Tiga perusahaan negara besar bekerja sama, proyek baru ini sangat berkelas

**北京进深 徐迪 **今年首 batch pertama yang dilelang untuk lahan residensial mulai mengajukan persetujuan perencanaan secara bertahap.

Pada 30 Maret, untuk proyek pembaruan kota (城改) di empat desa seperti Dinggezhuang di Kota Tongzhou, Zhuang Songzhuang, diumumkan rencana desain perencanaan untuk lahan 0703-6002.

Luas lahan pembangunan sekitar 4,85 hektar, dengan total skala bangunan sekitar 132.200㎡; di antaranya luas bangunan atas yang dapat dihitung sekitar 87.400㎡, dengan rasio lantai (容积率) 1,8.

Rencananya terdapat 20 gedung apartemen, total sekitar 866 unit, luas bangunan per unit rata-rata 100㎡+.

** Penataan bangunan**

20 gedung disusun secara deret; rumah bertingkat rendah (洋房) menjadi dominan, hanya 3 gedung di sisi barat yang merupakan mid-rise 15 lantai (15F).

Rumah bertingkat rendah tersusun dalam format lima baris, jarak antar bangunan lebih dari 30 meter; jarak utara-selatan untuk mid-rise lebih dari 50 meter.

Dibatasi oleh kondisi lahan, arah hadap bangunan juga tidak benar-benar ke selatan dan utara; rumah bertingkat rendah menghadap ke tenggara; untuk 3 gedung mid-rise, sudutnya agak lebih besar dan menghadap ke barat daya.

Dalam dokumen pelepasan lahan disebutkan, disarankan untuk memperkaya tingkat ruang dan koridor pandangan melalui tata letak bangunan yang saling bertingkah (错落布局) serta penggabungan point block (点板结合), dan lain-lain.

Bangunan perlu menjaga koordinasi yang menyeluruh dan tertib dengan bangunan sekitar berdasarkan skala; dengan acuan skala pejalan kaki, bangunan pada fasad sebaiknya diproses secara bertahap (dibagi segmen), dan tidak disarankan membentuk bangunan tunggal yang terlalu besar.

Untuk bangunan di sepanjang jalan, hindari volume yang terlalu panjang dan terlalu tinggi sehingga membentuk fasad sepanjang jalan yang tinggi dan tertutup, yang dapat menimbulkan kesan menekan terhadap jalan kota.

Dalam hal variasi ketinggian yang saling bertingkat, proyek ini terlaksana dengan sangat baik: satu gedung setinggi satu tinggi dan satu gedung lebih rendah dalam satu baris; ketinggian dua gedung yang berdampingan pada dasarnya tidak sama.

Untuk volume bangunan, meskipun nomor gedung di kawasan terlihat cukup terpecah, pada kenyataannya beberapa gedung tetap tersambung berdampingan.

Kelompok gedung 6, 7, 8# menjadi satu; lebar total fasadnya lebih dari 75 meter. Untuk tiga kelompok gedung di sisi utara, lebar fasad per kelompok juga berada sekitar 60 meter bahkan lebih.

** Pemberian tipe rumah (赠送)**

Berdasarkan jenis gedung yang berbeda, lokasi pemberiannya juga memiliki perbedaan yang cukup besar.

Di antaranya, produk rumah bertingkat rendah (洋房) untuk sisi selatan semuanya memiliki balkon yang dapat ditutup dengan lebar penuh (通面宽) dan diberi setengah luas;

Di sisi utara ada sebagian yang menyediakan platform peralatan dua bagian (dua tahap), sedangkan yang lain langsung dibuat menjadi tipe yang menyambung menyatu (通联式); semuanya merupakan bangunan luar di luar struktur (struktur luar建筑), namun menurut skala Tongzhou, besar kemungkinan masih bisa dikemas/dimasukkan ke dalam ruang interior, dan luas bangunannya tidak dihitung sebagai luas kepemilikan (tidak dihitung产权建面).

Mid-rise (小高层) sendiri memiliki luas bagian bersama (公摊) yang lebih banyak dibandingkan rumah bertingkat rendah. Ditambah dengan balkon selatan yang tidak berbentuk lebar penuh (bukan通面宽), setelah pemberian ditambahkan, tingkat luas yang benar-benar didapat (实得率) dibanding rumah bertingkat rendah justru jauh lebih rendah.

Namun karena sumber unitnya adalah hunian dengan seluruh sisi (全边户), selain sisi utara, sisi samping juga memiliki sebagian platform peralatan untuk mengimbangi pemberian.

Ditambah dengan bentuk lengkung pada sisi selatan, jendela besar pada sudut lengkung dengan pencahayaan dan pandangan diperkirakan akan sangat memukau.

** Desain area fasilitas umum (公区)**

Di sisi timur dan barat masing-masing terdapat satu gerbang lanskap besar, saling berhadapan dari kejauhan.

Di sisi timur sebagai gerbang utama, dibuat dengan gerbang dan halaman/pendopo yang lebar serta lanskap yang kompleks.

Saat memasuki alun-alun di area masuk, di dalamnya terhubung dengan ruang berbagi untuk lingkungan sekitar (ruang bersama warga); di bagian kedua ada halaman cekung (下沉庭院); melewati koridor penghubung hujan-berangin (风雨连廊), barulah masuk ke taman internal kawasan pada bagian ketiga.

Sementara pintu gerbang barat masuk, terdapat dua lantai struktur menggantung (架空层), yang masing-masing berada di lantai dasar gedung 23#楼和13#.

北侧人车不分流？

Di sisi utara, di antara deretan gedung hunian, direncanakan 72 tempat parkir di permukaan tanah.

Di sisi barat terdapat pintu masuk/keluar jalur kendaraan yang berbagi dengan jalur akses pemadam kebakaran.

Dengan demikian, di separuh utara kawasan, kendaraan dan pejalan kaki bercampur di area parkir permukaan tanah.

Secara keseluruhan, kawasan ini merencanakan 1044 tempat parkir kendaraan bermotor; jika dihitung berdasarkan 866 unit, rasio parkir hanya bisa mencapai sekitar 1:1,2.

Jika menghapus lebih dari 70 tempat parkir kendaraan di permukaan tanah tersebut, maka setiap unit hanya memiliki 1,12 tempat parkir.

** Penelusuran kembali perolehan lahan (拿地回溯)**

Pada 3 Februari, untuk lahan FZX-0703-6002 dari proyek pembaruan kota (城改) di empat desa seperti Dinggezhuang di Kota Tongzhou, Songzhuang, selesai dilakukan pelelangan.

Melalui konsorsium Beitou Property + Beijing Construction Engineering + Xin Hangcheng diambil dengan harga dasar 1,562 miliar yuan, setara dengan harga lantai sekitar 1,79万元/㎡.

Ketiga perusahaan semuanya merupakan BUMN yang dikelola pemerintah daerah (市管国企), di antaranya:

Beijing Beitou Property Co., Ltd. didirikan pada Juli 2014; perwakilan hukum dan dewan direksi adalah Lin Haiyan, manajer adalah Qu Chen. Modal terdaftarnya 200 juta yuan, dengan kepemilikan 100% oleh Beijing Urban Subcenter Investment and Construction Group Co., Ltd.

Beijing Construction Real Estate Co., Ltd. (责任公司) didirikan pada April 2010; perwakilan hukum dan ketua dewan direksi adalah Pan Jie, manajer adalah Song Peng. Modal terdaftarnya 6 miliar yuan, dengan kepemilikan 100% oleh Beijing Construction Group.

Beijing Xin Hangcheng Development and Construction Co., Ltd. didirikan pada Desember 2016; perwakilan hukum dan ketua dewan direksi adalah Sha Gang, manajer adalah Wang Miao. Perusahaan ini dimiliki masing-masing 50% oleh Beijing Urban Subcenter Investment and Construction Group dan Beijing Xin Hangcheng Holding Co., Ltd.; yang terakhir merupakan BUMN milik Distrik Daxing.

Setelah seminggu memperoleh lahan, badan pengembang proyek didirikan: Beijing Beitou dan Yiyi Real Estate Development Co., Ltd.; modal terdaftarnya 50 juta yuan, Beitou Property menguasai 60%, Beijing Construction Real Estate dan Xin Hangcheng masing-masing 20%.

Liu Hui menjabat sebagai ketua perusahaan proyek, dengan manajer umum Ji Lin Tao.

Town Songzhuang terletak di bagian utara Distrik Tongzhou, jauh di luar Ring Enam Timur (东六环外).

Berdasarkan perencanaan Beijing Urban Subcenter, posisi Songzhuang adalah sebagai town seni (art town), dan aktivitas bisnis di sekitarnya terutama berpusat pada museum seni dan galeri seni.

Saat ini tampilan kota umumnya masih biasa saja; di antara banyak lahan kosong terdapat permukiman desa yang masih menunggu relokasi dan pembongkaran. Dalam beberapa tahun terakhir, seiring berkembangnya sebagian sumber daya pariwisata, sektor kuliner secara bertahap turut berkembang, fasilitas pendukung kehidupan juga terus diterapkan.

Saat ini juga terdapat cukup banyak proyek perumahan yang sedang dijual di Songzhuang, termasuk Jindi Beijing Yi Jie (金地北京壹街区), Jian Tou Guo Mao Rui Shang (建投国贸瑨上) dan Cheng Jian Guo Yu Song (城建国誉颂), dan lain-lain.

Lahan 6002 berada sekitar 4 kilometer ke selatan dari proyek-proyek di atas, lokasinya lebih dekat ke Beijing Urban Subcenter.

Namun dibandingkan dengan segmen seperti Li Yuan (梨园) dan Bali Qiao (八里桥) di kota lama Tongzhou, saat ini kawasan sekitar lahan belum ada kereta bawah tanah langsung, dan jarak terdekat ke jalur metro Jalur 6 (6号线) yaitu Stasiun Luzicheng (潞城站) hampir 5 kilometer.

Fasilitas pendukung kehidupan di sekitarnya mencakup Gudeman Shopping Plaza (谷德玛特购物广场), Hu Lian Shopping Center (华联购物中心, Toko Liuhai Xin Cun 六合新村店), Rumah Sakit Anzhen Tongzhou (北京安贞医院通州院区), Taman Kreativitas Budaya Songzhuang (宋庄文化创意公园), Taman Sisa-sisa Kota Kuno Luanxian (路县故城遗址公园), dan lainnya.

Pada Januari 2024, sebagian desa di Town Songzhuang dimasukkan dalam rencana pembaruan kota desa dalam kota (城中村改造), yang menandai kemajuan besar dalam urbanisasi kawasan tersebut.

Pada September tahun lalu, pemerintah Town Songzhuang mengumumkan bahwa rumah penampungan (安置房) untuk proyek pembaruan desa dalam kota di empat desa seperti Dinggezhuang (Liangge Zhuang FuYun Jia Yuan、Chun He Jing Ming、Lang Fang Yuan、Tong Rui Jia Yuan、Hou Bei Ying Jia Yuan、Zhao Li Jia Yuan) telah memenuhi syarat untuk serah-terima, dan akan memulai pekerjaan terkait penempatan penghuni.

Setelah itu, diumumkan rencana desain perencanaan untuk satu zona proyek pembaruan desa dalam kota di empat desa seperti Dinggezhuang; luas bangunan di atas tanah sekitar 139.900㎡, dengan rencana 17 gedung perumahan 7-15F.

Hunian menggunakan desain “rumah bagus” dengan standar tinggi lantai 3 meter; desain eksterior fasad dibuat indah dan lapang, dengan variasi ketinggian yang tertata; menyesuaikan kebutuhan masyarakat desa di area relokasi terkait corak kehidupan sehari-hari. Untuk rumah penampungan digunakan palet warna abu-abu dingin-hangat dengan saturasi rendah (低艳度冷暖灰色系), dan material utama menggunakan cat tiruan batu (仿石漆) yang memiliki tekstur.

Tipe rumah di dalam kawasan beragam, luas berada di antara 50㎡-135㎡, sehingga dapat memenuhi kebutuhan relokasi dan penempatan kembali seluruh warga desa dari empat desa seperti Dinggezhuang.