Pengurangan aktif, peningkatan efisiensi ruang sebesar 30%, pertumbuhan internal Xin Yuan Service | Gelombang laporan tahunan⑥

Artikel/Leju Finance Yan Minghui

Pertumbuhan tambahan mencapai puncak, pengawasan semakin ketat, properti hulu terus lesu, serta kenaikan biaya yang kaku dan kebijakan “harga terbatas” untuk biaya pengelolaan properti… Serangkaian latar belakang makro ini menjadi uji tekanan bagi perusahaan layanan manajemen properti pada tahun 2025.

Dalam ujian besar ini, siapa yang dapat menemukan ritme yang tepat saat mengalami masa sakit, dan mewujudkan pertumbuhan endogen seperti “menguatkan tulang dan otot”?

Pada 31 Maret, laporan kinerja tahun 2025 yang dirilis oleh XinYuan Service (01895.HK) memberikan contoh yang sangat berbeda.

Di tengah kesulitan industri yang secara umum menghadapi situasi “menaikkan pendapatan tanpa menaikkan laba” serta pertumbuhan skala yang melambat, XinYuan Service, dengan strategi yang teguh “menguatkan fondasi dan meningkatkan kualitas serta efisiensi”, tidak hanya menyerahkan jawaban berkualitas tinggi berupa “pendapatan naik tipis, struktur dioptimalkan, efisiensi meningkat”, tetapi juga, melalui penataan teknologi AI yang menyeluruh (full-stack), membuka jalur yang dapat dijalankan bagi industri manajemen properti tradisional untuk melompat dari “padat karya” menjadi “padat teknologi”.

Perubahan struktur   secara aktif melakukan ‘cut lose’

Data laporan keuangan menunjukkan bahwa, per 31 Desember 2025, total pendapatan XinYuan Service untuk pertama kalinya menembus ambang 900 juta yuan, mencapai 905 juta yuan, meningkat 4,1%.

Pertumbuhan pendapatan yang tampak seperti “naik tipis”, nyatanya memiliki bobot yang sangat berarti. Sorotan paling menonjol adalah perbaikan fundamental dalam struktur pendapatan.

Secara spesifik, sebagai bisnis inti berbasis fondasi, pendapatan layanan properti mencapai 637 juta yuan, meningkat 11,6%, mempertahankan tren pertumbuhan yang stabil. “Kurva pertumbuhan kedua” layanan nilai tambah komunitas berkontribusi pendapatan sebesar 207 juta yuan, meningkat 1,4%. Di antaranya, pendapatan layanan kehidupan di rumah mencapai 76,12 juta yuan, meningkat secara signifikan sebesar 15,5%.

Berdasarkan pengumuman di platform resminya, “kurva pertumbuhan kedua” memang telah melatih cukup banyak “otot” dalam membangun model bisnis dan ekosistem: perusahaan berfokus pada enam bisnis inti seperti layanan sewa-jual, layanan dekorasi rumah (meiju), air murni, layanan antar-ke-rumah, ritel, dan layanan tanpa awak. Perusahaan terus memperdalam pembangunan ekosistem baru “layanan properti + layanan kehidupan”; layanan sewa-jual mengandalkan agen pemasaran cerdas untuk mencapai kenaikan ganda dalam perolehan pelanggan dan tingkat transaksi; layanan meiju berfokus pada penerapan produk yang distandardisasi dan mendorong digitalisasi lini bisnis secara menyeluruh; bisnis ritel melakukan peningkatan strategis dari “menyebar jaring” menjadi “mendalami penggarapan”; layanan antar-ke-rumah membangun tatanan layanan baru dengan pola “penggerak cerdas tanpa awak sebagai dukungan”; segmen bisnis komersial mengandalkan kemampuan rantai industri penuh “investasi, pembiayaan, pembangunan, pengelolaan, hingga keluar (exit)”, untuk mewujudkan peningkatan nilai aset melalui operasi yang lebih terperinci, serta meraih gelar “perusahaan teladan ekosistem bisnis properti baru terkemuka tahun 2025”.

Di sisi lain, XinYuan Service juga terus secara proaktif mengurangi bisnis pihak terkait. Dalam periode pelaporan, porsi pendapatan konsultasi dan kerja sama turun dari 0,7% menjadi 0,1%, sementara porsi pendapatan konstruksi turun dari 6,5% menjadi 1,7%.

Efektivitas optimasi struktur ini langsung tercermin pada peningkatan kemampuan profit.

Pada tahun 2025, laba bersih XinYuan Service meningkat 12,2% tahun ke tahun menjadi 99,43 juta yuan, dengan marjin laba bersih naik 0,8 poin persentase tahun ke tahun menjadi 11%. Di tengah periode penyesuaian mendalam ketika kemampuan laba industri secara umum terjerat “pendapatan naik tapi laba tidak naik”, perusahaan ini justru mewujudkan pertumbuhan laba yang berlawanan arah.

Pada saat yang sama, marjin laba kotor keseluruhan XinYuan Service naik dari 28,2% menjadi 31,2%. Di antaranya, marjin laba kotor layanan properti naik dari 29,3% menjadi 30,7%, sementara marjin laba kotor layanan nilai tambah justru melonjak dari 32,2% menjadi 40%, meningkatkan 7,8 poin persentase secara besar-besaran.

Kenaikan marjin laba kotor yang signifikan ini membuktikan bahwa strategi “peningkatan kualitas” XinYuan Service tidak lagi hanya angka di atas kertas, melainkan telah berubah menjadi hasil operasional yang nyata.

Perubahan efisiensi   efisiensi per meter (坪效) adalah yang utama

Jika optimasi struktur pendapatan adalah perwujudan dari “peningkatan kualitas”, maka peningkatan efisiensi operasional adalah kunci dari “peningkatan efisiensi”.

Kecepatan pertumbuhan luas area kelola (dalam pengelolaan), dulu menjadi indikator paling inti untuk mengukur kemampuan ekspansi perusahaan manajemen properti. Pada tahun 2025, peningkatan luas area kelola XinYuan Service hanya 1% tahun ke tahun, mencapai 40,48 juta meter persegi; sedangkan luas area kontrak meningkat 11,2% tahun ke tahun, menjadi 71,77 juta meter persegi.

Diferensiasi “kontrak naik, area kelola mendatar” ini berakar pada pilihan strategi XinYuan Service yang secara proaktif mengoptimalkan kombinasi proyek.

Sejak 2024, XinYuan Service memulai mekanisme penerimaan proyek, memperkuat penilaian saat inisiasi, dan secara proaktif mengoptimalkan proyek dengan efisiensi per meter yang lebih rendah. Keberanian “mengurangi” ini menghasilkan perbaikan yang jelas pada indikator efisiensi per meter.

Data menunjukkan bahwa pada tahun 2025, efisiensi per meter keseluruhan XinYuan Service meningkat dari 21,7 yuan per meter persegi menjadi 22,4 yuan per meter persegi. Di antaranya, efisiensi per meter pada proyek pihak ketiga naik paling signifikan, dari 8,48 yuan per meter persegi menjadi 10,88 yuan per meter persegi, dengan peningkatan sekitar 30%.

Hal yang lebih bermakna secara penanda adalah adanya perubahan kualitatif dalam kemampuan berbasis pasar.

Per 31 Desember 2025, porsi pihak ketiga dalam luas area kontrak XinYuan Service mencapai 70%, dan porsi pihak ketiga dalam luas area kelola mencapai 59,3%. Ini berarti bahwa perusahaan manajemen properti yang berawal dari Henan ini sudah sepenuhnya terbebas dari ketergantungan pada proyek properti pihak terkait, serta memiliki kemampuan bertahan di pasar yang benar-benar independen.

Pada tahun 2025, porsi pendapatan yang berasal dari pihak ketiga XinYuan Service naik dari 35,2% menjadi 41,0%. Porsi pendapatan dari proyek non-perumahan naik dari 21% menjadi 25%. Keanekaragaman struktur segmen usaha semakin memperkuat kemampuan perusahaan menghadapi siklus.

Pada saat yang sama, rasio area kelola kontrak terhadap area kelola (luas area kontrak / luas area dalam pengelolaan) naik dari 1,61 menjadi 1,77, menandakan bahwa dalam 2–3 tahun ke depan masih terdapat cadangan proyek yang cukup untuk dikonversi. Kondisi “ada stok di tangan, tidak panik di hati” ini memberikan landasan skala yang kokoh bagi perkembangan berkelanjutan XinYuan Service.

Perubahan teknologi   AI merombak hubungan produksi

Dalam industri properti tahun 2025, AI sudah bukan lagi istilah baru. Namun tidak banyak yang benar-benar menjadikan AI dari konsep menjadi produktivitas dan membentuk penutupan siklus bisnis yang sistematis. XinYuan Service adalah salah satu pelopor.

Pada paruh pertama tahun 2025, XinYuan Service meluncurkan untuk pertama kalinya di industri “agen layanan pelanggan cerdas” dan “agen manajer/penjaga rumah (housekeeper) cerdas”, memulai babak baru AI untuk manajemen properti. Ini bukan hanya terobosan di tingkat teknologi, melainkan juga perubahan mendasar terhadap pola “strategi lautan tenaga manusia” yang selama ini menjadi tradisi di industri manajemen properti.

Pada forum bertaraf pembangunan berkualitas tinggi industri properti Provinsi Henan ke-4 pada Oktober 2025, XinYuan Service untuk pertama kalinya mengungkapkan “empat langkah evolusi” agen cerdas properti: dari penggunaan alat AI umum oleh manusia, hingga membangun agen cerdas alur kerja (workflow), lalu agen cerdas perencanaan mandiri, hingga akhirnya mewujudkan kolaborasi skala antar-multiagen. Jalur evolusi ini sudah terlihat hasilnya di operasional nyata.

Sebagai contoh, untuk 400 agen layanan pelanggan, mereka sudah mengambil alih tugas seperti laporan harian, laporan bulanan, laporan serah terima shift, inspeksi kualitas, dan bantuan kalimat/skrip percakapan (smart talk). Bantuan skrip tidak hanya mencakup panduan pengetahuan properti yang rasional, tetapi juga dapat menangkap emosi pelanggan dan memberikan dukungan komunikasi yang lebih “berperasaan”, sehingga setiap bulan menghemat 44 jam kerja untuk tim layanan pelanggan.

Agen manajer/penjaga rumah mengatur secara cerdas pekerjaan harian penjaga rumah seperti penagihan biaya, inspeksi, penanganan tiket/tugas (work order), dan lain-lain, memaksimalkan optimasi waktu penjaga rumah serta cara kerja mereka. Dengan begitu, penjaga rumah terbebas dari pekerjaan yang repetitif dan mekanis, dan bisa menggunakan lebih banyak waktu untuk menemani pemilik/penduduk serta menyelesaikan masalah aktual, sehingga respons layanan menjadi lebih tepat waktu.

Perlu dicatat bahwa XinYuan Service tidak hanya membangun platform pabrik produksi agen cerdasnya sendiri, tetapi juga, melalui kemampuan layanan teknologi full-stack, memberikan dukungan digital kepada perusahaan manajemen properti skala kecil dan menengah. Saat ini, perusahaan telah melayani lebih dari 800 perusahaan sejawat. Kemampuan teknologi tersebut diubah menjadi produk dan layanan yang bisa diekspor/delaborasikan, sehingga dari “pusat biaya” menjadi “pusat laba”.

Penutup

Dalam konteks pasar modal, nilai akhir perusahaan pada akhirnya harus tercermin pada pengembalian kepada pemegang saham.

Pada tahun 2025, XinYuan Service memberikan jawaban yang memuaskan di aspek ini: dividen interim total untuk tahun tersebut sebesar 2,77 sen Hong Kong per saham, dan dividen pada akhir tahun sebesar 1,91 sen Hong Kong per saham. Total imbal hasil laba per saham sepanjang tahun melebihi 10%.

Di tengah kondisi bahwa valuasi saham properti secara umum mengalami tekanan, dan sebagian besar perusahaan memilih “menyimpan stok untuk melewati musim dingin”, adanya pengembalian kepada pemegang saham yang berkelanjutan dan stabil ini menunjukkan keyakinan manajemen terhadap perkembangan masa depan serta landasan pada kualitas arus kas perusahaan.

Pada tahun 2025 yang dingin dan menusuk bagi industri, XinYuan Service memilih jalan yang lebih sulit namun lebih tepat—bukan ekspansi yang membabi buta, melainkan pencarian ke dalam (introspeksi): menggunakan teknologi untuk membentuk ulang efisiensi, serta memfokuskan diri untuk memperkuat tulang dan otot.

Dari perspektif yang lebih makro, kinerja XinYuan Service ini juga mencerminkan perubahan mendalam dalam sistem penilaian nilai industri manajemen properti. Dahulu, logika valuasi pasar modal sangat bergantung pada indikator seperti skala dan laju pertumbuhan pendapatan; kini, investor lebih memperhatikan kesehatan struktur pendapatan, kemampuan meningkatkan efisiensi per meter, serta efektivitas nyata dari pemberdayaan teknologi.

Ketika air surut, nilai sejati tidak lagi terletak pada siapa yang dulu berenang paling cepat, melainkan pada siapa yang paling dulu menumbuhkan tulang dan otot yang kuat untuk menghadapi badai.

Perusahaan terkait: XinYuan Service hk01895