Pembiayaan kebijakan ganda memberdayakan pasar properti Beijing, Shanghai, dan Shenzhen mulai menghangat

Redaktur dari harian ini: Li Bing, Xiong Yue

Gelombang musim semi bergulir, kehangatan pun perlahan tersampaikan.

“Arus hangat” di pasar properti lini pertama mengalir, kecenderungan pasar yang stabil makin terlihat jelas. Dengan mengikat arah strategis “mendorong pembangunan berkualitas tinggi sektor properti” dalam rencana “Rencana Lima Tahun ke-15”, berlabuh pada penempatan dalam Laporan Kerja Pemerintah tahun 2026 “memberi fokus pada upaya menstabilkan pasar properti”, penguatan kebijakan dan praktik keuangan bergerak searah untuk terus mengaktifkan pasar lini pertama, mendorong siklus baik industri properti agar berjalan.

Pada 25 Februari 2026, lima departemen termasuk Komisi Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan Shanghai mengeluarkan “Pemberitahuan tentang Penyesuaian dan Optimalisasi Kebijakan Properti Perkotaan Kota Ini Lebih Lanjut” (selanjutnya disebut “Pemberitahuan”). Hingga 25 Maret, kebijakan baru tersebut telah diterapkan selama tepat 1 bulan. Data dari Institut Riset Lianjia Shanghai menunjukkan bahwa pada 1–23 Maret 2026, transaksi rumah bekas di Shanghai mencapai 22.400 unit, dan volume transaksi tersebut naik 11% dibanding periode yang sama tahun 2025. Tidak hanya Shanghai; saat ini tiga kota Beijing, Shanghai, dan Shenzhen juga telah menurunkan suku bunga pinjaman perumahan pribadi serta rasio uang muka, dan langkah optimalisasi berbasis kebijakan per wilayah di ketiga kota telah diterapkan sepenuhnya; kebijakan terkait kini memasuki fase observasi yang stabil.

Reporter “Bursa Efek Harian” secara khusus berangkat ke tiga kota Beijing, Shanghai, dan Shenzhen untuk melakukan riset lapangan. Berhadapan langsung, berbincang dengan para praktisi lembaga keuangan, agen perantara properti, warga yang membeli rumah, pemilik yang menjual rumah, dan berbagai entitas pasar lainnya, untuk memetakan secara menyeluruh kondisi sebenarnya pasar lini pertama. Berdasarkan kompilasi hasil riset, pasar perumahan di kawasan inti ketiga kota telah menunjukkan kecenderungan stabil; kebutuhan riil untuk membeli rumah (sebagai kebutuhan mendesak) serta kebutuhan untuk peningkatan (improvement) menjadi kekuatan utama dalam transaksi pasar saat ini.

Kebijakan dan Keuangan Sama-sama Berdaya

Menurunkan Biaya Untuk Memiliki Rumah Secara Nyata

Dalam kerangka kebijakan makro, ketiga kota Beijing, Shanghai, dan Shenzhen sama-sama meluncurkan kebijakan pelonggaran pasar properti yang disesuaikan dengan kondisi setempat—mulai dari pelonggaran pembatasan pembelian, optimalisasi kebijakan kredit komersial, hingga peningkatan dukungan dana perumahan (housing provident fund), untuk mendukung secara tepat kebutuhan perumahan yang wajar dari warga, serta membentuk sinergi kebijakan.

“Pemberitahuan” yang disebutkan sebelumnya menunjukkan bahwa kebijakan di tujuh aspek, seperti pembatasan kepemilikan rumah, pinjaman dana perumahan, pajak properti rumah perumahan pribadi, dan lain-lain, dioptimalkan dan disesuaikan. Di atas dasar tersebut, kebijakan kredit untuk properti komersial setempat juga dioptimalkan lebih lanjut. Mulai 16 Maret, rasio uang muka minimum untuk pinjaman pembelian properti komersial di Shanghai (termasuk “rumah komersial untuk dua fungsi”) disesuaikan menjadi tidak kurang dari 30%.

Penanggung jawab Institut Riset Lianjia Shanghai, Li Gen, saat diwawancarai oleh reporter “Bursa Efek Harian” mengatakan: “Saat ini, volume kunjungan harian harian di Lianjia Shanghai meningkat 30% dibanding sebelum kebijakan pasar baru; volume pelanggan baru harian meningkat 51% dibanding sebelum kebijakan baru; kepercayaan pelanggan untuk masuk ke pasar meningkat secara jelas dibanding sebelum kebijakan; baik kunjungan maupun transaksi sama-sama sangat aktif.”

Di Beijing, pemerintah pada tahun 2025 secara bergelombang merilis dua dokumen pemberitahuan untuk lebih mengoptimalkan dan menyesuaikan kebijakan terkait properti. Pada 8 Agustus 2025, kebijakan pelonggaran pembelian di luar lingkar kelima diterapkan, yakni di luar lingkar kelima untuk membeli perumahan komersial (termasuk perumahan komersial baru dan rumah bekas) tidak dibatasi jumlah unit; pada 24 Desember 2025, Komisi Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan Beijing bersama departemen lain kembali mengeluarkan kebijakan pasar properti baru, menyesuaikan masa pembayaran asuransi sosial atau pajak penghasilan pribadi yang harus dipenuhi keluarga penduduk non-perkotaan setempat untuk membeli perumahan komersial di dalam lingkar kelima maupun di luar lingkar kelima, serta dalam pengaturan mekanisme penetapan suku bunga tidak lagi membedakan antara rumah pertama dan rumah kedua.

Reporter memperoleh informasi dari beberapa bank milik negara bahwa saat ini pinjaman perumahan komersial di Beijing memiliki LPR tenor 5 tahun ke atas (3.50%) sebagai acuan penetapan, dan suku bunga yang benar-benar dijalankan oleh beberapa bank umumnya sekitar 3.05%. Hasil perhitungan reporter menunjukkan: misalnya membeli rumah kedua di dalam lingkar kelima, pinjaman 1 juta, cicilan pokok sama (annuity?) untuk dilunasi selama 30 tahun; dibanding suku bunga 3.45% yang berlaku sebelum 24 Desember 2025, dengan kebijakan baru cicilan bulanan dapat berkurang lebih dari seratus yuan, sehingga total pembayaran cicilan dapat menghemat puluhan ribu yuan.

Sejak 6 September 2025, Shenzhen memberlakukan langkah-langkah optimasi dan penyesuaian kebijakan properti, termasuk optimalisasi dan penyesuaian kebijakan kredit perumahan pribadi. Di antaranya, suku bunga kredit komersial tidak lagi membedakan rumah pertama dan rumah kedua.

“Sejak tahun lalu, kota-kota lini pertama secara padat meluncurkan langkah pengetatan yang menurunkan rasio uang muka, menurunkan suku bunga pinjaman, mengoptimalkan pembatasan beli dan pembatasan pinjaman, dan lain-lain; langkah-langkah ini secara efektif menurunkan ambang batas kepemilikan rumah bagi warga, membentuk satu paket kebijakan dukungan keuangan yang kuat, yang mendorong perbaikan bertahap pada sentimen pasar.” kata Cao Jingjing, Direktur Departemen Riset Indeks Institut Cindeks, kepada reporter “Bursa Efek Harian”.

“Tujuannya adalah, di satu sisi kebijakan baru menunjukkan efektivitasnya dan efektif mendorong pelepasan kebutuhan pembelian potensial; di sisi lain, harga pada klaster berkualitas di kota-kota inti sudah secara bertahap mendekati level yang wajar. Saat ini terlihat karakteristik pemisahan struktural yang jelas: tingkat keaktifan transaksi proyek berkualitas di pusat kota lebih tinggi, sementara tekanan persediaan di daerah pinggiran masih ada.”

Serangkaian paket kebijakan yang ditumpuk dengan penguatan kemampuan keuangan, membuat keaktifan transaksi pasar properti kota lini pertama terus meningkat. Pada 16 Maret, Biro Statistik Nasional merilis data perubahan harga jual rumah hunian komersial di 70 kota besar dan menengah pada bulan Februari, yang menunjukkan bahwa penurunan berantai (month-on-month) untuk harga jual rumah hunian komersial pada 70 kota terus menyempit.

Biro Statistik Nasional menunjukkan bahwa pada Februari, di kota lini pertama, harga jual rumah hunian komersial baru berantai yang sebelumnya turun 0.3% pada bulan sebelumnya berubah menjadi stabil (tidak berubah). Di antaranya Beijing dan Shanghai masing-masing naik 0.2%, Guangzhou stabil, Shenzhen turun 0.3%; harga jual rumah hunian bekas di kota lini pertama berantai turun 0.1%, penurunan mengecil sebesar 0.4 poin persentase dibanding bulan sebelumnya, dengan Beijing naik 0.3% dan Shanghai naik 0.2% masing-masing.

“Dari data objektif, pasar properti kota lini pertama sudah menunjukkan performa positif, terutama penyesuaian harga dan pelepasan efek kebijakan, telah memberikan efek komprehensif yang sangat baik.” ujar Yan Yuejin, Wakil Direktur Eksekutif Institut Riset Properti Eju Shanghai, kepada reporter “Bursa Efek Harian”. Untuk pasar Shanghai, volume transaksi dalam putaran ini yang meningkat bukan hanya didorong oleh satu faktor tunggal, melainkan hasil dari tumpukan berbagai kabar baik: pertama, bonus kebijakan terus dilepas, kemampuan keuangan menyuntikkan secara presisi seperti “tetesan” (precision drip), menyuntikkan momentum kuat ke pasar; kedua, penyesuaian harga sudah tepat, kepercayaan secara bertahap pulih; ketiga, kebutuhan potensial memang secara objektif ada.

Perantara “Mulai Sibuk”

Menyaksikan Kehangatan Pasar Properti Lini Pertama

“Bunga dan pepohonan yang menghadap matahari mudah menjadi musim semi”, perantara jual-beli properti lini pertama paling peka merasakan kehangatan pasar properti. Berkat penguatan dari kebijakan baru, keaktifan transaksi pasar properti di Beijing, Shanghai, dan Shenzhen meningkat secara signifikan.

“Pukul tujuh pagi makan tiga butir telur, terus sibuk sampai lebih dari pukul delapan malam.” Kisah langsung yang disampaikan Li Kai (nama samaran), petugas penjualan rumah baru di Beijing, memperlihatkan dengan hidup panasnya pasar setelah kebijakan baru diterapkan. Ia mengakui, hanya dalam satu hari akhir pekan (Sabtu) saja ia berhasil menyelesaikan 7 penandatanganan. Bahkan makan siang pun harus dipesan lebih awal. Kondisi Li Kai bukan kasus tunggal; ini merupakan fenomena umum di antara para agen perantara properti di tiga kota Beijing, Shanghai, dan Shenzhen.

Saat malam tiba, di sebuah gerai perantara properti di Distrik Xicheng, Beijing, lampu tetap terang benderang; tiga ruang penandatanganan penuh dan tidak ada kursi kosong. Di dinding terpasang banyak spanduk ucapan terima kasih (dari pemilik rumah dan pembeli). Area pencetakan terus mengeluarkan kontrak transaksi rumah, dan di mana-mana terasa suasana kesibukan. Zhang Li (nama samaran), seorang perantara rumah bekas di Beijing, ketika diwawancarai mengatakan bahwa telepon untuk konsultasi dan penjadwalan kunjungan properti terus-menerus masuk. Ia menyampaikan kepada reporter bahwa belakangan ini kebutuhan untuk mengatur kunjungan pelanggan, pendaftaran rumah oleh pemilik (listing), serta kebutuhan konsultasi kebijakan jelas meningkat, dan kabar baik transaksi di dalam toko sering muncul di layar. Hanya pada 14 Maret hari itu saja, volume transaksi di wilayah tersebut melewati 170 transaksi; di antaranya, 4 area besar mencatat lebih dari 5 transaksi, dan 9 area besar mencatat 4 transaksi.

Jauh di tempat, di Shanghai juga sama-sama sibuk. Perantara Chen Jun (nama samaran) bahkan sampai pukul sembilan malam masih membalas pertanyaan pelanggan tentang melihat rumah. Ia mengatakan bahwa sejak awal tahun, ritme pasar jelas dipercepat: konsultasi dan jumlah kunjungan terus naik. Pada hari kebijakan baru tersebut turun, kolega di industri segera menata pemahaman, lalu menyebarkan dan mempromosikannya; volume konsultasi pelanggan makin meningkat, dan transaksi untuk sumber rumah dengan rasio harga-kualitas yang tinggi di dalam cincin tengah (zona inner city) sangat aktif.

Data yang diberikan seorang perantara dari platform transaksi properti kepada reporter “Bursa Efek Harian” menunjukkan bahwa hanya pada 14 Maret hari itu saja, volume transaksi rumah bekas di platform tersebut di Shanghai telah menembus 1400 unit.

Di balik kesibukan ini, terdapat perubahan proaktif yang dilakukan industri perantara. Dari peninjauan reporter ke lapangan, terlihat bahwa banyak gerai perantara properti telah memperkuat pelatihan kebijakan, memastikan para perantara menguasai secara tepat kebijakan terbaru, serta menguasai dengan mahir konten inti seperti penyesuaian rasio uang muka dan suku bunga pinjaman rumah. Jejak kesibukan para agen perantara properti menjadi catatan kaki yang paling langsung dan hidup untuk pemulihan hangat pasar properti saat ini.

Pertimbangan Berbeda di Kedua Sisi Transaksi

Mendukung Pembangunan Stabil Rantai Industri

Kebijakan dan redaksi manfaat utama pasar properti baru tidak hanya menguntungkan pembeli rumah, tetapi juga secara lebih mendalam menguntungkan ekosistem seluruh pasar properti, menyuntikkan momentum kuat ke dalam siklus baik industri. Dari sisi kebijakan, strategi penempatan yang presisi dan dorongan berbasis kota (因城发力) memperkuat fondasi stabil; dari sisi keuangan, suntikan presisi dan tindakan aktif membentuk sinergi, sehingga mendorong industri bergerak mantap menuju pembangunan berkualitas tinggi, dan mewujudkan penutupan siklus positif ekosistem pasar properti.

Bagi pembeli rumah kebutuhan riil, rasanya adalah: rumah yang “terjangkau” makin banyak. Li Hui yang bekerja di Beijing mulai melihat rumah sejak awal 2025; karena anggaran terbatas, ia ragu-ragu. Awalnya ia hanya mampu menanggung satu kamar, tetapi setelah kebijakan baru dirilis, sekarang ia bisa membeli rumah kecil dua kamar. Dalam waktu dekat ia berencana untuk bertindak.

Liu Hong, pekerja yang tinggal di Distrik Minhang, Shanghai, juga mengaku bahwa topik diskusi tentang rumah di kalangan rekan kerja yang bukan warga Shanghai meningkat belakangan ini. “Sekarang ada dukungan kebijakan yang baik; ada teman-teman yang juga pelan-pelan menunggu dan melihat, menilai apakah ada unit yang cocok.”

Kelompok kebutuhan perbaikan memanfaatkan dorongan kebijakan untuk mengoptimalkan kondisi hunian. Pelepasan kebutuhan pemindahan tempat tinggal (menjual untuk pindah) tidak hanya menghidupkan persediaan rumah lama, tetapi juga meningkatkan likuiditas pasar, membantu ekosistem pasar properti terbentuk dalam siklus baik “jual rumah lama, beli rumah baru”. Wang Zongxu di Shenzhen merencanakan untuk membeli sebuah rumah bekas; ia mengatakan: “Saat ini masih menunggu dan melihat, terutama karena kebutuhan perbaikan; saya ingin menukar untuk rumah di area inti. Bagi saya, ini bisa dianggap sebagai penempatan aset yang cukup stabil.”

Sejalan dengan pembeli yang aktif masuk pasar, sikap penjual rumah juga mengalami perubahan halus akibat kebijakan baru. Ada penjual yang memiliki kebutuhan pemindahan tempat tinggal menjadi pihak yang secara aktif merespons kebijakan baru; mereka memanfaatkan panasnya pasar, mendaftarkan (listing) secara proaktif dan memberikan keringanan harga yang wajar (diskon), berharap bisa segera menjual unit agar menyelesaikan pemindahan. Namun ada pula sebagian penjual yang mendaftarkan hanya untuk mencairkan aset dan keluar dari pasar, sehingga memperkaya tingkat suplai di pasar.

Reporter “Bursa Efek Harian” pernah menemani pembeli, Zhang Jun, untuk membahas sebuah rumah bekas yang diminati. Harga listing rumah tersebut adalah 5,28 juta yuan. Sebelum negosiasi, perantara menyampaikan bahwa berdasarkan kisaran harga psikologis pemilik, kemungkinan harga transaksi turun menjadi di bawah 5 juta yuan. Namun selama proses negosiasi, sikap pemilik berubah jelas; terlihat adanya mentalitas “enggan menjual” (惜售). Pemilik secara tegas menyatakan bahwa jika harga di bawah 5 juta yuan, rumah tidak dijual. Dalam pembicaraan ini yang berlangsung kurang dari satu jam, tidak tercapai kesepakatan transaksi. Meski demikian, emosi enggan menjual dari sebagian pemilik seperti ini justru dari satu sisi mencerminkan bahwa kepercayaan pasar saat ini sedang secara bertahap dipulihkan.

Zhang Li kepada reporter menyatakan bahwa volume transaksi di wilayah yang menjadi tanggung jawabnya memang mengalami kenaikan, tetapi harga rumah tidak menunjukkan tren kenaikan massal; hanya sebagian sumber rumah berkualitas di area inti yang memperlihatkan kecenderungan kenaikan harga yang kecil.

Secara keseluruhan, setelah kebijakan baru diterapkan, keaktifan pasar properti di Beijing, Shanghai, dan Shenzhen terus meningkat. Baik untuk pemindahan tempat tinggal, pencairan aset, maupun menunggu dan melihat, para pelaku pasar mencari solusi terbaik sesuai kebutuhan masing-masing. Aktivitas pasar yang beragam ini secara bersama-sama membentuk ekosistem pasar properti yang sehat dan tertib; sementara peningkatan keaktifan dan kembalinya transaksi ke arah yang lebih rasional, semakin memperkuat kecenderungan stabilnya pasar properti.

Menurut Cao Jingjing, pengoptimalan kebijakan putaran ini memiliki karakteristik “menyesuaikan dengan kondisi setiap kota, menyuntikkan secara presisi”. Melalui sinergi pelonggaran kualifikasi membeli rumah secara bertahap (bertahap menurut kategori) dan penurunan biaya pembiayaan, ambang batas memiliki rumah warga benar-benar diturunkan.

Yang lebih penting, sebagai penopang penting untuk mendorong pemulihan stabilnya pasar properti kota lini pertama, pemulihan stabil di lini pertama akan terus melepaskan sinyal positif ke pasar, membantu mendorong agar fondasi pasar properti secara keseluruhan menguat.

“Kondisi stabilnya pasar properti kota lini pertama saat ini telah memberi dampak positif pada hulu-hilir rantai industri. Sebagai contoh, di Shanghai: transaksi rumah bekas di area inti terus aktif, yang secara langsung mendorong pertumbuhan cepat bisnis konsumsi lanjutan seperti renovasi rumah, furnitur rumah, dan peralatan rumah tangga.” kata Yan Yuejin. Ketika pasar properti membaik, kondisi keuangan perusahaan meningkat; ditambah dengan peningkatan kebutuhan orang terhadap hunian berkualitas tinggi, hal ini juga akan menghadirkan lebih banyak permintaan pasar untuk bidang-bidang baru seperti AI dan robot.

Duyuan, peneliti senior di Institut Riset Bank SuShang, mengatakan: “Rantai industri properti panjang—mulai dari bahan bangunan konstruksi sampai dekorasi rumah dan peralatan rumah tangga. Rantai ini mencakup banyak kategori. Stabilnya pasar properti tidak hanya berarti pemanasan kembali transaksi pasar, melainkan juga pemulihan seluruh rantai industri dan dorongan konsumsi. Umpan balik positif dalam berbagai dimensi ini terus menyempurnakan ekosistem pasar properti, membentuk siklus baik ‘pasar stabil, rantai industri pulih, peningkatan konsumsi, optimisasi ekosistem’.”

Bagi pembeli rumah, Duyuan menyarankan: pertama, utamakan memenuhi kebutuhan hunian; kedua, pertimbangkan kemampuan daya beli—yang penting adalah bertindak sesuai kemampuan dan meningkatkan kesadaran perlindungan hak. Ketiga, perhatikan pengeluaran tambahan, perlu mengoordinasikan dan menyiapkan dana secara menyeluruh. Keempat, perhatikan kebijakan baru secara tepat waktu, agar bisa mendapatkan dukungan terkait.

Kebijakan dan keuangan bergerak dua arah, tidak hanya menurunkan ambang batas kepemilikan rumah warga secara efektif, tetapi juga berperan penting dalam meredakan tekanan likuiditas pengembang (real estate developers) dan mendorong pemulihan rantai industri hulu-hilir properti, sehingga menyuntikkan dorongan yang berkelanjutan agar ekosistem properti dapat berjalan dalam siklus baik serta mencapai pembangunan berkualitas tinggi.

(Penyunting: Wen Jing)

Kata kunci:

                                                            Pasar properti