Pasar Perumahan Jerman Kemungkinan Akan Melentur, Bukan Pecah

(HENAFN- ING) Harga rumah di Jerman mendekati level pra-krisis pada tahun 2025

Pasar perumahan Jerman mencerminkan ekonomi secara lebih luas pada tahun 2025: setelah dua tahun mengalami kontraksi, baik PDB maupun harga rumah kembali ke wilayah positif. Menurut indeks harga rumah yang baru dirilis oleh Kantor Statistik Jerman, harga rumah naik sebesar 3,2% tahun lalu. Dengan ini, harga rumah masih sekitar 8% di bawah puncak yang dicapai pada tahun 2022, tetapi sekaligus lebih dari 5% di atas titik terendah yang dicapai pada tahun 2024.

Harga rumah dibandingkan dengan level puncak dan titik terendah terbaru

Namun, angka tahunan ini menyembunyikan kehilangan momentum yang jelas. Setelah tiga kuartal berturut-turut mengalami pertumbuhan sekitar 1% kuartal-ke-kuartal, dinamika harga melambat menjadi 0,1% QoQ pada kuartal keempat 2025. Data pinjaman menunjukkan cerita yang serupa. Pemberian kredit hipotek baru masih meningkat sebesar 37% tahun-ke-tahun pada kuartal pertama 2025 tetapi melambat menjadi 13% YoY pada akhir tahun.

Sebagian dari pelambatan ini dipengaruhi oleh efek basis. Tetapi perkembangan yang tidak menguntungkan dalam hal daya beli dan sentimen konsumen yang lemah juga berkontribusi negatif. Pertumbuhan upah melambat, harga rumah meningkat, dan ruang untuk penurunan lebih lanjut dalam suku bunga pinjaman terbatas.

Kemunduran sementara di awal 2026

Perkembangan awal 2026 menunjukkan campuran. Pada Januari, suku bunga hipotek naik ke level tertinggi sejak pertengahan 2024, menekan permintaan. Februari memberikan sedikit kelegaan: suku bunga pasar modal yang lebih rendah mengurangi biaya pembiayaan, yang berpotensi mendorong rebound jangka pendek dalam permintaan pinjaman. Tetapi peluang ini cepat berakhir karena eskalasi di Timur Tengah mendorong harga energi lebih tinggi, menyalakan kembali kekhawatiran inflasi, dan memicu penjualan besar-besaran di pasar obligasi pemerintah. Imbal hasil 10 tahun Jerman telah naik lebih dari 30 basis poin sejak akhir Februari – kemungkinan cukup untuk mendorong suku bunga pinjaman kembali di atas 4% ke depan.

Suku bunga pasar dan suku bunga pinjaman

(%)

Akibatnya, pemulihan pasar perumahan kemungkinan akan menghadapi kemunduran sementara. Ketidakpastian yang tinggi, kenaikan biaya energi, dan melemahnya kepercayaan konsumen kemungkinan akan meningkatkan kecenderungan rumah tangga untuk menabung, sementara biaya pembiayaan yang lebih tinggi akan menambah tekanan keuangan.

Mengapa ini tidak seperti tahun 2022

Lingkungan makro saat ini terasa tidak nyaman dan mengingatkan kembali pada tahun 2022, ketika kenaikan harga energi memperburuk inflasi, suku bunga kebijakan dinaikkan dengan kecepatan yang belum pernah terjadi sebelumnya, dan pasar perumahan Jerman hampir berhenti. Namun, pada tahun 2022, kejutan suku bunga terjadi di pasar perumahan yang sedang berada di akhir periode boom panjang, dengan suku bunga hipotek rata-rata melonjak dari hampir nol menjadi lebih dari 3,5%. Pada saat ini, suku bunga hipotek sudah jauh lebih tinggi dan bahkan dalam skenario terburuk, sebagian besar kenaikan suku bunga yang diharapkan dari Bank Sentral Eropa sudah dihitung. Kami tidak mengharapkan ECB menaikkan suku bunga sama sekali dalam skenario dasar kami, bahkan pengetatan kebijakan moneter pun akan kurang dari kejutan suku bunga yang kita lihat di 2022.

Pada saat yang sama, ketidaksesuaian struktural antara penawaran dan permintaan tetap menjadi kekuatan penstabil, dan dengan asumsi harga energi stabil, pemulihan ekonomi Jerman – jika tidak terhambat oleh kejutan harga energi baru – seharusnya mendapatkan momentum di akhir tahun ini, menambah dukungan siklikal ke pasar.

Sebagai hasil dari latar belakang makro saat ini, pasar perumahan Jerman kemungkinan akan mengalami jeda, bukan berhenti total. Kenaikan harga energi dan ketidakpastian yang kembali akan memperlambat pemulihan dalam jangka pendek, tetapi fondasi struktural – pasokan yang terbatas, kondisi ekonomi yang perlahan membaik, dan ECB yang kemungkinan besar tidak akan kembali ke kebijakan pengetatan agresif – menentang koreksi seperti tahun 2022. Untuk saat ini, ini tampak sebagai kemunduran jangka pendek, bukan akhir dari rebound.