Pembiayaan kebijakan ganda memberdayakan pasar properti Beijing, Shanghai, dan Shenzhen mulai menghangat

Koresponden Khusus: Li Bing, Xiong Yue

Gelombang musim semi datang, kehangatan mulai terasa.

Pasar properti di garis depan “aliran hangat” mulai muncul, dan tren stabilitas pasar semakin jelas. Dengan mengacu pada arah strategis “mendorong pengembangan properti berkualitas tinggi” dalam rencana “Lima Tahun Ke-15”, dan menargetkan laporan kerja pemerintah 2026 yang “berfokus pada stabilitas pasar properti”, kebijakan dan praktik keuangan bekerja sama untuk terus mengaktifkan pasar garis depan, mendorong siklus positif dalam industri properti.

Pada 25 Februari 2026, Komisi Perumahan dan Pengelolaan Kota Shanghai dan lima departemen lainnya mengeluarkan “Pemberitahuan tentang Penyesuaian dan Optimasi Kebijakan Properti di Kota Ini” (selanjutnya disebut “Pemberitahuan”). Hingga 25 Maret, kebijakan baru ini telah diterapkan selama 1 bulan. Data dari Shanghai Lianjia Research Institute menunjukkan bahwa dari 1 Maret hingga 23 Maret 2026, transaksi rumah bekas di Shanghai mencapai 22.400 unit, meningkat 11% dibandingkan tahun sebelumnya pada periode yang sama. Tidak hanya di Shanghai, saat ini Beijing, Shanghai, dan Shenzhen telah secara bersamaan menurunkan suku bunga pinjaman perumahan pribadi dan rasio uang muka, langkah-langkah optimasi telah diterapkan secara menyeluruh di ketiga kota, dan kebijakan terkait telah memasuki periode pengamatan yang stabil.

Koresponden “Securities Daily” melakukan penelitian lapangan di ketiga kota, berinteraksi langsung dengan praktisi lembaga keuangan, agen real estate, pembeli rumah, dan pemilik rumah yang menjual, untuk memahami keadaan pasar garis depan secara menyeluruh. Dari hasil penelitian, terlihat bahwa pasar properti di area inti ketiga kota telah menunjukkan tanda-tanda stabilitas, dengan permintaan rumah yang dibeli dengan pinjaman dan permintaan perbaikan menjadi kekuatan utama dalam transaksi pasar saat ini.

Dua Kekuatan: Kebijakan dan Keuangan

Secara nyata mengurangi biaya kepemilikan rumah

Di bawah kerangka kebijakan makro, ketiga kota yaitu Beijing, Shanghai, dan Shenzhen telah meluncurkan kebijakan pelonggaran pasar properti yang sesuai dengan kondisi setempat, mulai dari melonggarkan pembatasan pembelian hingga mengoptimalkan kebijakan pinjaman komersial dan meningkatkan dukungan dana pensiun perumahan, untuk secara akurat mendukung permintaan perumahan yang wajar dari masyarakat.

Pemberitahuan yang disebutkan di atas menunjukkan bahwa tujuh aspek kebijakan terkait pembatasan pembelian rumah, pinjaman dana pensiun, dan pajak properti perumahan pribadi telah dioptimalkan dan disesuaikan. Di atas dasar ini, kebijakan kredit untuk properti komersial lokal juga telah dioptimalkan lebih lanjut. Mulai 16 Maret, rasio uang muka untuk pinjaman rumah komersial (termasuk “rumah campuran”) di Shanghai disesuaikan menjadi tidak kurang dari 30%.

Li Gen, kepala Shanghai Lianjia Research Institute, dalam wawancaranya dengan koresponden “Securities Daily”, menyatakan: “Saat ini, jumlah peninjauan harian yang dilakukan oleh Shanghai Lianjia meningkat 30% dibandingkan sebelum kebijakan baru, jumlah pelanggan baru harian meningkat 51% dibandingkan sebelum kebijakan baru, dan kepercayaan pelanggan untuk masuk ke pasar secara jelas meningkat, dengan aktivitas peninjauan dan transaksi yang sangat aktif.”

Beijing sebelumnya mengeluarkan dua pemberitahuan untuk lebih lanjut mengoptimalkan kebijakan terkait properti pada tahun 2025. Pada 8 Agustus 2025, kebijakan pelonggaran pembatasan pembelian di luar Lingkaran Lima diumumkan, yang berarti tidak ada batasan jumlah untuk membeli rumah komersial (termasuk rumah baru dan bekas) di luar Lingkaran Lima; pada 24 Desember 2025, Komisi Perumahan dan Pengelolaan Kota Beijing dan departemen terkait kembali merilis kebijakan baru untuk pasar properti, mengatur masa pembayaran asuransi sosial atau pajak penghasilan bagi keluarga penduduk non-lokal yang membeli rumah komersial di dalam dan di luar Lingkaran Lima, dan tidak lagi membedakan antara rumah pertama dan kedua dalam pengaturan mekanisme penetapan suku bunga.

Koresponden dari beberapa bank besar nasional mengetahui bahwa saat ini suku bunga pinjaman rumah komersial di Beijing menggunakan LPR (3,50%) untuk tenor di atas 5 tahun sebagai dasar penetapan harga, dan suku bunga yang diterapkan oleh banyak bank umumnya adalah 3,05%. Setelah perhitungan, untuk membeli rumah kedua di dalam Lingkaran Lima dengan pinjaman 1 juta, dan membayar pokok secara setara selama 30 tahun, dibandingkan dengan suku bunga 3,45% sebelum 24 Desember 2025, angsuran bulanan setelah kebijakan baru dapat berkurang lebih dari seratus yuan, dan total pembayaran kembali dapat menghemat puluhan ribu yuan.

Kota Shenzhen mulai menerapkan langkah-langkah optimasi dan penyesuaian kebijakan properti pada 6 September 2025, termasuk pengoptimalan dan penyesuaian kebijakan pinjaman perumahan pribadi. Di antaranya, suku bunga pinjaman komersial tidak lagi membedakan antara rumah pertama dan kedua.

“Sejak tahun lalu, kota-kota besar telah intensif mengeluarkan langkah-langkah untuk menurunkan rasio uang muka, menurunkan suku bunga pinjaman, dan mengoptimalkan pembatasan pembelian dan pinjaman, yang secara efektif menurunkan ambang batas pembelian rumah bagi masyarakat, membentuk kombinasi dukungan keuangan yang kuat, dan mendorong perbaikan suasana pasar secara bertahap.” Cao Jingjing, manajer departemen penelitian indeks di Zhongzhiju Research Institute, mengatakan kepada koresponden “Securities Daily” bahwa alasan di baliknya adalah, di satu sisi, kebijakan baru menunjukkan efek yang jelas, secara efektif mendorong pelepasan permintaan pembeli potensial; di sisi lain, harga di area premium kota-kota inti telah secara bertahap mendekati tingkat yang wajar. Saat ini, pasar menunjukkan karakteristik perbedaan struktural yang jelas, dengan transaksi proyek berkualitas tinggi di pusat kota yang sangat aktif, sementara tekanan persediaan di daerah pinggiran masih ada.

Serangkaian kebijakan dan dukungan keuangan yang saling melengkapi telah meningkatkan aktivitas transaksi di pasar properti kota-kota besar. Pada 16 Maret, Biro Statistik Nasional merilis data perubahan harga penjualan perumahan komersial di 70 kota besar dan menengah untuk bulan Februari, menunjukkan bahwa penurunan harga penjualan perumahan di 70 kota terus menyempit.

Data dari Biro Statistik Nasional menunjukkan bahwa pada bulan Februari, harga penjualan perumahan baru di kota-kota besar turun 0,3% dari bulan lalu menjadi stabil. Di antara mereka, Beijing dan Shanghai masing-masing naik 0,2%, Guangzhou stabil, dan Shenzhen turun 0,3%; harga penjualan perumahan bekas di kota-kota besar turun 0,1%, penurunan tersebut menyempit 0,4 poin persentase dibandingkan bulan lalu, di mana Beijing dan Shanghai masing-masing naik 0,3% dan 0,2%.

“Dari data objektif, pasar properti di kota-kota besar telah menunjukkan kinerja positif, terutama penyesuaian harga dan pelepasan efek kebijakan, telah memberikan dampak positif yang sangat baik.” Yan Yuejin, wakil direktur Shanghai E-House Real Estate Research Institute, memberi tahu koresponden “Securities Daily”. Mengenai pasar properti Shanghai, volume transaksi saat ini bukan hanya didorong oleh satu faktor, tetapi merupakan hasil dari berbagai faktor positif yang saling berinteraksi: pertama, keuntungan kebijakan terus dilepaskan, dan dukungan keuangan yang tepat mengalir dengan efektif, memberikan dorongan yang kuat bagi pasar; kedua, penyesuaian harga yang tepat, kepercayaan secara bertahap pulih; ketiga, ada permintaan potensial yang objektif.

Agen “sibuk”

Menjadi saksi kehangatan pasar properti garis depan

“Seperti bunga matahari yang mekar di musim semi,” agen penjualan properti garis depan paling sensitif terhadap kehangatan pasar properti. Dengan dukungan dari kebijakan baru, aktivitas transaksi di pasar properti di Beijing, Shanghai, dan Shenzhen meningkat secara signifikan.

“Pagi-pagi saya sarapan dengan tiga telur, dan sibuk hingga malam lebih dari jam delapan.” Pengalaman langsung Li Kai (nama samaran), seorang penjual rumah baru di Beijing, menunjukkan panasnya pasar setelah kebijakan baru diterapkan. Dia mengakui, hanya dalam satu hari Sabtu saja, dia berhasil menyelesaikan 7 kontrak, bahkan harus memesan makan siang terlebih dahulu. Situasi Li Kai bukanlah kasus yang terisolasi, tetapi merupakan fenomena umum di kalangan agen properti di ketiga kota tersebut.

Ketika malam tiba, sebuah kantor agen properti di distrik Xicheng, Beijing, masih terang benderang, dengan tiga ruang penandatanganan yang penuh sesak. Dinding penuh dengan spanduk yang diberikan oleh pemilik rumah dan pembeli, area pencetakan terus mencetak kontrak transaksi rumah, dan suasana yang sibuk terasa di mana-mana. Zhang Li (nama samaran), seorang agen rumah bekas di Beijing, dalam wawancara, terus menerima telepon untuk konsultasi dan peninjauan. Dia memberi tahu koresponden bahwa permintaan untuk melihat rumah, pemilik yang menawarkan, dan konsultasi kebijakan telah meningkat secara signifikan baru-baru ini, dan berita baik transaksi di dalam toko sering kali muncul di layar. Hanya pada 14 Maret, volume transaksi di wilayah tersebut melebihi 170 unit, dengan 4 zona besar menyelesaikan lebih dari 5 transaksi, dan 9 zona besar menyelesaikan 4 transaksi.

Di Shanghai, agen properti juga sangat sibuk. Meskipun sudah malam, Chen Jun (nama samaran) masih membalas pertanyaan pelanggan tentang melihat rumah. Dia menyatakan bahwa sejak awal tahun, ritme pasar jelas meningkat, dengan jumlah konsultasi dan peninjauan terus meningkat. Pada hari kebijakan baru diterapkan, rekan-rekannya di industri segera merangkum, menganalisis, dan menyebarluaskan informasi, yang membuat jumlah konsultasi pelanggan semakin meningkat, terutama transaksi rumah dengan rasio kualitas harga tinggi di dalam lingkaran.

Seorang agen dari platform transaksi properti memberikan data kepada koresponden “Securities Daily” yang menunjukkan bahwa hanya pada 14 Maret, volume transaksi rumah bekas di Shanghai di platform tersebut telah melampaui 1.400 unit.

Di balik kesibukan ini adalah upaya proaktif dari industri agen. Saat melakukan kunjungan, koresponden menemukan bahwa banyak toko agen properti telah memperkuat pelatihan kebijakan, memastikan agen memahami kebijakan terbaru dengan tepat, serta menguasai konten inti seperti rasio uang muka dan penyesuaian suku bunga pinjaman. Kegiatan sibuk para agen properti menjadi catatan yang paling intuitif tentang pemulihan pasar saat ini.

Pertimbangan di Dua Ujung Transaksi

Mendukung perkembangan industri yang stabil

Keuntungan inti dari kebijakan baru di pasar properti tidak hanya menguntungkan pembeli rumah, tetapi juga secara mendalam menguntungkan seluruh ekosistem pasar properti, memberikan dorongan kuat untuk siklus positif industri. Di sisi kebijakan, langkah-langkah yang tepat dan upaya yang disesuaikan dengan kondisi lokal telah membangun fondasi stabil, sementara di sisi keuangan, dukungan yang tepat dan tindakan proaktif membentuk sinergi, mendorong industri menuju pengembangan berkualitas tinggi, dan mewujudkan siklus positif dalam ekosistem pasar properti.

Perasaan pembeli rumah yang mendesak adalah bahwa jumlah rumah yang “terjangkau” semakin banyak. Li Hui, yang bekerja di Beijing, mulai melihat rumah sejak awal 2025, tetapi ragu karena anggaran yang terbatas. Awalnya, dia hanya mampu membeli satu kamar, tetapi setelah kebijakan baru diterapkan, dia sekarang dapat membeli rumah kecil dengan dua kamar, dan berencana untuk membeli segera.

Liu Hong, seorang pekerja yang tinggal di distrik Minhang, Shanghai, juga mengakui bahwa diskusi tentang rumah di antara rekan-rekan dan teman-teman yang bukan warga Shanghai meningkat baru-baru ini; “Sekarang, kebijakan menguntungkan, ada teman yang juga mulai mengamati, mencari rumah yang sesuai.”

Kelompok yang ingin memperbaiki kondisi tempat tinggal memanfaatkan momentum kebijakan untuk mengganti rumah. Pelepasan permintaan untuk perbaikan tidak hanya menghidupkan kembali pasokan rumah yang ada, tetapi juga meningkatkan likuiditas pasar, mendukung ekosistem properti untuk membentuk siklus positif “menjual yang lama dan membeli yang baru”. Wang Zongxu dari Shenzhen berencana untuk membeli rumah bekas, dia menyatakan: “Saat ini saya masih mengamati, terutama karena kebutuhan untuk perbaikan, ingin mengganti rumah di area inti, bagi saya ini adalah bentuk pengaturan aset yang stabil.”

Berkaitan dengan pembeli yang aktif memasuki pasar, sikap penjual juga mengalami perubahan halus di bawah pengaruh kebijakan baru. Penjual yang memiliki kebutuhan penggantian menjadi respon positif terhadap kebijakan baru; mereka memanfaatkan panasnya pasar untuk secara aktif menawarkan rumah dan memberikan diskon yang wajar, berharap dapat segera menjual rumah mereka untuk menyelesaikan penggantian. Namun, ada juga sebagian penjual yang hanya ingin menjual untuk menguangkan, sehingga memperkaya lapisan penawaran di pasar.

Koresponden “Securities Daily” pernah mendampingi pembeli Zhang Jun dalam negosiasi untuk sebuah rumah bekas yang diinginkan. Harga daftar rumah tersebut adalah 5,28 juta yuan, sebelum negosiasi, agen telah mengungkapkan bahwa berdasarkan harga psikologis pemilik sebelumnya, harga transaksi diharapkan dapat turun di bawah 5 juta yuan. Namun, selama negosiasi, sikap pemilik berubah dengan jelas, menunjukkan sikap “enggan menjual”, dan secara tegas menyatakan bahwa mereka tidak akan menjual dengan harga di bawah 5 juta yuan, dan negosiasi kali ini tidak mencapai kesepakatan dalam waktu kurang dari satu jam. Namun, perasaan enggan menjual dari pemilik yang terisolasi ini justru mencerminkan bahwa kepercayaan pasar saat ini sedang perlahan dipulihkan.

Zhang Li memberi tahu koresponden bahwa dirinya bertanggung jawab atas volume transaksi di kawasan tersebut memang ada kenaikan, tetapi harga rumah belum menunjukkan tren kenaikan yang luas, hanya sebagian kecil dari properti berkualitas tinggi di area inti yang menunjukkan kenaikan harga yang kecil.

Secara keseluruhan, setelah kebijakan baru diterapkan, aktivitas pasar properti di Beijing, Shanghai, dan Shenzhen terus meningkat. Baik dalam hal penggantian, pencairan, atau pengamatan, entitas pasar semuanya mencari solusi terbaik sesuai dengan kebutuhan mereka sendiri. Perilaku pasar yang beragam ini secara bersama-sama membentuk ekosistem pasar properti yang sehat dan teratur, dan peningkatan aktivitas serta kembalinya rasionalitas dalam transaksi semakin memperkuat tren stabilisasi pasar properti.

Menurut Cao Jingjing, karakteristik dari optimasi kebijakan kali ini menunjukkan “penyesuaian berdasarkan kota dan dukungan yang tepat,” melalui pelonggaran syarat kelayakan membeli rumah secara bertahap dan pengurangan biaya pembiayaan yang saling bersinergi, secara nyata menurunkan ambang batas kepemilikan rumah bagi masyarakat.

Lebih penting lagi, sebagai pendorong penting untuk stabilisasi dan pemulihan pasar properti secara keseluruhan, stabilitas pasar properti di kota-kota besar akan terus memberikan sinyal positif bagi pasar, membantu mendorong seluruh pasar properti untuk memperkuat fondasi.

“Saat ini, stabilitas pasar properti di kota-kota besar telah memberikan dampak positif bagi rantai industri hulu dan hilir. Mengambil contoh rumah bekas di Shanghai, transaksi rumah bekas di area inti terus aktif, secara langsung mendorong pertumbuhan cepat dalam bisnis konsumsi seperti dekorasi rumah, furnitur, dan peralatan rumah tangga.” Yan Yuejin menyatakan bahwa ketika pasar properti membaik dan kondisi keuangan perusahaan membaik, ditambah dengan peningkatan permintaan untuk tempat tinggal berkualitas tinggi, juga akan membawa lebih banyak permintaan pasar untuk bidang-bidang baru seperti AI dan robotika.

Dianju dari Institut Penelitian Bank Suzhou menyatakan: “Rantai industri properti sangat panjang, mulai dari bahan bangunan hingga peralatan rumah tangga, mencakup berbagai kategori. Stabilitas pasar properti tidak hanya merupakan pemulihan dalam transaksi pasar, tetapi juga pemulihan seluruh rantai industri dan dorongan konsumsi, umpan balik positif multidimensi seperti ini terus menyempurnakan ekosistem pasar properti, membentuk siklus positif ‘stabilitas pasar, pemulihan rantai industri, peningkatan konsumsi, dan optimasi ekosistem.’”

Bagi pembeli rumah, Dianju menyarankan, yang pertama adalah memenuhi kebutuhan tempat tinggal; yang kedua adalah mempertimbangkan daya beli, kuncinya adalah hidup sesuai kemampuan, dan meningkatkan kesadaran perlindungan hak; yang ketiga adalah memperhatikan pengeluaran tambahan, perlu memperhitungkan semua dana; yang keempat adalah memperhatikan kebijakan baru tepat waktu, untuk mendapatkan dukungan terkait.

Dua arah kekuatan kebijakan dan keuangan tidak hanya secara efektif menurunkan ambang batas pembelian rumah bagi masyarakat, tetapi juga memainkan peran penting dalam meredakan tekanan likuiditas perusahaan properti, mendorong pemulihan rantai industri hilir dan hulu properti, serta memberikan dorongan yang berkelanjutan untuk mewujudkan siklus positif dan pengembangan berkualitas tinggi dalam ekosistem properti.