Biaya pengelolaan 0,5 yuan/m2 membuat kompleks perumahan terjebak dalam "sengketa berulang"

Artikel ini berasal dari: Harian Pagi Semenanjung

Iuran layanan properti 0,5 yuan/m2 membuat kompleks masuk ke “saling mengajukan gugatan”

Setelah mediasi kolaboratif multi-pihak, tingkat pembayaran sukarela naik dari 60% menjadi 90%

Masyarakat yang hidup sejahtera dan damai adalah harapan paling sederhana rakyat. Layanan properti menyangkut rasa bahagia dan rasa memiliki yang dirasakan warga. Setelah libur Imlek tahun ini baru lewat, sebuah perusahaan properti di Dalian menggugat 31 pemilik di Pengadilan Distrik Zona Pengembangan Baru karena menagih tunggakan biaya. Para pemilik segera mengajukan gugatan balik, menuntut perbaikan layanan. Dalam beberapa tahun terakhir, sengketa layanan properti menunjukkan tren meningkat. Sebagian kompleks mengalami eskalasi konflik antara pemilik dan perusahaan properti, menjadi “kekhawatiran utama” dalam tata kelola di tingkat akar rumput. Pada Juli 2025, Pengadilan Rakyat Taman Industri Teknologi Tinggi Dalian bersama Asosiasi Manajemen Properti Dalian dan Biro Perumahan dan Konstruksi di Zona Pengembangan Baru secara bersama menandatangani《Perjanjian Kerja Sama Penyelesaian Terpadu Sengketa Layanan Properti》, mengeksplorasi jalur baru penanganan sumber konflik sengketa dari akar secara melibatkan banyak pihak dan pengaturan yang saling terhubung. Justru karena kolaborasi multi-pihak, sengketa properti ini keluar dari kebuntuan “saling mengajukan gugatan”, mewujudkan transformasi dari “berperkara di pengadilan” menjadi “tata kelola bersama untuk hunian yang nyaman”.

Kebuntuan: kesulitan penagihan biaya dan kualitas layanan yang buruk saling terkait Kompleks menghadapi dilema “dua pihak sama-sama kalah”

Sebuah kompleks di Zona Pengembangan Baru Dalian dibangun pada tahun 2000, memiliki hampir 1600 kepala keluarga pemilik, di mana lebih dari setengahnya adalah pemilik usia lanjut, serta ada sejumlah penyewa. Mulai Mei 2019, sebuah perusahaan properti masuk untuk memberikan layanan. Standar biaya properti adalah 0,5 yuan per meter persegi, dengan tingkat penagihan aktual sebesar 60%, dan sebagian pemilik telah lama menunggak sejak tahun 2020.

Perusahaan properti kesulitan dana, dengan terus terang mengatakan, “Gaji untuk personel saja pun sulit dibayar, apalagi meningkatkan kualitas layanan”; sementara pemilik mengeluh, “Layanan tidak mengikuti, sepanjang hari hanya fokus pada penagihan biaya.” Setelah Imlek 2026 baru lewat, perusahaan properti menggugat 31 pemilik di Pengadilan Zona Pengembangan Baru untuk menagih tunggakan biaya. Para pemilik segera mengajukan gugatan balik, menuntut perbaikan layanan. Kedua belah pihak terjebak dalam siklus jahat “layanan yang buruk—kesulitan penagihan—layanan makin buruk”.

Masuknya pihak yang berperan: Pengadilan yang berhangat Menemukan akar masalah dengan “penelusuran menyeluruh”

Setelah menerima perkara, Pengadilan Zona Pengembangan Baru tidak langsung menangani kasus sesuai prosedur semata, melainkan segera mengaktifkan mekanisme penyelesaian sengketa layanan properti yang terhubung. Hakim bersama para mediator dari Komite Mediasi Rakyat Sengketa Properti Dalian menjalankan mediasi pendahuluan secara bersama. Berdasarkan karakteristik bahwa jumlah pemilik usia lanjut di kompleks lebih banyak, digunakan metode “penelusuran menyeluruh”, mendengarkan dengan sabar permintaan setiap pemilik, mencatat secara rinci pendapat-pendapat, dan menyusun tiga masalah umum utama: kebersihan lorong yang memprihatinkan, barang-barang yang menumpuk mengganggu kelancaran akses dan keselamatan kebakaran; manajemen tempat parkir yang kacau, kendaraan dari luar menempati tempat parkir sehingga menyumbat jalur kebakaran; kebersihan area publik luar yang buruk, kotoran hewan peliharaan memengaruhi pengalaman tinggal.

Dalam proses mendengarkan dan berkomunikasi, hakim dan mediator secara bertahap memperoleh kepercayaan pemilik, sehingga menjadi dasar yang kokoh bagi penyelesaian sengketa berikutnya.

Memecahkan kebuntuan: disiplin diri industri dan pengawasan administratif berkolaborasi Mendorong perbaikan agar nyata dan efektif

Setelah menemukan akar masalah, Asosiasi Manajemen Properti Dalian dan Biro Perumahan dan Konstruksi di tingkat distrik segera ikut campur. Dari dua dimensi—disiplin diri industri dan pengawasan administratif—mereka bekerja sekaligus, membimbing perusahaan properti agar menghadapi kelemahan layanan, dan secara proaktif menanggapi tuntutan yang wajar dari pemilik. Di bawah dorongan, koordinasi, dan saran dari berbagai pihak, perusahaan properti dengan cepat melakukan perbaikan: bekerja sama dengan komunitas untuk melakukan pembersihan menyeluruh terhadap area publik dan lorong; membangun mekanisme pembersihan jangka panjang yang dilakukan secara berkala; memasang dan mengaktifkan sistem identifikasi otomatis kendaraan, melakukan pengendalian ketat terhadap kendaraan dari luar, sehingga efektif meredakan masalah parkir yang sulit bagi pemilik; mendirikan papan pengingat tentang etika memelihara anjing, menambah tempat sampah luar ruangan, serta membimbing pemilik agar secara sadar menjaga lingkungan publik.

Setelah satu bulan perbaikan terpusat, tingkat layanan properti secara keseluruhan di kompleks meningkat secara signifikan. Dengan standar biaya 0,5 yuan per meter persegi, layanan yang diberikan melampaui kualitas yang diperkirakan. Sikap pemilik berubah jelas. Hingga saat ini, dari 31 kasus sengketa, 19 di antaranya telah berhasil diselesaikan melalui mediasi, dengan tingkat keberhasilan mediasi mencapai 61%; sengketa lainnya juga sedang diselesaikan secara tertib. Tingkat pembayaran sukarela biaya properti di kompleks melonjak dari 60% menjadi 90%. “Konfrontasi” yang dulu kini bergerak menuju “saling percaya”.

Babak baru: dukungan melalui sistem untuk tata kelola bersama multi-pihak Menggambar “lingkaran konsentris” tata kelola tingkat dasar

Kepentingan rakyat tidak ada yang kecil. Urusan properti di kompleks menyangkut ribuan keluarga. Dari “berperkara di pengadilan” menuju “tata kelola bersama untuk hunian yang nyaman”, yang diuji adalah tanggung jawab peradilan yang “seolah-olah seperti diri sendiri sedang menggugat” serta diuji pula efektivitas tata kelola kolaborasi multi-pihak. Pada Juli 2025, Pengadilan Rakyat Tingkat Menengah Dalian, Biro Perumahan serta Pembangunan Kota dan Pedesaan Dalian, Departemen Pekerjaan Sosial Komite Partai Kota, serta Biro Kehakiman secara bersama mengeluarkan dan menerbitkan 《Daftar Tugas dan Departemen Bertanggung Jawab untuk Mendorong Penyelesaian Sengketa Konflik dalam Bidang Layanan Properti di Dalian》. Dari 12 aspek, termasuk menyempurnakan sistem penilaian kredit perusahaan layanan properti, menstandardkan mekanisme keluar, mendorong keterbukaan informasi penagihan biaya, melancarkan saluran pengaduan dan pelaporan, membangun serta menyempurnakan mekanisme mediasi rakyat tingkat empat, serta mengadili perkara wanprestasi biaya properti sesuai hukum dan peraturan, dibangun secara sistematis kerangka kelembagaan untuk tata kelola akar sengketa properti dan penyelesaian yang beragam.

Dengan sistem sebagai dasar, dengan kolaborasi sebagai kunci, dan dengan kesejahteraan rakyat sebagai yang utama. Praktik di Dalian menunjukkan bahwa ketika berbagai kekuatan seperti peradilan, administrasi pemerintah, industri, komunitas, dan lain-lain membentuk sinergi, sengketa properti benar-benar dapat keluar dari kebuntuan “saling mengajukan gugatan”, mewujudkan transformasi sejati dari “berperkara di pengadilan” menjadi “tata kelola bersama untuk hunian yang nyaman”. Dengan demikian, rakyat dapat merasakan keadilan dan kepastian hukum serta “temperatur” tata kelola di “depan pintu rumah”.

Song Yujiao

Harian Pagi Semenanjung, Video 39 derajat

Reporter Yue Yuyan