招商蛇口 pergantian pemimpin pertama dalam laporan tahunan: laba bersih turun 74,6%丨Pengamatan laporan keuangan

问AI · bagaimana manajemen baru menghadapi tantangan penurunan laba yang tajam dan transformasi strategi?

“

Tantangan yang dihadapi manajemen baru, selain isu transformasi strategi, adalah laporan kinerja yang mencatat rekor terendah dalam beberapa tahun terakhir.

Reporter Zhongfang | Fu Shanshan丨Shanghai

“Jika arah sudah benar, usaha baru berarti.” Pada sore hari 17 Maret, di konferensi kinerja tahunan 2025, ketua yang baru menjabat kurang dari enam bulan, Zhu Wenkai, membuka dengan pernyataan ini.

Ini adalah penampilan publik pertama setelah penyesuaian manajemen perusahaan. Pada September 2025, China Merchants Shekou telah menyelesaikan pergantian posisi inti, Zhu Wenkai menjabat sebagai ketua, dan Nie Liming sebagai manajer umum.

Tim baru mengambil alih laporan tahunan dengan laba yang menurun secara signifikan. Laporan tahunan menunjukkan, pada tahun 2025, China Merchants Shekou mencatat pendapatan operasi sebesar 154,728 miliar yuan, turun 13,53% dibanding tahun sebelumnya; laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham perusahaan tercatat sebesar 1,024 miliar yuan, turun 74,65% dibanding tahun sebelumnya; laba bersih setelah dikoreksi mencapai 169 juta yuan, dengan penurunan mencapai 93,1%.

Tidak diragukan lagi, tantangan yang dihadapi ketua baru dan timnya adalah ujian pasar yang tidak mudah untuk dijawab.

━━━━

Dampak “penawaran tanah tinggi”

Pengurangan nilai persediaan menjadi lubang hitam laba

Penurunan semua indikator laba adalah masalah paling mencolok dalam laporan tahunan China Merchants Shekou.

Sepanjang tahun 2025, laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham perusahaan hanya sebesar 1,024 miliar yuan, dengan penurunan yang sangat tinggi mencapai 74,65%, margin laba kotor turun menjadi 13,76%, turun 0,85 poin persentase, dan margin laba bersih hanya 0,45%.

Manajer umum perusahaan, Nie Liming, saat menjawab kekhawatiran investor, menjelaskan bahwa penurunan kinerja disebabkan oleh tiga faktor: pertama, dampak penyesuaian siklus industri yang menyebabkan penurunan volume dan harga; kedua, penyisihan kerugian penurunan nilai sebesar 4,41 miliar yuan; ketiga, penyisihan depresiasi real estat investasi sebesar 3,7 miliar yuan menurut metode biaya, yang semakin memperkecil ruang laba pada periode berjalan.

Di antara faktor-faktor ini, China Merchants Shekou menyatakan bahwa berdasarkan prinsip kehati-hatian, total penyisihan untuk penurunan nilai aset mencapai 4,41 miliar yuan, yang berdampak langsung pada laba perusahaan untuk periode tersebut, dan ini juga mengungkapkan agresivitas China Merchants Shekou dalam perolehan tanah selama beberapa tahun terakhir.

Laporan tahunan menunjukkan bahwa perusahaan memperoleh total 43 plot tanah pada tahun 2025, meningkat 17 plot dibandingkan tahun 2024; total harga tanah mencapai 93,8 miliar yuan, tumbuh 93%, dengan jumlah perolehan tanah hampir dua kali lipat dibandingkan tahun 2024.

Dari sudut pandang penempatan investasi, meskipun kota inti tetap menjadi fokus utama China Merchants Shekou, beberapa proyek memiliki harga tanah yang terlalu tinggi saat perolehan, terutama tanah mahal yang diperoleh antara tahun 2020 hingga 2022 di kota-kota inti. Ketika pasar mengalami penurunan, proyek-proyek dengan harga tanah tinggi ini menghadapi tekanan penjualan yang besar bahkan risiko terbalik harga, sehingga harus menyisihkan cadangan penurunan nilai persediaan yang besar, menjadi “lubang hitam laba”.

Berdasarkan data laporan tahunan, pada tahun 2025, cadangan penurunan nilai persediaan China Merchants Shekou mencapai 3,268 miliar yuan. Salah satu proyek di Chongqing, yaitu proyek China Merchants Yutianfu, telah menyisihkan 879 juta yuan, proyek ini diperoleh China Merchants Shekou pada tahun 2021 dengan tingkat premium sekitar 130%; proyek Xiamen Bay Lake Zhenjing juga menyisihkan 433 juta yuan pada tahun 2025, yang berdampak langsung pada laba perusahaan tahun tersebut.

Melalui pengamatan, proyek-proyek China Merchants Shekou yang memiliki cadangan penurunan nilai tinggi tidak semuanya terkonsentrasi di kota-kota tingkat tiga dan empat; beberapa proyek di kota-kota inti seperti Chongqing, Shenzhen, dan Xiamen juga mengalami pengurangan nilai yang signifikan. Ini menunjukkan bahwa bahkan di kota-kota dengan tingkat energi tinggi, jika posisi proyek salah, biaya terlalu tinggi, atau persaingan di wilayah tersebut ketat, tetap menghadapi tekanan penjualan dan risiko kerugian.

Lebih penting lagi, ketika persediaan yang telah disisihkan untuk penurunan nilai dijual dan dicatat sebagai pendapatan di masa depan, karena biaya bukunya telah dikurangi melalui persediaan penurunan nilai, maka margin laba yang tercermin mungkin sangat rendah (bahkan bisa nol atau negatif). Artinya, laba dari proyek-proyek ini telah “dicerna” lebih awal pada tahun 2025 dan tidak dapat lagi berkontribusi pada pertumbuhan laba China Merchants Shekou di masa depan.

Meskipun demikian, China Merchants Shekou tidak berhenti untuk mengakuisisi tanah dengan harga tinggi. Pada Maret 2025, China Merchants Shekou memperoleh tanah di Chengdu High-tech Zone dengan tingkat premium lebih dari 70%, memecahkan rekor harga lantai di Chengdu; di Shenzhen, China Merchants Shekou juga memperoleh tanah di Qianhai dengan tingkat premium 86%, memecahkan rekor “tanah raja” harga satuan di Shenzhen.

Dalam konteks industri yang umumnya menghadapi penurunan penjualan yang lambat dan ruang laba yang tertekan, bagaimana China Merchants Shekou mencerna “tanah raja” baru ini, apakah akan menjadi beban baru?

━━━━

Kualitas dan merek yang tidak sejalan

Pendapatan penjualan turun sekitar 10% dibandingkan tahun lalu

Diketahui secara umum bahwa indikator pendapatan operasi dalam laporan keuangan perusahaan yang terdaftar mencerminkan situasi penyelesaian proyek yang telah ditandatangani pada periode tersebut. Pada tahun 2025, pendapatan operasi bisnis pengembangan China Merchants Shekou turun 16,33% dibandingkan tahun lalu, yang secara langsung mengonfirmasi bahwa penjualan mereka dalam beberapa tahun terakhir telah menunjukkan kelemahan.

Dalam pertemuan kinerja, manajemen China Merchants Shekou memperkenalkan bahwa pada tahun 2025, peringkat penjualan total mereka berada di urutan keempat, dengan peringkat industri yang semakin meningkat. Namun, dari segi nilai absolut penjualan, China Merchants Shekou berhasil mencapai total penjualan sekitar 196 miliar yuan, yang masih turun lebih dari 10% dibandingkan tahun lalu.

Di balik tekanan penjualan tersebut sebenarnya adalah ketidaksesuaian antara kualitas produk China Merchants Shekou dengan merek perusahaan.

Menurut manajemen China Merchants Shekou, lima kota penjualan terbesar perusahaan pada tahun 2025 semuanya mencatat penjualan di atas 10 miliar yuan, di mana Shanghai dengan penjualan lebih dari 50 miliar yuan merebut kembali posisi pasar pertama, Beijing dengan 19,3 miliar yuan untuk pertama kalinya masuk dalam lima besar, Hangzhou dengan 16,9 miliar yuan mencatat rekor untuk masuk dalam empat besar, Shenzhen dengan lebih dari 15 miliar yuan tetap berada di urutan ketiga, dan Chengdu dengan lebih dari 10 miliar yuan masuk dalam lima besar.

Wakil Manajer Umum Lu Bin dalam pertemuan kinerja berulang kali menekankan: “Laporan kinerja ini tidak mudah dicapai.”

Masalahnya, pelanggan membayar dengan uang tunai untuk membangun posisi pasar China Merchants Shekou, tetapi produk yang dikembalikan kepada pelanggan sering kali memicu keluhan.

Di Shanghai, proyek terlaris China Merchants Shekou, yaitu proyek Zhuhai, mengalami keluhan dari pemilik mengenai masalah kualitas yang tidak sesuai dengan yang dijanjikan. Saat penjualan, mereka sangat mempromosikan “perumahan hutan” dan “rumah di taman”, tetapi saat diserahkan, ruang hijau malah menyusut menjadi “lapangan datar”, dan janji “pemisahan pejalan kaki dan kendaraan” juga tidak dipenuhi, sehingga pemilik mempertanyakan dugaan penipuan; dan dalam aspek layanan purna jual, menghadapi tuntutan perbaikan dari pemilik, pengembang baik tidak merespons dalam waktu yang lama, atau menghindar, berkelit, dan mengalihkan tanggung jawab, sikap yang hampir “meremehkan” ini sepenuhnya memperburuk konflik dan memengaruhi reputasi merek perusahaan.

Di Hangzhou, pemilik melaporkan bahwa proyek China Merchants Shekou, yaitu proyek Cuijing, tidak melakukan evaluasi banjir, dan selama proses penjualan, pengembang tidak membahas perbedaan ketinggian 1,7 meter di sisi barat dan faktor-faktor merugikan signifikan dari kawasan yang dikelilingi “banjir”, serta dengan sengaja mengaburkan petunjuk terkait dalam pengumuman pra-penjualan, yang mencurigakan adanya penipuan terhadap pelanggan. Selain itu, proyek ini mengklaim sebagai tolok ukur kualitas di kawasan tersebut, tetapi saat diserahkan, kualitas rumah tidak sesuai dengan yang dijanjikan, masalah kualitas rumah bahkan menarik perhatian dari departemen pemerintah setempat.

Untuk prospek penjualan tahun 2026, Lu Bin menilai bahwa dengan penetapan kebijakan “menghentikan penurunan dan stabilisasi”, pasar diharapkan menjadi stabil, tetapi perbedaan antar kota akan terus berlanjut. Dia mengungkapkan bahwa rencana penjualan total perusahaan untuk tahun 2026 akan hampir sama dengan tahun lalu, tetap berpegang pada prinsip kehati-hatian “memproduksi sesuai penjualan, dan berinvestasi sesuai penjualan”, tidak secara buta mengejar skala, tetapi mengejar pertumbuhan yang berkualitas dan pengembalian yang baik.

Menghadapi tren industri yang bertransformasi dari “skala adalah raja” menjadi “produk dan layanan”, Zhu Wenkai dalam pertemuan kinerja menegaskan arah strategi “Lima Belas Lima” China Merchants Shekou: memperbaiki pengembangan, memperkuat operasi, memperbesar layanan, dan mengelola risiko dengan baik, mendorong perusahaan untuk bertransformasi dari “pengembang + operator + penyedia layanan”. Dia menyatakan, di masa depan akan memperkuat fokus pada strategi inti, dengan membangun sistem “rumah yang baik” sebagai inti, untuk meningkatkan kualitas produk dan pengiriman.

Bagi manajemen baru, bagaimana memperbaiki indikator laba sambil mengungguli pasar penjualan dan merealisasikan hasil investasi adalah tantangan yang harus mereka hadapi.

Editor Jaga: Su Zhiyong

Editor: Li Hongmei, Wen Hongmei