Apakah REITs Tahan Banting Selama Resesi Ekonomi? Data Terbaru Mengungkapkan

Jika Anda mempertimbangkan Real Estate Investment Trusts sebagai bagian dari portofolio Anda, Anda mungkin bertanya-tanya bagaimana mereka akan bertahan selama masa resesi ekonomi. Ini adalah pertanyaan yang sah, terutama mengingat fluktuasi pasar properti yang cukup besar saat ekonomi secara umum mengalami kesulitan. Jawaban singkatnya: REIT menunjukkan ketahanan yang mengejutkan selama resesi, meskipun tidak tanpa rasa sakit terlebih dahulu. Berikut adalah apa yang sebenarnya dikatakan oleh data selama beberapa dekade.

Mengapa REIT Saat Resesi Bisa Menyakitkan—Awalnya

Ketika ekonomi memasuki resesi, REIT biasanya mengalami kerugian signifikan dalam jangka pendek. Data dari tahun 1991 hingga 2024 yang dikompilasi oleh Neuberger Berman menunjukkan bahwa selama resesi, REIT rata-rata menghasilkan pengembalian negatif sebesar 17,6%. Itu adalah hal yang sulit diterima bagi investor mana pun. Sebagai perbandingan, indeks S&P 500 berkinerja lebih buruk selama periode yang sama, menurun lebih dari 20% secara rata-rata.

Namun, gambaran ini berubah sebelum resesi benar-benar terjadi. Edward Pierzak, yang memimpin upaya riset di Nareit, menunjukkan pola yang menarik: dalam 12 bulan menjelang setiap resesi terakhir, REIT masih mampu menghasilkan pengembalian positif, rata-rata 5,7%. Ini menunjukkan bahwa pasar properti sering kali sudah mengantisipasi masalah ekonomi sebelum benar-benar terwujud.

Efek Rebound: Mengapa REIT Bangkit Lebih Cepat Dari yang Anda Duga

Di sinilah cerita menjadi menarik bagi investor jangka panjang. Setelah resesi berakhir, REIT mengalami pemulihan yang dramatis. Dalam 12 bulan setelah setiap resesi terakhir, REIT memberikan pengembalian rata-rata yang mengesankan sebesar 22,7%. Bahkan, menurut analisis Nareit, REIT secara konsisten mengungguli kepemilikan properti swasta baik selama maupun setelah resesi.

Alasan rebound yang cepat ini berkaitan dengan satu faktor utama: suku bunga. Nilai properti real estate komersial—baik apartemen, gedung perkantoran, maupun properti industri—bergerak seiring dengan suku bunga melalui sesuatu yang disebut cap rate. Tingkat ini secara langsung menentukan berapa banyak yang akan dibayar investor untuk properti. Ketika bank sentral menurunkan suku bunga selama resesi (yang hampir selalu dilakukan), cap rate turun, sehingga nilai properti naik. Karena REIT diperdagangkan di pasar publik, penyesuaian harga ini terjadi dengan cepat, kadang dalam minggu, bukan bulan. Pasar keuangan cenderung memperhitungkan nilai masa depan daripada nilai saat ini, biasanya 12-18 bulan ke depan, yang menjelaskan mengapa REIT bisa rebound begitu cepat.

Tidak Semua REIT Sama: Ketahanan Berbeda Tergantung Jenis Aset

Tidak semua REIT akan berkinerja sama selama masa ketidakpastian ekonomi. Jenis properti yang mereka fokuskan sangat berpengaruh. Peter Zabierek, CEO dan manajer portofolio di Sugi Capital Management, mencatat bahwa sektor seperti ruang kantor dan hotel biasanya berkinerja buruk selama resesi. Sementara itu, pusat data, menara seluler, dan fasilitas kesehatan tetap menghasilkan pengembalian yang stabil.

Analisis dari Wide Moat Research tahun 2025 mengonfirmasi pola ini: REIT pusat data, properti kesehatan, dan yang memiliki properti sewa bersih tiga kali lipat menunjukkan ketahanan resesi yang paling kuat. Sebaliknya, REIT yang fokus pada hotel, papan reklame, dan pinjaman hipotek cenderung mengalami penurunan yang lebih tajam.

Performa Historis dalam Konteks: Pengembalian Jangka Panjang Ceritakan Kisah Berbeda

Ada baiknya melihat gambaran besar. Dari tahun 1972 hingga 2024, REIT AS menghasilkan rata-rata pengembalian tahunan sebesar 12,6%, menurut data Nareit dan YCharts. Itu mengalahkan rata-rata pengembalian S&P 500 sebesar 8% selama periode 52 tahun yang sama. Namun, dalam lima tahun terakhir, REIT tertinggal, dengan rata-rata hanya 5,5% per tahun dibandingkan 15,3% dari S&P 500. Kinerja yang lebih rendah ini membuat beberapa investor meragukan peran mereka dalam portofolio modern, tetapi data resesi menunjukkan bahwa kehatian-hatian mungkin terlalu dini.

Apa Artinya Ini untuk Strategi Investasi Anda

Tiga wawasan utama muncul dari pengamatan bagaimana REIT berkinerja di berbagai siklus ekonomi. Pertama, REIT tidak mengalami penurunan yang seburuk pasar saham secara umum selama resesi, sehingga mereka memberikan perlindungan downside yang berarti. Kedua, jika Anda mengantisipasi perlambatan ekonomi, REIT kesehatan dan pusat data menawarkan ketahanan yang sangat kuat dibandingkan jenis properti lainnya. Terakhir, pola historis menunjukkan bahwa resesi menciptakan peluang membeli—REIT cenderung rebound paling kuat dari titik terendahnya, menjadikannya pembelian yang menarik selama fase terburuk dari penurunan ekonomi.

Bagi investor yang membangun portofolio tahan resesi, REIT layak dipertimbangkan—bukan sebagai lindung nilai panik, tetapi sebagai aset strategis yang biasanya pulih lebih cepat dan lebih kuat daripada indeks pasar yang lebih luas.