"Tim nasional" turun tangan, diskon hingga 50%

问AI · Bagaimana Penurunan Harga Perumahan Sewa Terjangkau Mempengaruhi Pasar Sewa di Pinggiran Kota?

Tuan rumah BUMN mulai menurunkan harga.

Baru-baru ini, Biro Perumahan dan Pembangunan Pedesaan-Perkotaan Kota Xi’an mengeluarkan pemberitahuan yang menjelaskan bahwa untuk program preferensial perumahan sewa terjangkau bagi pekerja migran, mereka dapat menikmati pengurangan sewa sebesar 10% hingga 50%, sehingga maksimal dapat mencapai pemotongan sewa hingga setengah.

Yang patut diperhatikan adalah, pada masa lalu, banyak kota tingkat dua menjadikan perumahan sewa terjangkau terutama untuk lulusan universitas dan “warga baru” lainnya, sehingga ada ambang batas pendaftaran tertentu, misalnya pendidikan, asuransi sosial, dan lain-lain. Namun kali ini, Xi’an tidak hanya secara besar-besaran mendorong pekerja migran untuk menyewa perumahan sewa terjangkau, tetapi juga memberikan diskon sewa yang cukup besar.

Selain Xi’an, masih banyak kota besar lain yang meluncurkan perumahan sewa terjangkau dengan sewa jauh di bawah harga pasar, misalnya “Perumahan Sewa Terjangkau diskon 6” di Shenzhen.

Semakin banyak proyek perumahan sewa terjangkau yang diluncurkan, dampak apa yang akan ditimbulkannya terhadap pasar persewaan?

Sebuah kompleks perumahan perumahan Gambar/Visual China

Menurunkan Harga dan Melonggarkan Syarat

“Tidak perlu catatan asuransi sosial, yang penting domisili tidak di Xi’an”“Perlu tidak memiliki rumah di Xi’an, yang penting bukan domisili Xi’an”“Masa sewa minimal 3 bulan, bisa mulai sewa kapan saja”… Saat Minggu Berita China menanyakan ke berbagai proyek perumahan sewa terjangkau yang menargetkan pekerja migran di Xi’an, mereka menerima jawaban seperti itu.

Faktanya, setelah Xi’an mengeluarkan “Tentang Menjalankan Hal-Hal Terkait Jaminan Penyewaan Perumahan Sewa Terjangkau bagi Pekerja Migran”, yang menetapkan bahwa program preferensial bagi pekerja migran yang menyewa perumahan sewa terjangkau dapat menikmati pengurangan sewa 10% hingga 50%, segera setelah itu Xi’an merilis batch pertama proyek kegiatan permohonan preferensial perumahan sewa terjangkau bagi pekerja migran. Sewa untuk proyek-proyek ini, dibandingkan dengan harga arsip, sudah lebih rendah—misalnya untuk proyek perumahan sewa terjangkau di Distrik Tontang dan Distrik Chang’an, sewa sudah turun 50% dibandingkan dengan harga arsip.

Staf terkait menyatakan bahwa perumahan sewa terjangkau yang diluncurkan Xi’an untuk pekerja migran kali ini juga menerapkan kebijakan “menginap dulu baru verifikasi”. Setelah verifikasi di lokasi, penghuni dapat menandatangani perjanjian sementara untuk tinggal; tinjauan resmi selesai dalam waktu 1 bulan.

Lalu, bagaimana kondisi sewa keseluruhan untuk perumahan sewa terjangkau di Xi’an yang ditujukan bagi pekerja migran saat ini? Menurut informasi yang diperoleh Minggu Berita China, untuk beberapa proyek yang lokasinya relatif dekat dengan pusat kota, kondisi penyewaan saat ini cukup baik. Namun untuk sebagian proyek di pinggiran yang lebih jauh, kondisi penyewaan cenderung biasa saja, dan masih ada banyak unit tersisa.

Bukan hanya Xi’an. Baru-baru ini, Zona Eksperimen Pengembangan Kelautan Wanshan di Zhuhai dan Distrik Jinwan juga berturut-turut menyesuaikan penetapan harga perumahan sewa terjangkau, menurunkan standar sewa menjadi 70% dari harga pasar, yang turun cukup banyak dibanding sebelumnya. Saat ini, sumber unit perumahan terkait dari proyek-proyek tersebut pada dasarnya sudah tersisa nol (sudah habis disewa).

Secara umum, sekalipun tidak menurunkan harga, penetapan harga pasar perumahan sewa terjangkau biasanya tetap lebih rendah daripada harga pasar. Selain penurunan harga, dalam beberapa waktu terakhir banyak kota juga terus melonggarkan syarat pengajuan perumahan sewa terjangkau.

Misalnya Shenzhen, syarat pembatasan untuk mengajukan terus dilonggarkan. Dalam beberapa bulan terakhir, sasaran pembagian perumahan sewa terjangkau di Shenzhen yang awalnya terutama ditujukan untuk unit usaha milik negara dan institusi (pembagian terarah), kini beralih dengan menyediakan proporsi yang lebih besar untuk pembagian langsung bagi individu dan keluarga. Kelompok seperti karyawan perusahaan kecil-menengah dan mikro, serta pekerja lepas yang sebelumnya sulit memiliki kesempatan, kini juga dapat mengajukan permohonan. Ambang batas asuransi sosial untuk beberapa batch (seperti batch pertama tingkat kota pertama tahun 2026), dilonggarkan menjadi hanya perlu membayar secara normal; bahkan Zona Kerja Sama Shenzhen-Shantou (Shen Shanhai) tidak lagi menetapkan persyaratan asuransi sosial—dengan kontrak kerja atau bukti kartu keluarga (hukou), orang bisa mengajukan permohonan.

Menurut Li Yujia, Kepala Pusat Riset Kebijakan Perumahan di Institut Perencanaan dan Pembangunan Kota Provinsi Guangdong, seiring dengan pasokan besar perumahan sewa terjangkau yang mulai tersedia, tekanan untuk meningkatkan tingkat hunian (sewa) akan meningkat. Selain itu, dalam beberapa tahun terakhir, di luar kota-kota panas, kota-kota tingkat dua, tiga, dan empat juga mulai mengumpulkan dan menghimpun perumahan sewa terjangkau secara besar-besaran. Hal ini mempertimbangkan pengaktifan aset perumahan yang ada (stock) dan upaya menurunkan inventori perumahan komersial, serta mendorong integrasi industri-kota (industrial-city integration). Karena itu, beberapa kota pun mengeluarkan kebijakan preferensial untuk meningkatkan tingkat persewaan.

Perlu dicatat bahwa berdasarkan data Centaline (CRIC) , pada tahun 2025, pangsa pasar sewa perumahan dari perusahaan BUMN mengalami kenaikan sebesar 5,41% secara year-on-year. Hingga akhir tahun 2025, pangsa mereka di pasar sewa perumahan melampaui 20%.

Dampaknya Seberapa Besar?

Menurut pengungkapan terkait dari Kementerian Perumahan dan Pembangunan Pedesaan-Perkotaan, pada periode “Rencana Lima Tahun ke-14” (14th Five-Year Plan), secara nasional direncanakan untuk menghimpun dan membangun 8,7 juta unit (kamar) perumahan sewa terjangkau. Banyak pelaku industri mengakui bahwa seiring berjalannya waktu, unit-unit ini terus memasuki pasar, membuka proses pembagian. Semakin banyak kota mulai atau terus mempercepat program “mengumpulkan kembali” properti stok (stock) perumahan.

Namun, saat ini di banyak kota, pasokan perumahan sewa terjangkau masih banyak terkonsentrasi di sekitar pinggiran kota atau area taman industri, sementara pasokan di pusat kota secara keseluruhan masih kecil. Misalnya perumahan sewa terjangkau yang disediakan Xi’an untuk pekerja migran kali ini, sebagian besar terkonsentrasi di Distrik Chang’an, Distrik Tontang, Distrik Gaoling, dan wilayah non-inti kota lainnya.

“Dampak perumahan sewa terjangkau terhadap pasar persewaan di pinggiran kota lebih signifikan. Misalnya, di Shanghai, beberapa ‘kota baru’ terbesar dan kota baru berbasis industri yang belakangan ini meluncurkan banyak proyek perumahan sewa terjangkau. Di wilayah seperti Jiading, Minhang, dan Jinshan, sudah memberikan pengaruh yang cukup besar terhadap pasar persewaan yang sebelumnya ada. Dibandingkan wilayah lain di Shanghai, wilayah-wilayah ini mengalami penurunan sewa yang lebih besar.” kata Li Yujia.

Sementara itu, menurut Yan Yuejin, Wakil Presiden Institut Riset Real Estat E-ju (Eju Real Estate Research Institute) di Shanghai, dalam beberapa tahun terakhir perumahan sewa terjangkau yang masuk ke pasar secara bertahap terus meningkatkan jumlah pasokan potensial, menurunkan sewa, dan secara objektif mengurangi biaya hunian untuk kelompok “warga baru”. Perumahan sewa terjangkau sebenarnya telah memainkan peran sebagai solusi dengan biaya-manfaat yang tinggi. Setelah penurunan sewa, perumahan sewa terjangkau dapat lebih baik memainkan peran menggerakkan sumber daya pasar dan sumber daya industri untuk berkumpul.

Selain berdampak besar pada harga sewa properti pinggiran kota, apartemen terpadu (concentrated apartments) juga merupakan bidang yang terkena dampak cukup berat. Berdasarkan statistik CRIC, hingga bulan Januari tahun ini, hampir setengah dari kota mengalami penurunan sewa secara year-on-year maupun month-on-month. Untuk 8 kota inti yang dipantau (Beijing, Shanghai, Shenzhen, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing, Chengdu, Wuhan), sewa apartemen terpadu secara keseluruhan mengalami penurunan 0,8% month-on-month, dan turun 2,5% year-on-year.

Sebelumnya, kawasan perumahan sewa terjangkau yang dibangun secara terpusat banyak terletak di pinggiran kota. Namun belakangan ini, semakin banyak kota mulai membeli rumah bekas sebagai sumber unit untuk perumahan sewa terjangkau, termasuk banyak “rumah tua kecil tapi padat” (old units) di pusat kota. Misalnya, pada tanggal 2 Februari tahun ini, Shanghai melakukan pembelian rumah bekas untuk memulai secara substantif perumahan sewa terjangkau. Distrik Pudong, Distrik Jing’an, dan Distrik Xuhui menjadi percontohan batch pertama.

Lalu, di masa depan, apakah perumahan sewa terjangkau akan terus memengaruhi pasar persewaan?

Menurut Yan Yuejin, saat ini dengan membeli “rumah tua kecil tapi padat” atau rumah hunian lama di pusat kota untuk dijadikan perumahan sewa terjangkau, perumahan sewa terjangkau dari sisi struktur akan mengalami perubahan tertentu. Namun dalam pembangunan perumahan sewa terjangkau, setiap kota mungkin memiliki perbedaan; di tempat yang lebih banyak, pembangunan perumahan sewa terjangkau akan lebih erat dikaitkan dengan industri setempat, sehingga dampak terhadap pasar sewa relatif lebih lemah.

Li Yujia berpendapat bahwa perumahan sewa terjangkau, dengan sewa yang lebih rendah dan sifat jaminannya, terutama ditujukan bagi kaum muda dan “warga baru” yang kemampuan membayar sewa tidak mencukupi. Meski sewa perumahan sewa terjangkau lebih rendah, tetap ada kekurangan: karena terbatas oleh biaya dan permintaan standarisasi, tata letaknya sering kali cenderung tunggal, gaya renovasi “satu model untuk ribuan rumah”, kurang memiliki personalisasi dan kualitas rasa. Perumahan sewa terjangkau menyediakan jaminan dasar; masih ada perbedaan (divergensi) dengan kebutuhan sewa yang bersifat pasar (komersial). Ke depannya, pembangunan perumahan sewa terjangkau oleh pemerintah daerah kemungkinan besar tetap akan menggabungkannya dengan industri setempat, yaitu konsep pembangunan perumahan sewa terjangkau baru berdasarkan integrasi industri-kota dan pembentukan komunitas industri, yang terutama melayani kelompok yang bekerja di taman/area industri.

Reporter: Zhao Yue

Editor: Sun Xiaobo