Fan Wei: Dari "pemikiran gadai" ke "kepercayaan proyek", reformasi pembiayaan mendorong transformasi properti

Tanya AI · Bagaimana reformasi pembiayaan beralih dari ketergantungan pada agunan menjadi penilaian arus kas?

Tahun 2026 adalah tahun pembuka “Rencana Lima Tahun ke-15 dan Lima Tahun berikutnya” (15-5), tahun ketika transformasi industri real estat memasuki periode krusial, dan reformasi sistem pembiayaan menjadi salah satu pegangan penting untuk mendorong perkembangan berkualitas tinggi sektor tersebut.

Laporan kerja pemerintah tahun ini, dalam meninjau pekerjaan tahun 2025, menyebutkan: terus berupaya dengan fokus untuk menstabilkan pasar perumahan, mengendalikan secara rasional penambahan pasokan lahan real estat baru, menerapkan kebijakan sesuai kota (“因城施策”) untuk mengurangi langkah-langkah pembatasan, menurunkan suku bunga pinjaman akumulasi dana perumahan (公积金) untuk perumahan pribadi, serta menyelesaikan sepenuhnya tugas “menjamin penyerahan rumah” (“保交房”). Dalam poin-poin kerja tahun ini, laporan kerja pemerintah menempatkan konten terkait real estat pada bagian “penguatan pencegahan, penanganan, dan kemampuan keselamatan dalam menghadapi risiko di bidang-bidang penting”, secara tegas mengajukan penetapan arah umum “berupaya menstabilkan pasar real estat”, lebih lanjut memainkan peran sistem daftar putih “保交房”, untuk mencegah risiko gagal bayar kewajiban utang.

Pada 16 Maret, rapat perluasan Komite Partai Kementerian/otoritas regulasi keuangan (金融监管总局) mengadakan pertemuan dan menekankan perlunya semakin memainkan peran sistem daftar putih “保交房”, serta mempercepat pembentukan sistem pembiayaan yang sesuai dengan model pengembangan real estat yang baru.

Fan Wei, Sekretaris Komite Partai sekaligus Manajer Umum Kantor Pembiayaan Pendapatan Tetap (固定收益融资) dari Perusahaan Sekuritas Shenwan Hongyuan, menyatakan bahwa lembaga keuangan terbiasa menutup risiko dengan mengandalkan kenaikan berkelanjutan harga aset. Otoritas regulasi keuangan menekankan “mempercepat pembentukan sistem pembiayaan yang sesuai dengan model pengembangan real estat”, yang tujuannya adalah membangun logika baru manajemen risiko keuangan.

“Daftar putih” memiliki dua tugas ganda

Daftar putih proyek real estat adalah daftar dukungan pembiayaan yang didorong bersama oleh Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan (住房城乡建设部) dan otoritas regulasi keuangan pada Januari 2024, dengan menjadikan proyek real estat yang sedang dibangun (bukan sebagai subjek perusahaan) sebagai sasaran. Melalui mekanisme koordinasi pembiayaan real estat perkotaan, kebutuhan pembiayaan proyek yang wajar dijamin, sehingga pekerjaan “menjamin penyerahan rumah” dapat didorong. Proyek yang masuk harus memenuhi syarat seperti status sedang dibangun, kecocokan agunan, manajemen tertutup, kepatuhan dana prapenjualan, dan sebagainya, namun keputusan pembiayaan pada akhirnya tetap berada di tangan lembaga keuangan.

Bagi sistem daftar putih “保交房”, efisiensi dan peran apa yang telah dimainkan dalam menjaga stabilitas pasar real estat?

Fan Wei, Sekretaris Komite Partai sekaligus Manajer Umum Kantor Pembiayaan Pendapatan Tetap dari Perusahaan Sekuritas Shenwan Hongyuan, menyatakan bahwa inti sistem daftar putih “保交房” adalah memainkan peran kunci dalam bantuan yang tepat sasaran untuk meredakan kesulitan, pencegahan dan pengendalian risiko, serta menstabilkan ekspektasi pasar. Ia menjadi pegangan penting untuk menjembatani penanganan risiko real estat dan transformasi industri.

Pertama, menyalurkan “air segar” dana secara tepat sasaran. Melalui penyaringan yang ketat terhadap proyek yang patuh dan dapat dikendalikan, serta memiliki kelayakan untuk penyerahan, lembaga keuangan diarahkan untuk memisahkan kuota kredit secara terpisah, menyederhanakan proses persetujuan, dan membuka jalur hijau, sehingga dana dapat mendarat secara efisien dan tepat sasaran. Dengan sepenuh tenaga, pekerjaan memastikan kelanjutan pembangunan proyek yang sedang berjalan dan penyerahan tepat waktu, benar-benar melindungi hak dan kepentingan sah para pembeli rumah, serta menegakkan batas bawah perlindungan kebutuhan hidup rakyat.

Kedua, mencegah dan mengatasi risiko ganda keuangan dan industri. Dengan menerapkan manajemen dana yang tertutup, mendorong pemotongan yang efektif antara risiko proyek dan utang grup perusahaan real estat, mewujudkan dana “untuk tujuan khusus, tepat sasaran untuk disalurkan secara terukur”. Ini mendorong risiko industri keluar secara tertib. Pada saat yang sama, dibangun jembatan komunikasi yang efisien antara pemerintah, bank, dan perusahaan, untuk memecahkan secara tepat hambatan dan kesulitan dalam pembiayaan proyek, serta mencegah potensi seperti penyalahgunaan dana.

Ketiga, menstabilkan ekspektasi pasar real estat. Mendorong pekerjaan “保交房” bergeser dari tahap penyelesaian cepat berbasis keadaan darurat menuju operasi yang menjadi rutinitas dan dijalankan secara terstandar. Ekspektasi konsumsi dari pembeli rumah terus dipulihkan. Selain itu, fondasi juga diletakkan untuk secara bertahap membangun sistem pembiayaan yang sesuai dengan model pengembangan real estat. Ini mengarahkan industri dari ekspansi skala menuju transisi yang stabil ke pengembangan berkualitas tinggi.

Dari sistem daftar putih “保交房” hingga “sistem pembiayaan yang sesuai dengan model pengembangan real estat”, tanggung jawab baru apa yang harus dipikul oleh lembaga keuangan pada tahun 2026?

Fan Wei berpendapat, “model pengembangan real estat” intinya adalah beralih dari ekspansi skala masa lalu yang “utang tinggi, perputaran cepat” menuju tahap pengembangan berkualitas tinggi “mengoptimalkan kualitas dari persediaan, membangun ulang model”. Secara spesifik mencakup: menerapkan kebijakan sesuai kota untuk mengendalikan pertumbuhan penambahan; mengurangi persediaan; mengoptimalkan penyediaan rumah untuk jaminan; mendorong pembangunan “rumah yang baik” yang hijau dan cerdas; serta memperkuat jaminan penutup risiko untuk “保交房”. Sistem pembiayaan yang disesuaikan dengan model pengembangan ini menuntut sistem keuangan melakukan tiga transformasi secara serentak:

Pertama, transformasi objek pembiayaan. Dari mendukung berbagai perusahaan real estat yang dulu digunakan untuk mengambil tanah dan membangun, beralih ke memberikan dukungan utama kepada proyek-proyek berkualitas dalam daftar putih “保交房” dan perusahaan real estat yang kokoh/berdaya tahan, sehingga benar-benar memastikan proyek dapat diselesaikan dan diserahkan serta menjaga batas bawah kebutuhan hidup rakyat;

Kedua, transformasi tujuan penggunaan pembiayaan. Dari mendukung pembelian lahan tambahan dan pembangunan pengembangan, beralih untuk memusatkan perhatian pada pengaktifan aset persediaan, akuisisi dan renovasi rumah untuk jaminan, promosi bangunan hijau, serta peningkatan kualitas rumah, dan bidang-bidang lain;

Ketiga, transformasi manajemen risiko pembiayaan. Dari terlalu mengandalkan agunan dan pertumbuhan skala, beralih untuk lebih menekankan stabilitas arus kas proyek, kesehatan keuangan perusahaan real estat, serta pengendalian risiko substantif yang nyata. Risiko gagal bayar utang harus dicegah agar tidak meluas dan tidak menyebar.

“Transformasi sistem keuangan perlu dipercepat. Di satu sisi harus mendukung perkembangan sehat industri real estat, di sisi lain harus mampu secara efektif mencegah dan mengendalikan risiko terkait.” kata Fan Wei.

Transformasi Real Estat

Selain transformasi lembaga keuangan, industri real estat juga dipercepat penyesuaiannya secara mendalam dari “pengembangan tambahan (incremental development)” menuju “operasi persediaan (operational stock)”.

“Jika dilihat dari perkembangan jangka panjang, perubahan sistem keuangan memiliki makna strategis yang mendalam dalam membentuk kembali pasar real estat.” Fan Wei menyatakan bahwa pada tahun 2026, dampak perubahan sistem keuangan terhadap industri real estat terutama tercermin dalam tiga aspek.

Pertama, membangun tembok pelindung risiko keuangan. Dengan mengandalkan sistem bank penanggung utama (主办银行制) dan mekanisme manajemen tertutup proyek, risiko berhasil direalisasikan pemisahan fisik dan pengendalian yang terdesentralisasi—dari perusahaan real estat grup menjadi proyek individual. Dari sumbernya, rantai penularan risiko sistemik diputus, sehingga teguh menjaga batas bawah agar tidak terjadi risiko keuangan sistemik.

Kedua, menguatkan fondasi kepercayaan publik untuk kebutuhan hidup. Bekerja sama dengan kebijakan daftar putih “保交房” untuk menekan dengan tepat sasaran, dan secara terarah mendukung pembiayaan proyek yang patuh, memastikan hak-hak pemilik rumah diwujudkan tepat waktu. Ini secara efektif memperbaiki ekspektasi pasar, yang berfungsi sebagai batu sandungan untuk menstabilkan “bidang utama” pasar.

Ketiga, mendorong industri menuju transformasi berkualitas tinggi. Secara inovatif, sistem pembiayaan diikat secara mendalam dengan standar pembangunan “rumah yang baik”, sehingga sumber daya keuangan diarahkan agar terkonsentrasi pada perumahan hijau, cerdas, dan berkualitas tinggi. Melalui sarana berbasis mekanisme pasar, industri didorong dari “kompetisi skala” menuju tahap pertumbuhan yang mengandung makna (intensional) baru, yaitu “kekuatan produk sebagai raja”.

Rapat perluasan Komite Partai Otoritas Regulasi Keuangan yang diadakan pada 16 Maret dianggap sebagai sinyal tegas bahwa pada tahun 2026 real estat akan terus mendorong transformasi mendalam.

Fan Wei berpendapat bahwa rapat perluasan Komite Partai Otoritas Regulasi Keuangan ini bertepatan dengan penyelenggaraan tahun pembuka “Rencana Lima Tahun ke-15 dan Lima Tahun berikutnya”, dan tujuan intinya adalah untuk mengimplementasikan semangat Konferensi Dua Sidang Nasional (全国两会), serta secara jelas menunjukkan arah yang tegas dari pihak regulasi untuk secara terpadu mendorong penyelesaian risiko di bidang real estat dan transformasi industri. Pada saat yang sama, rapat tersebut memasukkan kebijakan keuangan real estat ke dalam kategori tugas inti “pencegahan dan penyelesaian risiko di bidang-bidang penting secara hati-hati”, dengan penekanan tegas “selanjutnya memainkan peran sistem daftar putih ‘保交房’”, serta menugaskan “mempercepat pembentukan sistem pembiayaan yang sesuai dengan model pengembangan real estat yang baru”.

Secara lebih spesifik, pernyataan di atas memiliki makna simbolis yang jelas untuk melanjutkan dan membuka babak baru. Fan Wei menganalisis bahwa pernyataan ini memberikan dua langkah substantif yang nyata dalam reformasi keuangan: pertama, menegaskan bahwa batas bawah inti dari pekerjaan keuangan saat ini tetaplah menjaga agar tidak terjadi risiko sistemik, sementara penyelesaian risiko di bidang real estat sebagai bagian kunci tetap menjadi fokus penguatan regulasi; kedua, menandai bahwa sistem dukungan keuangan real estat sedang beralih dari model lama industri yang dulu melayani “utang tinggi, perputaran cepat”, menuju model baru yang secara sistemik melayani tahap pengembangan berkualitas tinggi “mengoptimalkan kualitas dari persediaan, membangun ulang model”. Rencana ini tidak hanya merupakan kelanjutan dan pendalaman terhadap kebijakan dukungan keuangan real estat sebelumnya, tetapi juga merupakan sinyal resmi bahwa sistem pembiayaan bertransformasi menuju jangka panjang dan menjadi lebih terstandar. Tujuan intinya adalah membangun ekosistem keuangan real estat yang lebih aman, lebih presisi, dan berkelanjutan, serta secara tepat selaras dengan arah inti transformasi industri real estat pada periode “Rencana Lima Tahun ke-15 dan Lima Tahun berikutnya” dari ekspansi skala menuju pengembangan berkualitas tinggi.

“Berdasarkan semangat rapat dan penempatan kebijakan dalam periode belakangan, fokus pekerjaan real estat saat ini memusat pada arah perlindungan kebutuhan hidup masyarakat, optimasi pembiayaan, pengendalian risiko, dan transformasi industri.” kata Fan Wei.

Fan Wei juga menambahkan bahwa untuk menyelesaikan penempatan pekerjaan dalam rapat tersebut, perlu terus mendorong pada empat aspek.

Pertama, berpegang pada garis batas perlindungan kebutuhan hidup, terus melepaskan efektivitas sistem daftar putih “保交房”, meningkatkan intensitas persetujuan dan penyaluran kredit untuk proyek yang patuh, secara ketat mencegah risiko gagal bayar utang, serta benar-benar memastikan hak dan kepentingan sah pembeli rumah, sehingga memperkokoh garis pertahanan perlindungan kebutuhan hidup. Kedua, melengkapi sistem pembiayaan: mempercepat pembentukan sistem pembiayaan yang sesuai dengan model pengembangan real estat baru, mengarahkan secara presisi sumber daya keuangan agar optimal dalam penataan, dengan fokus beralih ke bidang-bidang kunci seperti aktivasi aset persediaan dan pembangunan perumahan yang bersifat jaminan; memperkuat dukungan pembiayaan untuk perkembangan industri. Ketiga, mengoptimalkan struktur pasokan: berpegang pada penerapan kebijakan sesuai kota dan bimbingan klasifikatif, menerapkan secara ketat arahan “menahan pertambahan, mengurangi persediaan, dan menyediakan pasokan yang lebih baik”; secara aktif mengeksplorasi pengaktifan persediaan rumah barang dagangan yang multi-saluran untuk digunakan sebagai perumahan jaminan, mendorong secara tertib pembangunan “rumah yang baik”, serta terus meningkatkan kualitas rumah dan tingkat layanan properti. Keempat, mengendalikan risiko secara presisi: memperkuat pengendalian arus kas secara tertutup pada tingkat perusahaan real estat dan proyek, secara tegas membatasi penambahan risiko, dan menyelesaikan risiko persediaan secara tertib; memperdalam reformasi sistem dana tabungan perumahan (住房公积金), memberikan dukungan secara presisi untuk kebutuhan perumahan yang wajar bagi keluarga yang menikah pertama kali dan memiliki anak pertama kali, serta keluarga dengan banyak anak; menjaga batas bawah agar tidak terjadi risiko sistemik apa pun, sehingga mendorong industri bertransformasi menuju perkembangan berkualitas tinggi yang stabil.

(Penulis: Li Xiaodan)