Sunac mengalami kerugian setengahnya! Kesempatan Sun Hongbin untuk membalikkan keadaan datang?丨Pengamatan Laporan Keuangan

问AI · Penjualan yang Stabil: Faktor Kunci Apa Saja?

“

Bagi Sunac, titik balik sejati tidak terletak pada pendapatan restrukturisasi laporan keuangan, tetapi pada apakah penjualan dapat stabil kembali.

Reporter Perumahan Tiongkok Xu Qian | Laporan dari Beijing

Dengan diterbitkannya laporan keuangan, situasi nyata Sunac China muncul ke permukaan.

Pada 27 Maret, Sunac China secara resmi merilis laporan kinerja tahunan yang telah diaudit untuk tahun 2025. Data menunjukkan, kerugian bersih yang menjadi hak pemegang saham induk tahun ini menyusut tajam dari 257 miliar yuan pada 2024 menjadi 123,3 miliar yuan, mengurangi kerugian sebesar 52% dibandingkan tahun sebelumnya.

Perubahan ini terutama berkat pendapatan restrukturisasi utang, yang terkonfirmasi pada tahun 2025 sebesar 329,7 miliar yuan. Pendapatan yang bersifat non-reguler ini membantu perusahaan menyelesaikan restrukturisasi utang secara menyeluruh baik di dalam maupun luar negeri, menjadikannya perwakilan yang pertama kali mencapai terobosan ini di antara perusahaan real estat swasta.

Namun, jika mengabaikan pendapatan ini, jumlah kerugian sebelum pajak Sunac masih cukup tinggi, dengan kerugian dari operasi utama, penyisihan penurunan nilai aset, dan biaya keuangan yang tinggi tetap menjadi tiga faktor yang menggerogoti laba.

Keberhasilan restrukturisasi utang telah membawa perusahaan melewati ambang batas hidup dan mati, tetapi masalah yang lebih realistis di depan adalah, kapan kinerja operasional akan membaik?

━━━━

Pengurangan Beban Pendapatan 329,7 Miliar Yuan

Pada tahun 2025, restrukturisasi utang domestik dan luar negeri Sunac yang memakan waktu lebih dari dua tahun akhirnya terlaksana sepenuhnya, menjadikannya perusahaan real estat swasta pertama yang menyelesaikan seluruh proses restrukturisasi utang publik di dalam dan luar negeri, sepenuhnya terlepas dari krisis wanprestasi dan likuidasi.

Restrukturisasi utang membawa keuntungan yang signifikan di atas kertas bagi perusahaan. Dari data keuangan, berkat selesainya restrukturisasi utang domestik dan luar negeri, jumlah pokok pinjaman Sunac turun 635,7 miliar yuan, dan pada tahun 2025 tercatat pendapatan restrukturisasi utang domestik dan luar negeri sebesar 329,7 miliar yuan. Perusahaan memperkirakan, penyelesaian restrukturisasi utang luar negeri secara menyeluruh dan restrukturisasi utang Bank Jiyou akan meningkatkan total ekuitas yang menjadi hak perusahaan sebesar 441 miliar yuan.

Pada akhir Desember 2025, restrukturisasi utang luar negeri Sunac senilai hampir 96 miliar dolar AS (setara dengan 680 miliar yuan) secara resmi berlaku, melalui kombinasi skema seperti konversi utang menjadi ekuitas, pertukaran surat berharga, dan pembayaran tunai kecil, mengkonfirmasi sekali jalan pendapatan restrukturisasi sebelum pajak mendekati 650 miliar yuan. Sementara itu, restrukturisasi utang domestik dilakukan secara bersamaan dengan cara pembayaran saham, perpanjangan utang, dan aset sebagai jaminan, lebih lanjut melepaskan pendapatan restrukturisasi dan mengurangi tekanan utang.

Pelaksanaan restrukturisasi utang tidak hanya memperbaiki data keuangan, tetapi juga menyebabkan perubahan mendasar dalam struktur keuangan Sunac. Hingga akhir 2025, total utang berbunga Sunac turun menjadi 1882,6 miliar yuan, berkurang sekitar 714,1 miliar yuan dari 2596,7 miliar yuan pada akhir 2024, dan turun 1334,5 miliar yuan dari puncak utang di akhir 2021. Pengeluaran bunga berkurang secara signifikan, dan risiko pembayaran utang jangka pendek hampir teratasi.

Hingga akhir 2025, Sunac memiliki total kas sebesar 120,1 miliar yuan, di mana kas yang tidak terbatas sebesar 56,8 miliar yuan; pada tahun 2025, persetujuan pinjaman khusus untuk memastikan penyelesaian proyek mencapai sekitar 230,2 miliar yuan. Dari 2022 hingga 2025, Sunac berhasil menyelesaikan pengiriman 186.000 unit, 312.000 unit, 170.000 unit, dan 54.000 unit, dengan total pengiriman mencapai 722.000 unit, yang hampir menyelesaikan tugas penyampaian.

━━━━

Kerugian Operasional

Perlu dicatat bahwa pendapatan restrukturisasi utang hanya memperbaiki laporan keuangan Sunac, tetapi tidak membawa perubahan nyata dalam kinerja operasional.

Esensi dari pendapatan restrukturisasi utang adalah selisih antara nilai buku utang yang awal dengan harga yang sebenarnya dibayarkan setelah debitur dan kreditur mencapai kesepakatan restrukturisasi utang, dengan karakteristik inti bahwa, sebagai pendapatan akuntansi di atas kertas, meskipun tidak akan membawa aliran kas nyata, tetapi akan langsung mempengaruhi laba bersih periode tersebut, sekaligus meningkatkan aset bersih perusahaan.

Seorang pejabat dari lembaga audit yang enggan disebutkan namanya menyatakan bahwa restrukturisasi utang menyelesaikan masalah beban sejarah, tetapi apakah perusahaan dapat benar-benar keluar dari kesulitan, inti masih bergantung pada kemampuan penerimaan penjualan di masa mendatang dan apakah bisnis utama dapat kembali meraih keuntungan.

Dari sisi pendapatan, Sunac mencatat total pendapatan sebesar 451,2 miliar yuan sepanjang tahun, turun 39% dibandingkan tahun sebelumnya, mencetak posisi terendah dalam beberapa tahun terakhir. Penurunan dramatis dalam pendapatan bukanlah kejadian yang terisolasi, melainkan kesulitan umum di bawah penyesuaian mendalam industri real estat, dengan tiga penyebab utama:

Pertama, penjualan industri yang terus lesu, dan penyerapan proyek yang terjual melambat. Pada tahun 2025, Sunac mencatat total nilai penjualan sebesar 368,4 miliar yuan, turun 21,8% dibandingkan tahun sebelumnya, tetapi masih menempati posisi 20 besar industri, dan peringkat keempat di antara perusahaan real estat swasta.

Kedua, skala pengiriman proyek dan pendapatan yang terkontraksi. Luas area properti yang diserahkan oleh Sunac pada tahun 2025 turun 23,1% dibandingkan tahun sebelumnya, penurunan jumlah pengiriman langsung berdampak pada pendapatan.

Ketiga, struktur pendapatan yang tunggal dan kemampuan anti-risiko yang lemah. Dari total pendapatan Sunac sebesar 451,2 miliar yuan, pendapatan penjualan properti mencapai 330,5 miliar yuan, menyumbang 73,3% dari total pendapatan, turun 281,8 miliar yuan dibandingkan tahun lalu, merupakan faktor penghambat utama penurunan pendapatan; meskipun bisnis manajemen properti, pariwisata budaya, dan lain-lain tetap tumbuh stabil, tetapi volumenya terbatas, dengan total 114 miliar yuan, menyumbang 25,3% dari total pendapatan, sulit untuk menutupi penurunan penjualan properti.

Mengenai penurunan pendapatan penjualan properti, pihak Sunac mengaitkannya dengan penurunan luas area pengiriman properti dan harga rata-rata penjualan. Pada tahun 2025, luas area pengiriman properti Sunac turun 1,07 juta meter persegi (sekitar 23,1%), dengan harga rata-rata penjualan proyek turun 29,8% dibandingkan tahun sebelumnya.

Dari sisi laba, Sunac mencatat kerugian bersih yang menjadi hak pemegang saham induk sebesar 123,3 miliar yuan sepanjang tahun, terlihat meningkat tajam, tetapi sebagian besar bergantung pada dukungan dari pendapatan restrukturisasi utang yang besar, sementara laba dari operasi utama belum membaik.

Pada tahun 2025, Sunac China mencatat kerugian laba kotor sebesar 6,4 miliar yuan, dengan margin laba kotor sebesar -1,4%, sementara laba kotor pada tahun 2024 adalah 28,9 miliar yuan. Kerugian laba kotor berarti pendapatan dari penjualan properti tidak cukup untuk menutupi biaya, yang langsung menyebabkan kerugian.

Sunac menjelaskan dalam laporan keuangannya bahwa penurunan laba kotor dan margin laba kotor disebabkan oleh penurunan pendapatan penjualan properti tahun ini, proporsi proyek dengan laba kotor tinggi menurun dibandingkan tahun lalu, dan penyisihan penurunan nilai properti yang dibentuk meningkat dibandingkan tahun lalu. Jika mengeluarkan pengaruh penyesuaian nilai evaluasi dan penyisihan penurunan nilai properti, laba kotor Sunac pada tahun 2025 adalah 24,1 miliar yuan, dengan margin laba kotor sebesar 5,3%.

Selain itu, biaya keuangan Sunac sekitar 120 miliar yuan, meningkat 1,7 miliar yuan dibandingkan tahun 2024; pengeluaran dan kerugian lainnya mencapai 271,2 miliar yuan, terutama termasuk kerugian dari penjualan perusahaan afiliasi, perusahaan patungan, dan perusahaan asosiasi sebesar 89,2 miliar yuan, penyisihan penurunan nilai untuk aset jangka panjang sebesar 75,1 miliar yuan, penyisihan untuk litigasi dan kewajiban kontinjensi lainnya sebesar 39,8 miliar yuan, kerugian bersih dari nilai wajar aset investasi sebesar 38,7 miliar yuan, dan kerugian dari penjualan berbagai aset sebesar 11,4 miliar yuan.

━━━━

Tersandung Kasus Hukum dan Tekanan Keuangan

Sunac mengungkapkan dalam laporan keuangannya bahwa beberapa pihak transaksi telah mengajukan tuntutan hukum terhadap grup untuk menyelesaikan pinjaman yang belum dibayar, pembayaran proyek yang tertunda, kewajiban operasional yang belum dibayar, serta masalah keterlambatan pengiriman proyek. Di antara tuntutan tersebut, sekitar 511 kasus dengan nilai lebih dari 50 juta yuan, dengan jumlah total tuntutan sekitar 1751,8 miliar yuan, sebagian besar untuk pinjaman yang belum dibayar dan pembayaran proyek yang belum dilakukan.

Data ini berarti bahwa meskipun utang publik telah selesai direstrukturisasi, Sunac masih menghadapi banyak potensi klaim di tingkat operasional, dan beberapa proyek real estat serta aset pariwisata budaya masih menghadapi risiko penyitaan atau lelang.

Sunac mengakui bahwa grup masih menghadapi tekanan operasional yang besar, yang terutama tercermin dalam skala dan harga penjualan yang masih memiliki tekanan penurunan, beberapa proyek kekurangan dana pembangunan, saluran pendanaan belum sepenuhnya pulih, dan masih ada potensi atau masalah utang yang berkelanjutan serta sengketa hukum dengan pihak terkait.

Perlu dicatat bahwa aset Sunac masih cukup kuat. Dalam tren penyusutan yang berkelanjutan di industri, pada tahun 2025, Sunac mencatat penyisihan penurunan nilai sebesar 170 miliar yuan, sementara aset bersih yang menjadi hak pemegang saham induk masih mencapai 341,7 miliar yuan. Selain itu, total cadangan lahan perusahaan mencapai 10,8 juta meter persegi, hampir tujuh puluh persen terletak di kota-kota inti garis satu dan dua.

Pada tahun 2025, Sunac mengaktifkan 12 proyek real estat di 12 kota inti, diperkirakan akan mendapatkan sekitar 112 miliar yuan dari proyek tersebut untuk menyelesaikan masalah utang yang ada dan memulai pembangunan proyek.

Proyek yang telah diaktifkan oleh Sunac juga berhasil mendapatkan penjualan “fenomenal”: tahun lalu, total penjualan Shanghai Yihua mencapai lebih dari 22 miliar yuan, tetap berada di puncak daftar penjualan satu proyek di seluruh negeri; proyek Beijing Sunac Yihua, Tianjin Meijiang Yihua fase dua, dan Wuhan Guanggu Yihua juga memimpin dalam penjualan.

Seorang analis sekuritas yang telah lama mengikuti Sunac menyatakan bahwa kualitas cadangan lahan dan kekuatan merek Sunac tetap ada, ini adalah perbedaan terbesar antara mereka dan perusahaan real estat yang telah keluar dari pasar, tetapi saat ini penjualan industri belum stabil, apakah cadangan lahan dapat dikonversi menjadi penerimaan yang efektif akan menentukan apakah arus kas operasi perusahaan dapat kembali ke jalur positif.

Cadangan lahan adalah kartu as, tetapi seberapa baik permainan ini tergantung pada apakah dapat dikonversi menjadi penerimaan. Bagi Sunac, titik balik sejati tidak terletak pada pendapatan restrukturisasi laporan keuangan, tetapi pada apakah penjualan dapat berhenti jatuh dan stabil kembali.

Editor J值班: Su Zhiyong

Editor: Ma Lin, Wen Hongmei