Kantor keluarga membuat taruhan oportunistik pada properti saat para investor menunggu di luar.

Pemandangan panorama udara yang penuh warna dari cakrawala kota San Francisco dengan gedung bisnis pencakar langit dan tepi laut saat senja di California, AS.

Prasit Photo | Moment | Getty Images

Sebuah versi artikel ini pertama kali muncul di buletin Inside Wealth CNBC dengan Robert Frank, panduan mingguan untuk investor dan konsumen bernilai tinggi. Daftar untuk menerima edisi mendatang, langsung ke kotak masuk Anda.

Perusahaan investasi swasta dari kalangan ultra-kaya sedang memborong properti real estat domestik saat pemulihan pasar terus terhambat, kata investor kantor keluarga kepada Inside Wealth.

Sementara suku bunga yang terus tinggi dan konflik geopolitik membuat banyak investor duduk di pinggir lapangan, kantor keluarga mampu melakukan taruhan oportunistik saat mereka berinvestasi untuk jangka panjang.

Travis King, CEO Realm, mengatakan bahwa kolektif sekitar 100 keluarga telah menginvestasikan sekitar $100 juta di properti real estat di California Utara dalam enam bulan terakhir. Realm telah memanfaatkan tawaran menarik, seperti membeli sebuah properti kantor di San Francisco dengan harga sekitar 21% dari harga terakhir diperdagangkan dan apa yang bisa dikenakan untuk membangunnya saat ini.

“Kami melihatnya dan berkata, ‘Hei, San Francisco telah terpuruk, tetapi kami percaya bahwa teknologi akan terus menjadi lingkungan yang sangat kuat, dan kami terus percaya bahwa itu akan menjadi penggerak utama ekonomi AS ke depan. Kami tidak berpikir San Francisco akan pergi ke mana-mana,’” katanya. “Tampaknya panggilan itu akurat, berdasarkan fakta bahwa kami sekarang sedang memperdagangkan dokumen sewa atau perjanjian pembelian dan penjualan pada beberapa properti ini.”

King mengatakan beberapa keluarga merasa cemas tentang menginvestasikan uang mereka selama masa-masa yang bergejolak ini, tetapi lebih banyak yang tertarik untuk memanfaatkan valuasi rendah.

“Ini adalah waktu yang sulit untuk dilalui, sebagai seorang warga, tetapi ini adalah waktu yang menarik sebagai seorang investor, karena itu adalah waktu yang membuat harga menjadi yang terbaik,” katanya.

Matthew Cohen, mitra di Declaration Partners, perusahaan investasi yang didukung oleh kantor keluarga miliarder Carlyle David Rubenstein, mengatakan bahwa horizon investasi jangka panjang perusahaan memungkinkan mereka untuk memanfaatkan peluang yang tidak dapat dilakukan oleh manajer aset tradisional.

Declaration Partners menutup dana investasi real estat keduanya pada bulan Oktober, mengumpulkan sekitar $303 juta. Mereka telah melakukan serangkaian kesepakatan dalam beberapa bulan terakhir, seperti menandatangani sewa master senilai $50,1 juta untuk tiga toko di lingkungan SoHo di New York City. Sementara sewa saat ini dari penyewa berada di bawah tarif pasar, sewa Declaration Partners mencakup 25 tahun, dengan opsi untuk memperpanjang hingga 2091.

“Banyak dana institusional melihat peluang seperti itu dan berkata, ‘Jika saya tidak bisa menjalankan rencana bisnis dalam satu setengah tahun atau dalam dua tahun atau tiga tahun, itu tidak cukup cepat,’” kata Cohen. “Itu membutuhkan seseorang yang memiliki perspektif jangka panjang untuk berkata, ‘Saya bersedia bertahan lebih lama untuk menunggu berakhirnya sewa-sewa itu,’ dan kesabaran serta fleksibilitas untuk bekerja dengan pemilik swasta untuk membuat struktur yang saling menguntungkan.”

Dapatkan Inside Wealth langsung di kotak masuk Anda

Buletin Inside Wealth oleh Robert Frank adalah panduan mingguan Anda untuk investor bernilai tinggi dan industri yang melayani mereka.

Berlangganan di sini untuk mendapatkan akses hari ini.

Survei kantor keluarga telah menunjukkan ambivalensi terhadap investasi real estat, tetapi mereka di AS lebih optimis.

Polling J.P. Morgan Private Bank, yang dirilis pada bulan Februari, menemukan 35% kantor keluarga AS berencana untuk meningkatkan eksposur mereka terhadap real estat, sementara hanya 24% rekan-rekan internasional mereka yang mengatakan hal yang sama. Sebanyak 40% responden juga melaporkan tidak memiliki alokasi untuk real estat.

Namun, kantor keluarga yang menyebut inflasi sebagai risiko utama bagi portofolio mereka melaporkan alokasi rata-rata 16,3% untuk real estat, dua kali lipat dari kolam responden umum.

“Setiap kali inflasi menjadi masalah, orang mulai berinvestasi dalam hal-hal yang dapat mereka lihat dan sentuh,” kata pengacara real estat Cozen O’Connor, Jennifer Nellany.

Jason Ozur, CEO manajer kekayaan Lido Advisors, mengatakan bahwa meskipun harga akuisisi rendah, investor harus memperhatikan banyak faktor, seperti biaya leverage dan biaya asuransi yang meningkat, untuk mengalahkan inflasi. Lido Advisors telah mampu berinvestasi dalam properti multifamily yang menarik dengan diskon 20% hingga 30% dari biaya penggantian, katanya. Perusahaan ini berfokus pada kota-kota besar seperti Salt Lake City, Denver, dan Dallas, tambahnya.

Ozur mengatakan arus kas dan diversifikasi portofolio adalah daya tarik yang lebih kuat bagi klien untuk berinvestasi di real estat. Dia juga menggambarkan real estat sebagai aset yang efisien pajak, mengutip strategi seperti pengurangan penyusutan dan pertukaran 1031, yang memungkinkan investor real estat untuk menunda pajak keuntungan modal dengan menginvestasikan kembali keuntungan dalam properti yang sejenis. Klien juga dapat memberikan real estat kepada anak-anak mereka dengan nilai diskon seiring waktu, katanya.

Mengenai pusat data, kelas aset terpanas dalam real estat komersial, Nellany mengatakan kantor keluarga merasa sulit untuk berinvestasi pada titik harga yang menarik. Dia juga mengatakan bahwa beberapa kantor keluarga, terutama yang memiliki orientasi filantropis, khawatir tentang dampak lingkungan dari pusat data.

Investor real estat Chaz Lazarian menggandakan investasi di real estat kantor, yang sering dianggap sebagai area yang paling tidak menarik dari real estat komersial, melalui perusahaannya, Elle Family Office.

Lazarian mengatakan dia membeli aset yang tertekan dengan diskon yang parah. Dia mengatakan dia mengakuisisi gedung bekas markas Home Depot di Atlanta dan utangnya seharga sekitar $21 juta, membayar sekitar 18 sen per dolar ketika dia membelinya pada bulan Oktober dibandingkan dengan apa yang dibayar pemilik ekuitas swasta pada tahun 2019.

Sementara properti itu telah dipertahankan sebagai gedung kantor, dia telah merobohkan yang lain untuk membangun perumahan multifamily. Berbeda dengan banyak prinsipal kantor keluarga, Lazarian tidak berinvestasi untuk jangka panjang, bertujuan untuk menjual kembali properti dalam dua hingga tiga tahun.

“Saya pikir kekayaan generasional dapat diciptakan dengan mengambil beberapa risiko,” katanya. “Kesempatan ini tidak ada pada tahun 2007, 2008, dan kami hanya ingin mengulangi sebanyak mungkin sampai pasar mengering.”

Pilih CNBC sebagai sumber pilihan Anda di Google dan jangan lewatkan momen dari nama paling tepercaya dalam berita bisnis.