Setiap tahun menghasilkan pendapatan sewa lebih dari 100 miliar yuan, Longfor mengumumkan rencana transformasi: paling lambat hingga 2028, pendapatan utama tidak lagi berasal dari pengembangan properti

Sumber artikel: Caishi Times (时代财经) Penulis: Chen Zexuan (陈泽旋)

                      Sumber gambar: Grup Longfor           

Pengembangan properti mungkin tidak lagi menjadi sumber pendapatan terbesar bagi raksasa pengembang properti swasta Longfor.

Pada 27 Maret, Grup Longfor (00960.HK) mengadakan konferensi kinerja tahunan 2025. Sepanjang tahun 2025, Longfor membukukan pendapatan usaha sebesar 973,1 miliar yuan, turun sekitar 23,7% secara tahunan. Longfor membukukan laba yang dapat diatribusikan kepada pemilik perusahaan sebesar 10,2 miliar yuan; setelah mengeliminasi dampak perubahan nilai wajar investasi properti dan instrumen keuangan derivatif lainnya, laba inti yang dapat diatribusikan kepada pemilik perusahaan tercatat merugi sebesar 17,0 miliar yuan—ini juga pertama kalinya Longfor mencatat kerugian sejak tercatat di bursa.

Mengenai penyebab utama kerugian, manajemen Grup Longfor dalam rapat kinerja menyatakan, “Dalam beberapa tahun terakhir, volume dan harga seluruh pasar pengembangan properti terus menurun, marjin laba kotor bisnis pengembangan perusahaan mengalami tekanan yang nyata; tekanan ini akan tercermin pada periode penyelesaian tahun 2025 dan 2026, yang merupakan masalah yang sama-sama dihadapi seluruh industri.”

Sejak paruh kedua 2021, industri real estat memasuki periode penyesuaian mendalam. Dalam laporan kemampuan laba perusahaan properti yang dipublikasikan Kecai (克而瑞) pada bulan September tahun lalu, disebutkan bahwa perusahaan properti publik yang menjadi tipikal sejak 2021 mempertahankan tren penurunan margin laba kotor, serta, karena berbagai faktor seperti penurunan skala pendapatan dan penurunan nilai aset, mulai tahun 2022 perusahaan properti publik yang menjadi tipikal mengalami kerugian laba bersih yang cukup besar.

Bisnis properti juga merupakan segmen yang memengaruhi kinerja keseluruhan Grup Longfor. Berdasarkan laporan kinerja, pada 2025, bisnis pengembangan properti Longfor mencatat nilai penjualan berbasis kontrak sebesar 631,6 miliar yuan; proporsi penjualan di kota tingkat satu dan dua sekitar 90%, dengan harga jual rata-rata 12.179 yuan per meter persegi. Pendapatan segmen untuk bisnis pengembangan properti sebesar 705,4 miliar yuan, sedangkan laba segmen mencatat kerugian 81,4 miliar yuan; pada tahun 2024, laba segmen segmen tersebut sebesar 13,2 miliar yuan.

Untuk bisnis pengembangan properti, manajemen Longfor mengatakan, “Tahun ini, strategi kami tetap akan berfokus pada percepatan penjualan persediaan (inventory destocking), aktivasi pasca investasi untuk tanah simpanan yang ada (existing land bank stock) dan melakukan investasi tambahan yang terbatas dengan prinsip lebih memilih yang terbaik dari yang terbaik (优中选优).”

Berdasarkan laporan kinerja, sepanjang tahun 2025, Grup Longfor menambah 7 akuisisi tanah, dengan total luas bangunan sebesar 377 ribu meter persegi, dan luas hak sebesar 265 ribu meter persegi; pada 31 Desember 2025, persediaan tanah Grup Longfor total sebesar 22,35 juta meter persegi, dengan luas hak sebesar 17,32 juta meter persegi. Selain itu, hingga 31 Desember 2025, nilai penjualan kontrak yang telah dijual namun belum diselesaikan Grup Longfor adalah sebesar 99,1 miliar yuan, dengan luas sekitar 8,06 juta meter persegi.

Meskipun bisnis pengembangan mengalami penurunan karena pengaruh lingkungan eksternal, bisnis operasional yang diwakili oleh pendapatan sewa dan manajemen properti (property management) tetap terjaga dengan stabil.

Pada 2025, bisnis operasional Grup Longfor yang didominasi oleh pendapatan sewa dan peningkatan nilai properti membukukan pendapatan segmen sebesar 14,186 miliar yuan, laba segmen sebesar 8,84 miliar yuan; pada periode yang sama tahun 2024 sebesar 8,8 miliar yuan; bisnis layanan (termasuk manajemen properti dan bisnis pembangunan atas nama pihak lain/代建) membukukan pendapatan segmen sebesar 17,15 miliar yuan, laba segmen sebesar 4,89 miliar yuan; pada periode yang sama tahun 2024 sebesar 5,27 miliar yuan.

Dua bisnis besar ini juga akan menjadi arah transformasi Grup Longfor di masa depan. Pada 2025, Grup Longfor menambah 13 mal yang dioperasikan, di mana 5 di antaranya merupakan aset ringan (light assets). Pada akhir periode, bisnis komersial Longfor telah mengoperasikan total 99 mal; tingkat hunian/tingkat sewa pada akhir periode tetap 97%; pendapatan sewa sepanjang tahun meningkat 4% YoY menjadi 11,21 miliar yuan; pada tahun 2026 diperkirakan akan membuka sekitar 9 mal baru. Untuk layanan properti, Longfor Zhichuang Life (龙湖智创生活) membukukan pendapatan 11,23 miliar yuan sepanjang tahun, dengan luas area yang dikelola pada akhir periode sekitar 360 juta meter persegi.

Menurut perkiraan manajemen Grup Longfor, paling lambat pada tahun 2028, pendapatan bisnis operasional dan layanan Grup Longfor akan melampaui pengembangan properti, yang berarti pendapatan utama Grup Longfor tidak lagi menjadi pengembangan properti, melainkan pendapatan layanan operasional yang berkelanjutan.

“Modelnya sangat stabil dan jelas, yaitu bisnis pengembangan properti secara bertahap mengurangi kerugian, sementara bisnis operasional dan layanan mempertahankan pertumbuhan dua digit,” demikian perkiraan manajemen. Mereka memperkirakan Grup Longfor akan mencapai titik terendah pada 2025 hingga 2026, dan mulai 2027 pemulihan pertumbuhan keseluruhan perusahaan.

Selain itu, manajemen juga mengungkapkan bahwa pada 2025, Grup Longfor menyelesaikan pembayaran yang aman untuk obligasi dalam negeri senilai 13,5 miliar yuan dan kredit sindikasi luar negeri senilai 9,2 miliar dolar Hong Kong, dan pada 2026 utang jatuh tempo yang tersisa sekitar 6,1 miliar yuan; pada 2027 sekitar 6,2 miliar yuan. Per 31 Desember 2025, liabilitas berbunga Longfor turun sebesar 23,5 miliar menjadi 152,8 miliar yuan; jangka waktu pinjaman rata-rata diperpanjang dari 10,27 tahun menjadi lebih dari 12 tahun, sementara biaya pembiayaan rata-rata turun dari 4,00% menjadi 3,51%.