Vanke memulai badai besar pemberantasan korupsi

（来源：地产鲸落）

Vanke正在经历其成立四十年来最严峻、最彻底的反腐大风暴。这场风暴并非孤立个案，而是万科在房地产行业深度调整期，其高速扩张时期积累的系统性治理问题、激进的金融创新模式以及内部利益输送网络的集中暴露。从2022年到2026年3月，已有至少13位核心高管被调查、判刑或采取刑事强制措施，覆盖了从集团董事长、总裁到地方项目总经理的全管理层级，标志着这家曾经的行业“优等生”正经历一场从职业经理人主导转向国资深度管控的历史性清算。

一、风暴中心：被查高管图谱与关键案件

这场反腐风暴呈现出从个人贪腐个案转向系统性金融违规、从地方项目零散案件蔓延至集团核心管理层全线崩塌的特征。

1. 集团最高层的崩塌：表外金融帝国的瓦解

风暴的核心直指万科庞大的“表外金融帝国”。原集团总裁兼首席执行官祝九胜是这场风暴的“风暴眼”。他于2025年1月15日首次被传被公安机关带走，1月27日以“身体原因”辞去所有职务，同年10月14日被确认采取刑事强制措施。调查焦点集中在其分管的万科体系外金融平台运作，主要包括：

• 鹏金所（深圳市鹏金所互联网金融服务有限公司）：祝九胜曾担任其董事长兼总经理。该平台被指涉嫌变相自融和非法集资。其运作模式是，万科将项目销售回款、应交税款等闲置资金以低于2%的年化利率存入关联的万科财务公司，后者再将资金注入鹏金所。鹏金所以10%或更高的利率向万科员工发放“跟投贷”，用于强制或半强制性的项目跟投；同时，还向万科的供应商、施工单位提供年化利率高达18%-24%的贷款。这些资金最终通过复杂渠道回流至万科项目，形成了一个“万科资金-鹏金所-员工/合作方-万科项目”的闭环。2024年7月，鹏金所理财产品出现大面积逾期，资金链断裂，涉及未偿付金额约8亿元。

• 博商资产管理有限公司：作为万科重要的表外投融资平台，被市场称为“影子万科”。该平台由万科前员工创办，与万科企业股中心关系密切。博商资管通过设立有限合伙企业，引入招商基金、平安基金、光大信托等金融机构资金，以“小股”撬动“大资本”，专项投资于万科旗下的地产项目，实现表外融资。其执行董事兼总经理何卓自2025年初起也处于办案机关控制之下，与祝九胜案密切关联。

2. “救火队长”的陨落：深铁系董事长的短暂掌舵

2025年1月，在万科危机深重之际，由大股东深圳地铁集团派驻的辛杰临危受命，接替郁亮出任董事长。然而，这位被视为“救火队长”的董事长仅掌舵9个月。2025年9月18日，他在深圳参会期间被带走调查，并于10月12日因“个人原因”辞去所有职务。市场分析认为，他的问题可能追溯至其在深铁集团任职期间的项目运作与资金使用情况，而非直接源于万科经营。他的被调查标志着大股东在全面接管后，对万科历史遗留问题的深度清理，也反映了国资深度介入后对原有权力结构的重塑。

3. 地方项目的腐败样本：从四川到山东

地方项目的腐败是另一条主线。程林栋（四川万科眉州置业原董事长）案是已宣判的典型案例。他与眉山市东坡区政府原副区长余鹏、项目经理张某勾结，利用万科崇礼新城项目（万科眉州文化村）的砂石开采权，向承建商索贿共计1800万元，程个人分得1100万元。2024年4月，程林栋因受贿罪被判处有期徒刑十一年，并处罚金100万元。该案直接导致相关地块项目停工烂尾，原定2024年12月的交房日期延期至2027年。

此外，原济南万科总经理肖劲于2024年4月被山东警方带走调查（万科官方定性为“个人案件”）；原万科南方区域城市更新总经理李升阳于2023年5月被佛山警方带走协助调查，涉及十多年前其在佛山万科任职期间的旧案。

4. 2026年的持续发酵：离职高管亦难幸免

风暴在2026年3月仍在持续，显示出“倒查”和“追责”不分时间、不分在职与否的决心。

• 吴忠友（前贵阳万科总经理）于2026年3月被带走调查。调查焦点集中在十多年前贵阳万科与当地多家大型国企合作开发项目期间的问题，可能涉及土地获取、工程发包等环节的利益输送。

• 王润川（万科前董事长秘书、云南万科前总经理）同期被带走调查。他曾长期担任郁亮秘书，后主政云南万科，将销售额从约20亿元提升至近200亿元。他于2024年4月以“赴港深造”为由离职，但最终未能逃脱调查。

• zy（深圳万科臻山府项目总经理）据称于2026年3月被刑侦带走，涉及当年博商资管一系列的金融操作问题。

• 西北区域人力资源总经理李某于2025年8月前后，因涉嫌利用绩效考核和职级晋升审批权实施贪腐，被万科集团审计部门调查。

• 万科旗下万物云万物梁行北京区域公司业务支持部原负责人mqs涉嫌职务侵占等违纪违法行为被举报，2026年1月7日，万科集团内部收到匿名举报信，收件人是万科集团到各城市业务板块的不到400人的管理人员，发件人自称是多名知情员工。据知情人士透露，目前立案调查中，深铁系要倒查。

5. 创始核心的退场与配合调查

创始人郁亮的轨迹则更为复杂。2025年1月27日，他辞去董事会主席职务，转任执行副总裁。2025年10月，他曾配合相关部门进行了大约一周的调查，之后返回工作岗位。最终，他于2026年1月8日因达到法定退休年龄，辞去董事、执行副总裁等所有职务。2026年3月，郁亮卸任万科法定代表人，由深铁系的黄力平接任，标志着“郁亮时代”的正式终结。市场曾传闻其失联，但万科官方已辟谣。有分析认为，其“技术性退休”实则是为配合调查，以此稳定公司信用与推进债务展期进程。

二、系统性危机：表外融资、跟投异化与治理失控

高管问题的集中爆发，根植于万科在行业上行期构建的一套复杂且隐蔽的运作体系，这套体系在下行期彻底暴雷。

1. “影子银行”体系的运作与风险

以鹏金所和博商资管为核心，万科搭建了一个庞大的表外融资网络。其目的有二：一是突破上市公司负债率监管限制，在不增加报表负债的情况下为项目扩张输血；二是通过高息差（低息吸入公司资金，高息贷给员工和合作方）进行利益输送。这个循环将上市公司利润层层截留，最终流入由管理层控制的体外平台，构成了一个脱离上市公司监管、由管理层实际控制的独立资金王国。

2. “小股操盘”与“跟投制度”的扭曲

万科曾引以为傲的“小股操盘”模式（仅出资5%-10%却主导项目运营）在后期发生变异。项目盈利时，通过关联公司（如博商资管设立的合伙企业）拿走30%-40%甚至更高的利润分成，而承担大部分资金风险的合作方仅获小利。这实质上构成了对合作方的利益挤压和对上市公司利润的转移。

本意为绑定员工与公司利益的跟投制度，演变为高管套利和风险转嫁的工具。高管通过低息贷款（如从鹏金所）募集资金投入跟投公司，再投入项目获取高额回报。当项目出现风险时，高管可利用信息优势优先撤资，将损失转嫁给普通员工和合作方。在行业下行期，许多跟投员工血本无归。

三、财务深渊与国资接管：风暴背后的生存危机

反腐风暴的另一个背景，是万科空前的财务与生存危机。

1. 创纪录的亏损与巨大的债务压力

截至2025年第三季度，万科的财务状况已极度严峻：

• 连续巨亏：2024年亏损494.78亿元（上市31年来首次年度亏损），2025年预亏820亿元，两年累计亏损超1314亿元。

• 债务压顶：有息负债总额3629亿元，其中一年内到期债务1554亿元，而货币资金仅657亿元，现金短债比低至0.43（远低于安全线1.0），资金缺口超过900亿元。

• 销售疲软：2025年前三季度营收仅1613.9亿元，同比大幅下滑，房地产开发业务毛利率已降至2.0%，几乎无利可图。

2. 国资深度介入与治理重塑

面对危机，大股东深圳地铁集团从财务投资者转变为战略控制者，开启了全面接管：

• 人事大换血：2025年1月，辛杰接替郁亮任董事长；10月辛杰被调查后，由深铁系黄力平接任；2026年1月郁亮退休；3月，黄力平接替郁亮成为万科法定代表人。超过15位国资系统人员进入万科核心岗位。

• 组织架构革命：2025年9月，万科启动“40年来最大”组织架构调整，撤销运行近20年的“集团-区域-城市”三级架构，转变为“总部-城市公司”两级扁平化管理，总部集权，削弱了昔日“区域诸侯”的权力。

• 审计专班进驻与持续输血：深铁集团派驻工作组全面接管经营，对历史问题进行全面清算。同时，深铁已累计向万科提供超过300亿元的股东借款，以缓解其偿债压力。

四、行业象征：一个旧时代的终结

万科的这场反腐大风暴，远非一家公司的内部整顿。它象征着中国房地产行业依靠高杠杆、高周转、复杂金融运作狂奔时代的彻底落幕。恒大、碧桂园、万科三家头部房企风格迥异，却走向相似困局：恒大败于高杠杆激进多元化，碧桂园困于极致高周转，而看似财务最稳健的万科，则栽在了表外合规与影子金融平台上。腐败问题的系统性爆发，与行业下行、模式失灵叠加，迫使企业及大股东不得不“刮骨疗毒”，从根源上清算历史积弊。

正如业内人士所言：“万科的今天，就是中国地产的明天。一个依靠杠杆与周期的时代落幕，一个回归居住、合规与常识的时代开始。” 这场仍在持续的风暴，不仅是万科告别过去、艰难重生的起点，也是整个行业在阵痛中寻求新生的残酷序章。

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