Lembaga: Tiga dari sepuluh pengembang properti tetap berinvestasi secara tepat, posisi pasar relatif stabil

26 Maret, Akademi Penelitian Indeks (China Index Research Institute) merilis berbagai rangkaian hasil penelitian, termasuk laporan penelitian perusahaan properti peringkat 100 teratas. Lembaga ini menyatakan bahwa industri properti masih dalam proses penyesuaian. Pergantian (reshuffle) di antara perusahaan peringkat 100 besar kemungkinan akan terus berlanjut. Namun, pada tahun 2025, di antara perusahaan peringkat 100 besar terdapat tiga puluh persen perusahaan yang tetap berinvestasi secara tepat sasaran, sehingga posisi pasar mereka relatif stabil. Selain itu, perluasan REITs yang dihimpun dari publik hingga bidang properti komersial juga membuka jalur pembiayaan baru bagi perusahaan.

Tiga puluh persen perusahaan berada dalam posisi pasar yang relatif stabil

Menurut laporan penelitian perusahaan properti peringkat 100 teratas, di tengah latar belakang kinerja penjualan internal industri yang terus menurun akibat penyesuaian pasar, kinerja di dalam industri terus mengalami diferensiasi. Pada tahun 2025, kinerja penjualan perusahaan peringkat 100 besar tetap menunjukkan tren penurunan, dengan total nilai penjualan dan luas penjualan masing-masing sebesar 32605,2 miliar yuan dan 14857,9 juta meter persegi, yang masing-masing turun 18,1% dan 24,3% year-on-year.

Di antaranya, tiga puluh persen perusahaan pada 2024-2025 baik nilai penjualan maupun jumlah belanja tanah berada di peringkat 100 teratas. Perusahaan-perusahaan ini berfokus pada penempatan di kota-kota inti, mewujudkan kinerja penjualan, sekaligus berfokus pada tambahan cadangan tanah berkualitas di kota-kota inti untuk meningkatkan tingkat kepastian perlindungan kinerja penjualan; posisi pasar mereka relatif stabil. Sebagian perusahaan mungkin karena dukungan yang kurang memadai dari skala investasi, atau karena kemampuan pengembangan yang terbatas, sehingga stabilitas operasional cenderung lebih lemah; pergantian perusahaan peringkat 100 besar mungkin akan terus berlanjut.

Pada tahun 2025, tekanan likuiditas perusahaan peringkat 100 besar masih perlu ditangani lebih lanjut. Dalam jangka pendek, “mencari kelangsungan hidup” menjadi inti operasional perusahaan properti pada tahap saat ini. Hal ini mencakup meningkatkan likuiditas, menjaga investasi yang memadai, dan memastikan keamanan operasional.

Analisis dari Akademi Penelitian Indeks menyebutkan bahwa pada tahun 2026, restrukturisasi dan rekonstruksi model industri properti Tiongkok masih berlangsung; perkembangan industri bergerak dari ekspansi skala dan rasio utang tinggi menuju tahap yang berlandaskan kelangsungan hidup, dengan perkembangan berkualitas tinggi sebagai inti. Dalam jangka panjang, dengan masuknya industri properti secara menyeluruh ke era persediaan (stock), operasi profesional dan layanan bermutu telah menjadi mesin inti bagi perusahaan properti untuk menembus batas atas bisnis pengembangan dan menggali nilai aset persediaan. Perusahaan properti perlu menyeimbangkan kondisi saat ini dan jangka panjang: dalam jangka pendek meningkatkan likuiditas, menjaga investasi yang memadai untuk memastikan keamanan operasional perusahaan; dalam jangka panjang mempercepat pembangunan model perkembangan baru industri properti.

Perluasan REITs yang dihimpun dari publik membuka jalur pembiayaan baru

Laporan penelitian perusahaan properti komersial peringkat 100 teratas yang dirilis oleh lembaga ini pada hari yang sama menunjukkan bahwa pada tahun 2025, kinerja ekonomi makro secara keseluruhan berjalan relatif stabil, tetapi kontradiksi “penawaran kuat dan permintaan lemah” di dalam negeri masih menonjol, sehingga pasar properti komersial melanjutkan tren yang cenderung lemah dari sisi penawaran dan permintaan.

Dari sisi kinerja skala, pasar properti komersial telah memasuki era persediaan. Dari sisi kualitas operasional, permintaan pasar properti komersial masih cenderung lemah, sehingga tingkat hunian/sewa rata-rata proyek prioritas yang diwakili perusahaan peringkat 100 mengalami penurunan kecil. Dari sisi kemampuan pembiayaan, kebutuhan untuk mengaktifkan kembali persediaan mendorong pelepasan sekuritisasi aset. Pada tahun 2025, jumlah CMBS/CMBN dan ABS properti yang dimiliki (holding) yang diterbitkan oleh perusahaan terkait properti yang terdaftar masing-masing mengalami kenaikan year-on-year lebih dari lima puluh persen. REITs infrastruktur berbasis konsumsi terus bertambah secara bertahap; pada tahun 2025, ada total 5 REITs konsumsi yang melantai perdana. Pada saat yang sama, uji coba REITs untuk properti komersial (non-perumahan) dimulai; lingkaran tertutup “investasi-membiayai-mengelola-mengalihkan kembali” perusahaan secara bertahap mulai terhubung.

Lembaga ini menyatakan bahwa perluasan REITs yang dihimpun dari publik ke bidang properti komersial membuka jalur pembiayaan baru berbasis sekuritisasi aset dan pembiayaan berbasis ekuitas bagi perusahaan. Hal ini memaksa perusahaan untuk memperkuat kemampuan operasional, meningkatkan kinerja operasional proyek; menggunakan instrumen keuangan properti untuk mengoptimalkan struktur aset-liabilitas, serta mendorong transformasi industri secara keseluruhan menuju arah manajemen aset.

Pada tahun 2026, seiring kebijakan “perluas permintaan dalam negeri” dan “meningkatkan konsumsi” terus digalakkan, pasar konsumsi diperkirakan dapat melanjutkan tren pertumbuhan yang stabil. Namun, dalam jangka pendek, pasar toko (shophouse) dan perkantoran masih menghadapi tekanan karena penawaran lebih besar daripada permintaan serta sewa yang cenderung turun. Menghadapi tantangan persaingan persediaan yang makin ketat dan kebutuhan konsumsi yang makin beragam, perusahaan sebaiknya memusatkan upaya pada peningkatan tingkat operasional dan kemampuan pengelolaan aset (asset management/资管), serta tetap menjalankan operasi yang sehat sambil memanfaatkan peluang keuangan properti untuk mewujudkan perkembangan berkelanjutan.

Laporan penelitian perusahaan penyewaan (rental) yang dirilis oleh lembaga ini pada hari yang sama menunjukkan bahwa menghadapi persaingan pasar yang semakin sengit, perusahaan-perusahaan di kelompok terdepan terus memperdalam pengelolaan yang lebih rinci dan presisi. Dengan mengandalkan sarana manajemen digital dan cerdas, perusahaan mampu menurunkan biaya dan meningkatkan efisiensi. Berkat berbagai langkah kebijakan, pada tahun 2025, indikator operasional inti seperti pendapatan usaha dan tingkat sewa dari perusahaan-perusahaan utama di industri sewa perumahan tetap berjalan stabil.

Pada tahun 2025, jalur keluarnya aset perumahan sewaan di Tiongkok terus membaik. Skala penerbitan REITs yang dihimpun dari publik untuk perumahan sewa yang bersifat jaminan (保障性租赁住房) terus diperluas secara stabil. Mekanisme pengembangan (expansion/扩募) mencapai terobosan penting. Seiring proyek-proyek perumahan sewaan dari berbagai kategori yang memenuhi syarat dimasukkan dalam ruang lingkup pengajuan, REITs perumahan sewa untuk jaminan (保租房REITs) telah memasuki tahap penerbitan yang sudah menjadi rutinitas. Di saat yang sama, investor institusional seperti perusahaan asuransi meningkatkan penataan untuk proyek apartemen sewa jangka panjang berkualitas di kota-kota inti melalui cara seperti Pre-REITs, sehingga secara bertahap terbentuk lingkaran bisnis komersial yang utuh: “akusisi proyek—pembinaan operasional—keluar melalui REITs”. Seiring dengan semakin sempurnanya sistem regulasi, mekanisme keluarnya aset perumahan sewaan makin menjadi lebih berbasis pasar dan lebih beragam; industri terus mempercepat penyesuaian menuju model pasar yang matang.