Pasar perumahan musim semi sedang berlangsung, tetapi suku bunga hipotek baru saja melonjak lebih tinggi. Berikut yang perlu diketahui.

Seorang agen real estat memberikan tur kepada tetangga selama acara open house di sebuah rumah di Palm Beach Gardens, Florida, pada 11 Januari 2026.

Zak Bennett | Bloomberg | Getty Images

Musim semi biasanya adalah musim tersibuk untuk penjualan rumah, dan meskipun dinamika pasar tahun ini telah bergeser kuat mendukung pembeli, kekuatan yang lebih luas dalam ekonomi menciptakan tantangan signifikan.

Faktor yang paling penting di setiap musim adalah suku bunga hipotek. Mereka diperkirakan akan lebih rendah tahun ini, karena Federal Reserve menurunkan suku bunga pinjamannya untuk melawan inflasi, tetapi perang dengan Iran telah membalikkan itu. Biaya minyak melonjak tinggi, yang menyebabkan inflasi meningkat dan memaksa Fed untuk mempertimbangkan kembali.

Sekarang imbal hasil obligasi AS meningkat, dengan suku bunga hipotek mengikuti.

Suku bunga rata-rata pada hipotek tetap 30 tahun yang populer telah dimulai tahun ini lebih rendah, bahkan sempat turun di bawah 6% pada akhir Februari, tetapi melonjak tajam minggu ini menjadi 6,53% pada hari Jumat, hari pertama musim semi, menurut Mortgage News Daily. Sekarang hanya 18 basis poin di bawah di mana ia berada setahun yang lalu.

Tingkat yang lebih tinggi akan mempengaruhi keterjangkauan, tetapi faktor lain telah membalikkan pasar mendukung pembeli. Rumah-rumah tetap berada di pasar lebih lama, penjual semakin bersedia menurunkan harga dan pasokan rumah untuk dijual meningkat, meskipun tidak secepat seharusnya.

“Ketika pasar perumahan mendekati musim ‘waktu terbaik untuk menjual’, ia berada dalam posisi yang rentan, terjebak antara perbaikan jangka panjang dan ketidakstabilan jangka pendek yang tiba-tiba,” tulis Jake Krimmel, ekonom senior di Realtor.com, dalam laporan Tren Perumahan Mingguan. “Segalanya tampak jauh lebih tidak stabil dan tidak pasti daripada sebulan yang lalu.”

Untuk minggu yang berakhir pada 14 Maret, inventaris aktif meningkat 5,6% dibandingkan tahun lalu, menurut Realtor.com, tetapi daftar baru turun 1,4%.

Ini berarti jumlah rumah yang dijual meningkat bukan karena ada lebih banyak penjual, tetapi karena rumah di pasar tidak terjual. Itu mungkin karena calon penjual yang berharap untuk menjual rumah mereka menahan diri karena kekhawatiran tentang implikasi perang Iran.

“Saya pikir inventaris adalah penentu yang lebih besar,” kata Jonathan Miller, direktur pasar untuk StreetMatrix, penyedia data pasar perumahan. “Ide bahwa suku bunga akan turun dengan nyata tahun ini, saya rasa, umumnya sudah tidak relevan.”

Dapatkan Property Play langsung ke kotak masuk Anda

Property Play CNBC dengan Diana Olick mencakup peluang baru dan berkembang untuk investor real estat, dikirimkan setiap minggu ke kotak masuk Anda.

Daftar di sini untuk mendapatkan akses hari ini.

Lokasi, lokasi

Mengingat disparitas dalam inventaris di berbagai pasar, musim semi ini kemungkinan besar akan menjadi kisah banyak kota.

Misalnya, pada bulan Februari, daftar aktif di Las Vegas, Seattle, Cincinnati dan Washington, D.C., semuanya naik lebih dari 20% dari tahun lalu, menurut Realtor.com. Daftar di San Francisco, Chicago, Miami dan Orlando, Florida, sementara itu, lebih rendah dibandingkan tahun lalu.

Harga rumah telah mulai mendingin selama sebagian besar tahun lalu, dan mereka terus melakukannya. Harga hanya 0,7% lebih tinggi pada bulan Januari dibandingkan Januari 2025, menurut Cotality. Itu turun dari pertumbuhan tahunan 3,5% pada awal 2025. Namun, suku bunga hipotek yang lebih tinggi mengurangi keterjangkauan yang meningkat itu.

Wilayah Timur Laut dan Midwest melihat apresiasi harga terkuat, dipimpin oleh New Jersey, Connecticut, Illinois, Wisconsin, dan Nebraska, karena pasokan yang lebih ketat di wilayah tersebut, menurut Cotality.

Cotality menilai 69% dari pasar perumahan metropolitan teratas sebagai terlalu mahal, mencatat pasar yang undervalued seperti Los Angeles, New York City, San Francisco, dan Honolulu dapat melihat pemulihan harga pada tahun 2027.

“Pada akhirnya, lokasi dengan pertumbuhan pekerjaan yang konsisten akan tetap menjadi mesin utama untuk apresiasi harga, tetapi mereka juga memiliki defisit inventaris yang lebih besar yang menyebabkan tekanan pada harga rumah,” tulis Selma Hepp, ekonom kepala Cotality, dalam laporan terbaru.

Untuk konstruksi baru, pembeli kemungkinan akan melihat penawaran yang lebih baik musim semi ini, karena pengembang berjuang untuk menghabiskan pasokan rumah yang berlebih. Inventaris mencapai pasokan 9,7 bulan pada bulan Januari, menurut Biro Sensus AS, akibat penjualan yang jatuh ke level terendah sejak 2022. Sebagian besar pengembang memangkas harga pada bulan Maret, menurut Asosiasi Pengembang Perumahan Nasional.

“Keterjangkauan bagi pembeli dan pengembang tetap menjadi perhatian utama,” kata Bill Owens, ketua NAHB, dalam rilisnya. “Banyak pembeli tetap ragu menunggu suku bunga yang lebih rendah dan karena ketidakpastian ekonomi. Pengembang menghadapi biaya tanah, tenaga kerja, dan konstruksi yang tinggi dan hampir dua pertiga terus menawarkan insentif penjualan dalam upaya untuk memperkuat pasar.”

Konstruksi rumah satu keluarga juga turun pada bulan Januari. Sementara beberapa menyalahkan cuaca musim dingin yang buruk untuk kelemahan di pasar rumah baru, pengembang terus berjuang dengan keterjangkauan baik untuk pelanggan mereka maupun untuk keuntungan mereka sendiri. Biaya tanah, tenaga kerja, dan bahan tidak mereda.

“Saya pikir ini tidak akan menjadi tahun yang menginspirasi untuk pasar perumahan. Ini dimulai dengan harapan tinggi. Saya pikir perang, apa pun hasilnya, benar-benar telah meredam antusiasme dan menjaga ketidakpastian tetap tinggi,” kata Miller dari StreetMatrix.

Pilih CNBC sebagai sumber pilihan Anda di Google dan jangan lewatkan momen dari nama yang paling terpercaya dalam berita bisnis.