China Jinmao pertumbuhan kinerja tahun 2025 melawan tren manajemen menyebutkan bahwa pengembang properti berkualitas memiliki "kesempatan lebih besar daripada tantangan"

问AI · 中国金茂如何凭借产品力在行业低谷中逆势增长？

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

在房地产行业深度调整的2025年，中国金茂（00817.HK）交出了一份逆势增长的答卷。

3月24日，公司发布的业绩报告显示，2025年签约销售金额达到1135亿元，同比增长16%，行业排名升至第8位，创下历史新高。在多数头部房企销售额同比下滑的背景下，这一表现引发市场关注。

同日举行的业绩发布会上，中国金茂董事长陶天海对行业前景做出判断。他认为，目前市场调整已处于底部区域，2026年行业仍将处于筑底和修复过程，呈现出“行业筑底、结构分化、企业突围”的特点。他同时指出，随着市场逐渐止跌回稳，一线及二线核心城市积压的潜在需求有望释放，而在三、四线城市，满足“好地段、好产品”条件的项目仍然存在机会。

产品力驱动销售结构优化

财报显示，中国金茂2025年的增长并非依赖以价换量。在TOP10房企签约销售金额同比降幅达16%的背景下，公司去年销售均价继续提升。住宅签约单价从上年同期的约2.18万元/平方米上涨24%至2.7万元/平方米。

这一表现与公司产品体系的迭代直接相关。记者了解到，公司自2024年推出的“金玉满堂”产品体系在报告期内持续落地，共有6个金茂府、7个璞（玉）系、5个满系、8个棠系项目面市，在多个城市形成热销。从区域分布看，公司一、二线城市签约销售占比达到96%，华北、华东两大区域签约占比提升至73%。北京、上海两个一线城市签约销售额均突破200亿元，西安市场销售额超过100亿元。

在业绩会上，陶天海将当前行业竞争格局描述为“从完全竞争转向寡头竞争”。他认为，行业洗牌之后留下的主要是头部企业，竞争将更加聚焦于产品力和运营效率。对存活下来的优质房企而言，“未来是机会大于挑战”。

销售规模增长的同时，中国金茂2025年的盈利能力呈现修复态势。全年毛利92.21亿元，同比增长7%，整体毛利率升至16%；公司所有者应占溢利12.53亿元，同比增长18%。

利润改善的背后是项目获取与运营策略的调整。管理层在业绩会上披露，自2024年以来，公司累计获取43个项目，全部聚焦核心城市与核心板块，平均销售净利率超过10%。与此同时，存量盘活成为另一条主线，2025年完成47个项目清盘，累计有15宗土地、26个大宗资产实现盘活。

运营效率的提升体现在项目周期上。去年新项目平均首开周期缩短至5.2个月，“快开、快回、快清”的运营策略得以强化，经营现金流回正速度缩短至10.4个月。在成本管控方面，销售费用、管理费用、财务费用分别下降4%、13%、9%，三费压降为利润腾出空间。

财务结构方面，报告期内，中国金茂新增融资平均成本降至2.75%，维持行业较低水平。债务结构持续优化，开发贷及经营贷占比提升至约50%，外币债务占比连年下降至20%。截至报告期末，公司在手未动用银行授信超过700亿元，为后续投资提供资金储备。

投资聚焦与第二曲线

在投资端，中国金茂延续了“收敛聚焦”的策略。2025年新增获取的21个项目全部位于一、二线城市，其中北京、上海两个战略深耕城市的投资占比高达66%。报告期末，公司未售货值中89%位于一、二线城市，一线城市未售货值占比较上年提升8个百分点至近30%，货值结构持续向高能级城市集中。

管理层在业绩会上表示，2026年公司将贯彻“产品引领、客户至上”理念，通过产品力提升为客户创造更多价值。在投资策略上，将延续“积极不激进”的风格，聚焦高能级城市，“投好投足”。

开发主业之外，中国金茂的第二增长曲线在2025年有所推进。旗下金茂服务（00816.HK）在管面积同比增长5%，营业收入同比增长18.5%，其中核心物业管理收入同比增长23%。持有物业方面，商业运营收入同比增长9%，酒店EBITDA同比增长31%。杭州秦望水街、北外滩金茂中心等项目于去年开业，轻资产业务持续拓展。

作为持有资产证券化的尝试，国内首批消费类基础设施公募REITs——华夏金茂商业REIT已完成7次分红，分派率稳定在5%以上。

针对未来战略，管理层在业绩会上表示，中国金茂在行业调整时期实现了“活下来”的阶段性任务，下一阶段将以“活得好”为目标，进一步盘活存量、做优增量，力争“活出彩”。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）