Rekonsiliasi besar kelompok "Wenzhou" di industri properti: Anding Longhua bertaruh pada "Black Pearl" Era Ruixin sulit masuk "meja permainan"

问AI · 华龙集团资产大幅缩水，纠纷频发背后有何原因？

凤凰网风财讯：在地产界，温州人不止炒房厉害，温州房企也曾经林立百强榜，以大发地产、中梁地产、新湖中宝、多弗地产等温州老板成立的房企为代表，“温州帮”曾在地产圈占据多席。

Namun kini, Da Fa Real Estate diduga mengumumkan pembubaran, pemilik Zhongliang Real Estate dilaporkan sudah lama tidak berada di daratan, New Lake Zhongbao sudah dijual ke BUMN dan berganti nama menjadi “Quzhou Xin’an”, serta Duofe Real Estate terjebak dalam krisis setelah “pemodal” Jinzhou Bank menghentikan operasional… Perusahaan properti swasta Wenzhou dapat dikatakan sedang mengalami “pembersihan besar-besaran”.

Perlu dicatat, pada 27 Februari tahun ini, mantan sekretaris partai dan ketua Dewan Direksi Grup Pengembangan Konstruksi Kota Wenzhou, Lin Shinan, diduga melakukan pelanggaran disiplin dan hukum yang serius, dan menyerahkan diri secara sukarela, saat ini sedang diselidiki.

Menurut sumber lokal Wenzhou, orang ini sudah bermasalah sejak tahun lalu, namun baru sekarang dilaporkan. Perusahaan properti BUMN di sistem konstruksi kota Wenzhou juga tampaknya “akan mengalami perubahan besar”.

Sebenarnya, saat ini arus utama di lingkaran properti Wenzhou, selain perusahaan properti besar nasional, adalah perusahaan BUMN lokal. Hal ini dapat dilihat dari perusahaan yang hadir dan peringkatnya di acara tahunan properti Wenzhou tahun ini.

Dalam perubahan ini, perusahaan swasta yang masih “duduk” hanya An Ding Real Estate, Hualong Group, Wenzhou Times Group, Ruixin Real Estate, dan lainnya, yang tampaknya tidak memiliki semangat “bergelora” seperti pemilik properti Wenzhou tahun-tahun sebelumnya.

An Ding Real Estate: Didirikan untuk “Mutiara Hitam”

Kontroversi “Mewah Asia” di kota kecil

Pada bulan Januari-Februari tahun ini, daftar penjualan perusahaan properti dirilis, An Ding Real Estate masuk ke dalam 100 besar, peringkat 86, dengan 5,4 miliar, lebih tinggi dibandingkan dengan Agri-Real Estate dan Wanda Group, yang mengejutkan banyak orang.

Perusahaan yang didirikan pada September 2024, dan mengambil tanah pada 30 Oktober tahun yang sama, sampai saat ini hanya mengembangkan satu proyek mulai menarik perhatian lebih banyak orang. Proyek ini adalah “Black Pearl Scenic Area” (nama promosi Hualong · Black Pearl) di Ruian, Wenzhou, dikembangkan bekerja sama dengan Hualong Holding Group, mendapatkan izin pra-penjualan pada 5 Desember 2025, dan diharapkan diserahkan pada September 2027.

Tampaknya “baru muncul”, tetapi ambisinya tidak kecil. Setelah lebih dari satu tahun pembangunan, pengembang telah mendapatkan berbagai “penghargaan” seperti salah satu dari sepuluh mewah di Asia, sertifikasi produk kelas emas, sertifikasi rumah kelas emas, dan melakukan pemasaran besar-besaran dengan klaim “hanya 66 unit, kehormatan tingkat Asia pertama dalam 20 tahun industri properti Wenzhou”, yang bisa dianggap sangat ambisius.

Namun, kemampuan netizen untuk menciptakan konten juga sangat kuat, dengan berbagai komentar seperti “Mewah Asia di kota kecil”, “Rumah dengan pemandangan ladang dijual dengan harga tinggi”, “Bagaimana bisa mengguncang saat rumah bekas di sekitar tidak laku” muncul tanpa henti.

Tianyancha menunjukkan, An Ding Real Estate memiliki modal terdaftar sebesar 10 juta yuan, dengan perwakilan hukum Huang Xianghua, pemegang saham adalah perusahaan swasta lokal Ruian — Kaihong Trade (Li Ailian memiliki 70% saham, He Xiaohui memiliki 30%, perwakilan hukum Huang Xianghua); Liansheng Technology (perwakilan hukum Dingwei Food, Xia Xiaohua memiliki 80%, Sun Zuoyong memiliki 20%).

Dapat dilihat, An Ding Real Estate hampir sepenuhnya terikat pada proyek “Black Pearl Scenic Area” ini. Jika perusahaan mengikuti jalur “mengambil tanah - mengembangkan - likuidasi - pembubaran”, maka jika ada sengketa di masa depan, kepada siapa konsumen akan mengajukan keluhan, mungkin masih menjadi tanda tanya.

Hualong Group: Perusahaan properti lama dengan lima pemegang saham

Sengketa sering terjadi, mewah menyusut

Sebagai pengembang proyek bernama “Mutiara Hitam”, Hualong Group bisa dianggap sebagai salah satu perusahaan properti swasta yang lebih tua di Ruian.

Hualong Group berasal dari perusahaan pengembangan real estat Ruian Yongda yang didirikan pada tahun 2003, berganti nama menjadi Hualong Holding Group pada tahun 2010, saat ini dimiliki secara bersama oleh lima pemegang saham individu termasuk Xie Songmei (memegang 28%), Wu Xiuqin (26%), Lin Xiaoyun (18%), dan lainnya, dengan perwakilan hukum diubah dari Li Zhenhua menjadi Li Xueliang pada September 2024.

Tianyancha menunjukkan, Hualong Group terlibat dalam 164 kasus hukum, dan pada September 2025 karena tidak memenuhi kewajiban hukum, perusahaan ini masuk ke dalam daftar orang yang tidak dapat dipercaya. Saham pemegang saham juga beberapa kali dibekukan secara hukum. Dari sengketa hukum ini, sebagian besar adalah sengketa kontrak dengan pembeli rumah dan sengketa kerjasama dengan pemasok.

Terutama, proyek properti komersial pertama Hualong Group di Distrik Ruixiang, “Hualong Yipin”, mengalami fluktuasi harga yang tajam dalam beberapa tahun terakhir, dengan sebagian aset mengalami penyusutan besar yang memicu perdebatan. Menurut laporan, harga rata-rata untuk unit tinggi yang dibuka antara 2010-2012 adalah 29.900 yuan/m², sedangkan harga rata-rata yang terdaftar saat ini adalah 25.238 yuan/m², dan satu unit yang dijual melalui lelang tahun lalu bahkan hanya 16.692 yuan/m², dengan penurunan lebih dari 44%.

Wenzhou Times Group: Dari berkembang menjadi “tidak berkembang”

Keluarga Lu Jinxing “beralih arah”

Ketika membahas perusahaan properti swasta lama di Wenzhou, Wenzhou Times Group yang didirikan pada tahun 1995 (di bawah pengelolaan Times Dadi Holding) tidak dapat diabaikan.

Wenzhou Times Group dimiliki oleh Lu You, Lu Yao, dan Ji Aiping masing-masing memegang 75%, 15%, dan 10%. Namun, tokoh kunci sebenarnya dari grup ini adalah Lu Jinxing.

Tianyancha menunjukkan, Lu Jinxing menjabat sebagai ketua dari Wenzhou Andeli Real Estate Group Co., Ltd. (mengendalikan Times Dadi Holding, badan investasi Wenzhou Times Group), Wenzhou Hansen Shoe Industry Co., Ltd., Wenzhou Luobinda Shoe Industry Co., Ltd., dan lainnya. Memang, Lu Jinxing tidak hanya memulai dengan menjual rumah, tetapi juga menjual sepatu. Informasi di situs resmi menyebutkan, produk sepatu perusahaan ini diekspor ke negara-negara seperti Brasil, Ceko, Inggris, Prancis, Italia, dan Amerika Serikat. Lu Jinxing juga mengubah kewarganegaraannya dari Cina menjadi kewarganegaraan Brasil.

Setelah lebih dari tiga puluh tahun pengembangan, Wenzhou Times Group telah berkembang dari lokal ke banyak tempat di seluruh negeri, mengembangkan proyek-proyek seperti Times Square, Times Huating Garden, dan Times Binjiang Zhenpin, dengan total penjualan hak sebesar 2,633 miliar yuan pada tahun 2024.

Seiring dengan semakin besarnya bisnis real estat, pada tahun 2017 Wenzhou Times Group memindahkan kantornya ke Hangzhou, dan pada tahun yang sama berhasil mendapatkan dua lahan perumahan di distrik Binjiang dan Xixing dengan tingkat premi dan harga lantai yang tinggi. Namun, lahan di Xiaoshan bekerja sama dengan Binjiang Real Estate, di mana Binjiang yang menangani proyek utama dan mendapatkan biaya manajemen, sementara Wenzhou Times Group menggabungkan laporan keuangan.

Kedua perusahaan tersebut kemudian juga bekerja sama dalam banyak proyek, selain itu Wenzhou Times Group juga bermitra dengan Kaiyuan Real Estate, Huahong Jiaxin, Vanke, Country Garden, dan New Town Holding serta perusahaan lain di dalam dan luar Zhejiang, dengan model “kerjasama” untuk dengan cepat berdiri di lingkaran real estat Zhejiang. Namun, karena sebagian besar adalah proyek kerjasama, juga banyak risiko. Misalnya, proyek Hongsheng Jingyuan yang dikembangkan oleh Wenzhou Times Group dan Huahong Jiaxin terungkap mengalami masalah keselamatan kebakaran dan kualitas bangunan publik dan fasilitas hanya setahun setelah penyerahan.

Kemampuan untuk berkembang dari Wenzhou dengan cepat ke seluruh provinsi Zhejiang tidak terlepas dari kerjasama erat dengan lembaga keuangan. Misalnya, pada tahun 2019, Wenzhou Times dan pihak terkait menjalin kerjasama dengan anak perusahaan Hangzhou Jintou (Hangzhou Huishi Investment, Hangzhou Jintou Chuangtou) untuk mendirikan “Hangzhou Fuyang Jingu Equity Investment Partnership (Limited Partnership)”, membentuk kerjasama di bidang investasi industri. Setelah itu, Wenzhou Times dan anak perusahaan terkait pernah melakukan jaminan besar terhadap ekuitas di Zhejiang Merchant Asset, dengan objek jaminan adalah ekuitas real estat Kunshan Times, dengan total nilai jaminan sekitar 2 miliar yuan. Namun, kini Wenzhou Times Group telah melambat, dan gaya mereka tampaknya semakin mendekati gaya Lu Jinxing itu sendiri, yang sangat rendah hati.

Ruixin Real Estate: “Keluarga Jin” menggarap sudut

Proyek joint venture mencapai puncak

Berbeda dengan Wenzhou Times Group yang berkembang ke luar, Ruixin Real Estate adalah perusahaan properti lokal yang berfokus di Yueqing, Wenzhou, hampir semua proyek perumahan dan komersialnya berada di Yueqing.

Tianyancha menunjukkan, Ruixin Real Estate didirikan pada tahun 2013, dengan perwakilan hukum Jin Yuping. Pemegang saham utama perusahaan adalah Ruixin Group (memegang 55%), dengan Jin Zhiwei memegang 43%, dan Jin Zhiou memegang 35%. Ruixin Group didirikan pada tahun 1995, yang awalnya bernama Ruixin Electric, terlibat dalam berbagai bidang seperti real estat, energi baru, informasi, dan lainnya.

Mungkin karena fokus pada sebuah kota tingkat kabupaten yang berada di bawah Wenzhou, dikabarkan proyek-proyek mandiri Ruixin Real Estate jarang menggunakan pinjaman hipotek, sebagian besar bergantung pada pembiayaan grup, dana sendiri, dan pembayaran kembali dari penjualan proyek untuk berkembang.

Pada tahun 2025, proyek “Fengqi Yueming” yang dikembangkan Ruixin Real Estate bekerja sama dengan Greentown, hanya dari satu unit di Yueqing tersebut, penjualannya mencapai lebih dari 1,7 miliar yuan, menduduki peringkat pertama dalam daftar penjualan hak di Wenzhou, dan menjadi perbincangan hangat.

Prestasi “kecil namun indah” dari perusahaan properti swasta regional semacam ini, dalam beberapa hal telah memberi kehidupan dan harapan baru bagi industri real estat yang memasuki era “berkompetisi dengan ayah” (latar belakang pemegang saham) dan “berkompetisi dengan modal” (biaya modal).

( sumber丨Phoenix Net Property Feng Finance News, Editor｜Wang Tingting)

Sumber: Feng Finance News