan bahwa nilai penjualan berdasarkan kontrak ekuitas Country Garden pada 2025 sekitar 330,1 miliar yuan, dengan luas penjualan ekuitas sekitar 402 juta meter persegi.

Meskipun industri properti secara keseluruhan tertekan, Country Garden tetap memiliki pengaruh yang cukup tinggi di basis besarnya Guangdong. Sebagai contoh, data komprehensif untuk pasar Shaoguan menunjukkan pada tahun 2025, Country Garden menempati peringkat pertama di antara pengembang properti lokal dengan nilai penjualan 2,146 miliar yuan.

Sejak tahun 2026, pasar properti secara keseluruhan juga mulai menunjukkan tanda pemulihan. Berdasarkan data Centaline (CRIC), dalam peringkat nilai ekuitas penjualan perusahaan properti Tiongkok dan luas yang dikelola pada Januari–Februari 2026, Country Garden berada di sepuluh besar.

Presiden Country Garden Cheng Guangyu menyatakan bahwa bulan Maret hingga April tahun ini akan menjadi jendela observasi penting; perusahaan meminta seluruh personel untuk menyusun dan mengatur pelaksanaan berdasarkan titik kunci “Kampanye Spring Thunder” pada bulan Maret–April, serta mendorong secara sistematis pekerjaan penjualan.

Analis senior Institut Indeks China (China Index Research Institute) Meng Xinzeng berpendapat bahwa memasuki 2026, lapisan kebijakan melepaskan sinyal yang jelas tentang “menjaga ekspektasi”; pada awal tahun sudah ada berbagai langkah konkret yang diterapkan, termasuk perpanjangan kebijakan pengembalian pajak saat ganti rumah, penundaan pembayaran pinjaman untuk proyek dalam daftar putih dan penurunan suku bunga yang bersifat struktural, serta mendukung pembaruan perkotaan, dengan tujuan mengerahkan upaya secara terpadu dari sisi permintaan dan sisi pembiayaan untuk meningkatkan kepercayaan pasar. Secara keseluruhan, kebijakan properti telah memasuki tahap baru dengan target “menstabilkan ekspektasi dan memperpendek waktu penyesuaian”.

Bisnis aset ringan mulai pulih

Securities Times reporter mencatat, ketika bisnis properti utama yang bersifat aset berat sedang tertekan, bisnis aset ringan Country Garden yang diwakili oleh pengelolaan dan pembangunan atas nama pihak lain (daiguan daijian) serta manajemen komersial menunjukkan tren pemulihan yang jelas.

Pada “masa keemasan” industri properti, pengembalian dari bisnis daiguan daijian relatif tidak tinggi, sehingga bisnis tersebut hanya tergolong usaha yang agak pinggiran. Kini justru bisnis ini menjadi sumber penting bagi Country Garden untuk “menciptakan arus kas” (sumber dana yang berkelanjutan).

“Sampai Desember 2025, Phoenix Zhituo telah secara kumulatif menangani proyek daiguan daijian lebih dari 200 proyek, dengan luas manajemen mendekati 20 juta meter persegi. Saat ini, proyek daiguan daijian yang sedang dikelola mendekati 20 proyek, luas pembangunan yang dikelola hampir 3 juta meter persegi, nilai penjualan sekitar lebih dari 300 miliar yuan, dan mencakup 20 kota di seluruh negeri.” demikian disampaikan oleh penanggung jawab Phoenix Zhituo.

Selain daiguan daijian, bisnis manajemen properti komersial lain dari Country Garden yang juga merupakan aset ringan, dalam setahun lebih terakhir turut meraih kemajuan yang positif.

Penanggung jawab terkait manajemen properti komersial Country Garden menyatakan bahwa sejak 2024 hingga saat ini, manajemen properti komersial Country Garden menambah luas manajemen 2,31 juta meter persegi. Di antaranya, merek apartemen sewa jangka panjang “Bi Jia Apartemen” menambah lebih dari 2400 unit hunian, dengan skala manajemen mendekati 30 ribu unit.

“Jika dilihat dari apartemen sewa jangka panjang, saat ini hampir semua proyek individu berada dalam kondisi menguntungkan. Untuk masa depan, kami tidak akan menitikberatkan pada jumlah proyek, tetapi lebih fokus pada ‘apakah bisa terus melakukan setiap proyek dengan baik’, serta secara bertahap meningkatkan kemampuan pengelolaan yang sistematis.” demikian kata penanggung jawab tersebut.

“Wirausaha kedua” sedang berlangsung

Pada November 2025, setelah restrukturisasi utang berhasil ditetapkan, ketua dewan Yang Huiyan untuk pertama kalinya mengemukakan konsep “wirausaha kedua”. “Persetujuan restrukturisasi merupakan pengakuan dari kreditor terhadap prospek usaha perusahaan ke depan, dan akan memberi ruang yang lebih longgar bagi perusahaan untuk memulihkan operasi normal. Berikutnya adalah mendorong transisi secara sistematis; transisi adalah lompatan perubahan, sekaligus juga ‘wirausaha kedua’ Country Garden.” kata Yang Huiyan.

Pada bulan Maret tahun ini, Country Garden mengadakan rapat manajemen bulanan; istilah “transisi” kembali disebutkan. Yang Huiyan berkata, “Mulai Maret 2025, kami keluar dan berinteraksi—melalui pertukaran dengan rekan industri dan lintas industri—untuk secara mendalam mengeksplorasi model pengembangan baru di tengah perubahan industri. Dan dengan mendahulukan penyerahan rumah, mengutamakan restrukturisasi utang, serta mengutamakan keselamatan entitas utama, kami menyiapkan transisi kunci untuk tahun 2026.”

Pada tahun 2026, Yang Huiyan menetapkan bahwa ini merupakan “tahun paling penting bagi Country Garden untuk bertransisi dari penyerahan rumah menuju operasi yang normal.” Yang Huiyan terus terang mengatakan, “Hanya dengan memastikan terlaksananya semua pekerjaan pada tahun 2026 secara solid, barulah kita bisa menyiapkan fondasi yang kokoh untuk perkembangan berkualitas tinggi dalam 3–5 tahun ke depan, serta mewujudkan pertumbuhan kedua bagi Country Garden.”

Baru-baru ini beredar kabar pasar bahwa Country Garden “memanggil kembali secara besar-besaran karyawan yang berhenti”. Sebelumnya, Securities Times reporter mengetahui dari Country Garden bahwa 《Metode Pengelolaan Karyawan yang Dipekerjakan Kembali setelah Pengunduran Diri》 telah ada di dalam perusahaan dalam jangka waktu panjang. Metode tersebut setiap tahun diperbarui sesuai situasi kebijakan; revisi terbaru terjadi pada bulan Januari tahun ini, bukan kebijakan baru yang baru diumumkan. Selain itu, menurut informasi reporter, saat ini Country Garden untuk sementara tidak melakukan aksi rekrutmen terpusat dalam skala besar atau terfokus pada satu lini bisnis tertentu; terutama merupakan pengisian kebutuhan posisi yang normal.

Yan Yuejin menilai, langkah Country Garden ini memiliki makna indikator. “Gerakan ini adalah sinyal bahwa setelah penyesuaian mendalam, fokus operasinya mengalami perubahan yang substantif. Perusahaan sedang menyiapkan tambahan kekuatan untuk bisnis yang ada, dan secara bertahap memasuki tahap pembentukan kembali menuju ‘pemulihan operasional’.”

Berdasarkan laporan tahunan Country Garden 2025, hingga akhir 2025, jumlah total karyawan perusahaan adalah 14.100 orang, turun sekitar 3.800 orang dibandingkan periode paruh pertama 2025 yang sebanyak 17.900 orang.

Selain itu, berdasarkan hasil penyesuaian yang diumumkan MSCI, Country Garden secara resmi dimasukkan ke dalam indeks MSCI China Small Cap, dan mulai berlaku pada 27 Februari. Pada 20 Maret, Country Garden juga secara resmi dimasukkan ke dalam rangkaian indeks saham FTSE Russell Global; mulai berlaku pada tanggal tersebut. Hingga 21 Maret, proporsi kepemilikan Country Garden oleh investor di daratan melalui Stock Connect Hong Kong sudah meningkat menjadi 17,7%, naik 2,4 poin persentase dibanding 15,3% pada akhir 2025.