Institut Zhongzhi: Perombakan perusahaan properti top 100 mungkin akan berlanjut "Lima Tahun Ke-15" kebutuhan total perumahan kota nasional sekitar 49,8 miliar meter persegi

Tanya AI · Di balik perpecahan perusahaan properti skala 100 teratas, faktor kunci apa saja?

Reporter: Chen Mengyu · Editor: Wei Guanhong

Pada 26 Maret, lembaga China Index Research Institute merilis di Beijing Laporan Penelitian Perusahaan Properti 100 Teratas Tiongkok tahun 2026 (selanjutnya disebut sebagai Laporan).

Laporan menunjukkan bahwa pada 2025, pasar real estat nasional Tiongkok masih terus dalam fase penyesuaian. Kinerja penjualan perusahaan-perusahaan peringkat 100 besar terpecah, sepertiga perusahaan memfokuskan diri pada penataan wilayah kota-kota inti, secara penuh mendorong pembangunan “rumah yang baik”, berpegang pada investasi yang presisi. Kedudukan pasar relatif stabil; namun sebagian perusahaan memiliki kelemahan pada stabilitas operasional, sehingga perombakan (shuffling) perusahaan 100 teratas kemungkinan akan terus berlanjut.

Sumber gambar: China Index Research Institute

Dalam jangka panjang, pada periode “Rencana Lima Belas” yang dimaksud dalam periode “lima belas lima”, permintaan perumahan perkotaan masih memiliki skala yang stabil. Permintaan yang bersifat peningkatan (improvement) menjadi pendorong inti pasar tambahan. Bidang seperti pembaruan kawasan perkotaan (urban renewal), pengelolaan aset yang sudah ada (stock asset operation), dan bisnis pembangunan atas nama (daijian/代建) menjadi dorongan penting bagi perkembangan industri. Pengembang properti perlu menyeimbangkan urusan saat ini dan jangka panjang: jangka pendek memperkuat likuiditas, mempertahankan investasi pada tingkat yang wajar, memastikan keamanan operasional perusahaan; jangka panjang mempercepat pembentukan model perkembangan real estat yang baru.

Sumber gambar: China Index Research Institute

Penyesuaian pasar, kinerja penjualan terus menurun, sementara kedudukan pasar sepertiga perusahaan relatif stabil. Pada 2025, pasar real estat masih berada dalam fase penyesuaian. Kinerja penjualan perusahaan 100 teratas mempertahankan tren penurunan; nilai total penjualan dan luas penjualan masing-masing sebesar 32605.2 miliar yuan dan 14857.9 juta meter persegi, turun masing-masing 18.1% dan 24.3% year-on-year. Kinerja penjualan perusahaan 100 teratas terpecah; sepertiga perusahaan pada periode 2024 hingga 2025 nilai penjualan dan jumlah dana untuk pembelian tanah sama-sama berada di peringkat 100 besar. Perusahaan-perusahaan ini memfokuskan diri pada tata letak di kota-kota inti, secara penuh mendorong pembangunan “rumah yang baik”, mengeksekusi kinerja penjualan. Pada saat yang sama, mereka memusatkan perhatian pada enam kota inti untuk melengkapi cadangan tanah berkualitas guna meningkatkan tingkat jaminan kinerja penjualan, sehingga kedudukan pasar relatif stabil. Sebagian perusahaan mungkin karena dukungan yang tidak cukup dari skala investasi—“barang lama sulit dijual, barang baru tidak memadai”; atau karena kemampuan pengembangan yang terbatas—stabilitas operasional lemah, sehingga perombakan perusahaan 100 teratas kemungkinan akan terus berlanjut.

Risiko likuiditas masih ada, dan situasi tekanan kemampuan membayar utang terus memperlihatkan tren yang makin terpecah. Pada 2025, rasio leverage perusahaan 100 teratas terus meningkat, dan tekanan likuiditas masih perlu diredakan. Pengembang properti harus secara aktif memanfaatkan berbagai kebijakan pendanaan, melakukan pengelolaan tenor utang, serta secara aktif memanfaatkan kebijakan seperti tukar tanah untuk tanah (退地换地), pengumpulan/penyerapan stok rumah (收储存量房), dan tanah terlantar, guna memperbaiki operasional dan meningkatkan keamanan rantai dana.

Total kebutuhan perumahan perkotaan nasional pada periode “Rencana Lima Belas” sekitar 49.8 miliar meter persegi. Di antaranya, daya tarik populasi di kota-kota inti masih menonjol, sehingga permintaan yang bersifat peningkatan menjadi pendorong inti pasar tambahan. Pembaruan kota dan layanan operasional menghadirkan peluang perkembangan untuk pasar stok. Pada periode “Rencana Lima Belas”, tugas-tugas utama pembaruan kota seperti perbaikan kawasan perumahan perkotaan lama dan kumuh (城镇老旧小区改造), pembaruan kawasan jalan tua (老旧街区改造), pembaruan pabrik tua (老旧厂房改造), serta pembaruan prasarana dasar perkotaan (城市基础设施更新改造) diterapkan. Tugas-tugas tersebut melibatkan skala investasi langsung yang sangat besar. Dalam latar industri properti yang sepenuhnya memasuki era stok, operasional profesional dan layanan berkualitas sudah menjadi mesin inti bagi pengembang properti untuk menembus batas bisnis pengembangan dan menggali nilai aset stok.

Menghadapi kesulitan industri sekaligus peluang perkembangan, pengembang properti perlu menyeimbangkan urusan saat ini dan jangka panjang, serta mencari jalan untuk memecahkan kebuntuan: dalam jangka pendek, “bertahan hidup” menjadi inti operasional pada tahap saat ini. Untuk itu, perlu meningkatkan likuiditas, mempertahankan investasi pada tingkat yang wajar, dan memastikan keamanan operasional. Secara spesifik: memperbesar upaya penurunan stok, menghidupkan kembali stok perumahan komersial dan tanah yang menganggur, serta mempercepat perputaran dana. Pilih kota-kota dengan keunggulan, dan lahan skala kecil yang berkualitas, sambil mempertahankan investasi pada tingkat yang wajar. Memanfaatkan penuh kebijakan dukungan keuangan untuk memperbaiki kondisi dana.

Dalam pengembangan tradisional, dalam jangka panjang: tata letak kota secara presisi, mempercepat iterasi dan peningkatan produk, serta pemberdayaan pemasaran berbasis teknologi digital dan kecerdasan (数智化). Secara aktif kembangkan bisnis pembangunan atas nama (daijian/代建), manfaatkan kemampuan profesional dan pengaruh merek untuk menyediakan layanan bagi pengembangan tambahan (incremental development). Fokus mengembangkan bisnis pembaruan kota, manfaatkan keunggulan inti untuk membentuk model perkembangan yang berbeda. Berdasarkan kemampuan inti, jalankan bisnis operasional dan layanan, integrasikan sumber daya internal dan eksternal, kembangkan secara kolaboratif, dan mendorong terbentuknya model perkembangan baru.

Harian Economic News