Kehidupan Baru Jianye: Setiap 1 Yuan yang diperoleh, 80 sen hilang karena piutang buruk｜Guncangan Laporan Tahunan⑤

Teks oleh/Leju Finance Yan Minghui

Belakangan ini, banyak orang menulis kisah tentang Hu Baosen, tentang dia yang di usia sepuh tetap tinggal di Hong Kong, tentang kegelisahan dan perjuangannya di “Langit Utara”, tentang kejayaan dan kejatuhan Grup Jianye, tentang jalan yang telah dilalui dan masa depan yang akan datang, tentang aset, utang, dan gugatan dari sosok yang pernah disebut “Raja Henan” ini…

Ada yang memuji keberaniannya, ada yang meragukan pilihannya, tetapi semuanya secara bersamaan menghela napas dan menebak kapan dia akan kembali ke kampung halamannya.

Di dunia luar, dikatakan bahwa sejak paruh kedua tahun 2025, Hu Baosen telah lama tinggal di Hong Kong untuk mengurus restrukturisasi utang luar negeri dan operasi modal; sebelum Tahun Baru Imlek 2026, dalam rapat manajemen Jianye, dia berpartisipasi dengan cara yang belum pernah dilakukan sebelumnya—secara daring.

Tak lama setelah berakhirnya rapat tahunan bertema “Kolaborasi Kuat, Muda, dan Inovatif”, salah satu aset inti dari grup Jianye, Jianye New Life (09983.HK), merilis laporan kinerja tahun 2025 mereka.

Membuka laporan keuangan dan menganalisis datanya, hasilnya tidak terlalu optimis. Di tengah penyesuaian industri yang mendalam dan latar belakang utang grup, Jianye New Life jelas menghadapi ujian besar.

“Rintangan sejati bukanlah angka skala yang dingin, melainkan keahlian dan kehangatan yang dirasakan pelanggan setiap kali mereka berinteraksi.”

Memandang ke depan, Jianye New Life menulis bahwa mereka akan “berusaha untuk menempuh jalan pertumbuhan yang berkualitas, hangat, dan tangguh di tengah gelombang transformasi industri.”

Keuntungan yang Tertelan

Pada tahun 2025, pendapatan dan laba Jianye New Life keduanya menurun.

Data menunjukkan bahwa selama periode laporan, total pendapatan mencapai sekitar 2,768 miliar yuan, turun 6,2% dibandingkan tahun 2024; laba kotor sekitar 544 juta yuan, turun 15,1% secara tahunan, margin laba kotor dari 21,7% tahun sebelumnya turun menjadi 19,6%; laba bersih turun tajam dari 238 juta yuan menjadi 167 juta yuan, penurunan sekitar 29,8%, margin laba bersih sekitar 6,0%, sedangkan tahun sebelumnya sekitar 8,1%.

Dari struktur pendapatan, sebagai “penopang utama”, layanan manajemen properti menyumbang sekitar 2,3 miliar yuan, hampir sama dengan tahun sebelumnya. Namun, margin laba dari sektor ini turun dari 21,3% menjadi 19,2%.

“Untuk meningkatkan kepuasan pelanggan, biaya layanan berkualitas tinggi ditambahkan,” meskipun pendapatan stagnan, biaya justru meningkat secara rigid, sehingga kemampuan laba semakin tertekan.

Dalam hal skala, “secara aktif menarik diri dari kompleks yang merugi,” hingga akhir 2025, luas properti yang dikelola Jianye New Life sekitar 194 juta meter persegi, berkurang 1,2 juta meter persegi dari tahun sebelumnya.

Dua lini bisnis lainnya, layanan nilai tambah komunitas dan layanan nilai tambah non-pemilik, keduanya mengalami penurunan pendapatan. Yang pertama turun 21,0% menjadi 430 juta yuan, yang kedua dari 109 juta yuan tahun 2024 menjadi 39 juta yuan, penurunan sekitar 64,5%.

Jianye New Life menjelaskan bahwa penurunan pendapatan dari layanan nilai tambah komunitas terutama disebabkan oleh pasar properti domestik yang terus lesu dan berkurangnya bisnis terkait seperti balkon tertutup dan inspeksi renovasi; selain itu, kepercayaan konsumen domestik yang rendah dan penurunan pendapatan layanan penjualan kawasan grup juga berkontribusi.

Sedangkan penurunan layanan nilai tambah non-pemilik terutama karena penyesuaian aktif dan pengurangan skala bisnis oleh industri properti yang terus menyesuaikan diri, termasuk penurunan pendapatan layanan prapemasangan, layanan di lokasi proyek, dan penjualan agen properti sebesar 55 juta yuan.

Salah satu data yang paling menarik dalam laporan keuangan adalah “kerugian penurunan nilai aset keuangan dan kontrak” yang melonjak dari 74,9 juta yuan tahun 2024 menjadi 138 juta yuan tahun 2025, meningkat sekitar 84,5%.

Jianye New Life menjelaskan bahwa ini disebabkan oleh lemahnya pasar properti domestik dan rendahnya kepercayaan konsumen, yang menyebabkan “peningkatan piutang biaya properti dari pemilik kecil dan pembayaran piutang yang lambat.”

Industri manajemen properti biasanya menerapkan model “layanan dulu, bayar kemudian,” yang dalam siklus ekonomi makro yang menurun menjadi pedang bermata dua. Ketika niat dan kemampuan pemilik untuk membayar menurun, piutang perusahaan properti terus meningkat, sehingga cadangan kerugian piutang tak tertagih harus ditambah, langsung menggerogoti laba periode berjalan.

Kerugian penurunan nilai sebesar 138 juta yuan ini menyumbang 82,6% dari laba bersih periode tersebut. Dari sudut pandang tertentu, ini berarti setiap 1 yuan laba, 80 sen dihabiskan oleh piutang tak tertagih.

Setelah mengeluarkan faktor non-operasional seperti penurunan nilai, laba bersih pokok yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham Jianye New Life tahun 2025 hanya sekitar 280 juta yuan, sedikit menurun 4,8% dari 294 juta yuan tahun 2024.

Kas yang Kering

“Keluar dari lingkaran setan ‘pengurangan biaya harus menurunkan kualitas’… membebaskan tenaga kerja untuk berfokus pada layanan penuh kasih dan penanganan darurat.” Dalam laporan kinerja, Jianye New Life memandang ke depan dengan rencana pengurangan biaya dan peningkatan efisiensi secara menyeluruh, berusaha memanfaatkan “kolaborasi manusia-mesin” untuk meningkatkan efektivitas organisasi.

Namun, insiden mogok kerja yang terjadi di berbagai daerah di Henan pada paruh kedua 2025 mengungkap sisi lain dari narasi ini.

Berdasarkan informasi terbuka, Hui County Jianye No.1 City Bangbang mengalami “karena sebagian besar pemilik belum membayar biaya properti, selama 4 bulan tidak membayar gaji staf, menyebabkan mereka mengundurkan diri dan layanan berhenti.” Tetapi yang membingungkan, ada kabar lain menyebutkan bahwa tingkat pengumpulan biaya properti di Zhengzhou Jianye Spring hanya sekitar 90%, dan pemilik di Xinyang Jianye City membayar biaya properti 2-5 tahun lebih awal karena promosi properti, bahkan ada yang membayar sampai 2028.

Masalah yang dihadapi Jianye New Life, selain “keterlambatan pembayaran dari pemilik,” tampaknya juga ke mana uang dari biaya properti yang telah dikumpulkan itu pergi?

Ide “kolaborasi manusia-mesin” diajukan, tetapi kenyataannya adalah: hingga akhir 2025, kas dan setara kas Jianye New Life tersisa hanya 413 juta yuan, turun drastis 65,3% dari 1,19 miliar yuan di akhir 2024.

Kemana uangnya? Jianye New Life belum mengungkapkan secara rinci aliran kas operasionalnya, tetapi pengamat industri memberikan analisis berdasarkan piutang dan riwayat dividen.

Data menunjukkan bahwa hingga akhir 2025, piutang dagang dan lainnya sekitar 3,18 miliar yuan, meningkat 11,4% dari tahun sebelumnya, jauh melebihi pertumbuhan pendapatan. Dari jumlah tersebut, total piutang dagang mencapai 3,628 miliar yuan, naik 9,0% dari akhir tahun sebelumnya yang sebesar 3,327 miliar yuan.

Struktur umur piutang juga patut diperhatikan, di mana piutang dengan umur lebih dari 3 tahun pada akhir 2025 melonjak dari 474 juta yuan menjadi 1,265 miliar yuan, persentasenya dari 14,2% menjadi 34,8%.

Pengamat industri menyatakan, “Pertumbuhan pesat piutang umur panjang berarti semakin sulit untuk mendapatkan pembayaran kembali, dan risiko kerugian piutang tak tertagih semakin tinggi.”

Pada paruh kedua tahun lalu, Jianye New Life membagikan dividen interim sebesar 0,033 HKD per saham, total sekitar 39,125 juta yuan. Dalam laporan kinerja periode ini, dewan tidak menyarankan pembagian dividen akhir tahun 2025.

Namun, selama empat tahun terakhir, Jianye New Life telah melakukan distribusi dividen besar secara berkelanjutan: pada 2021 membagikan 576 juta yuan, 2022 sebesar 481 juta yuan, meskipun mengalami kerugian 578 juta yuan di 2023, tetap membagikan dividen sebesar 392 juta yuan, dan di 2024 sebesar 215 juta yuan.

Melihat dari kepemilikan saham, penerima manfaat terbesar dari distribusi dividen besar ini tak lain adalah pemegang saham pengendali, Hu Baosen, yang memegang sekitar 65,27% saham Jianye New Life.

Dari “pengagungan skala” ke “pengembalian kemampuan,” arah transformasi Jianye New Life jelas benar. Tetapi, transformasi membutuhkan waktu dan dana.

Awal tahun ini, veteran properti Jianye berusia 43 tahun, Yan Xuewen, diangkat sebagai direktur eksekutif dan CEO Jianye New Life; setelah penyesuaian, Wang Jun tidak lagi menjabat sebagai CEO, tetapi tetap sebagai ketua dewan dan direktur eksekutif, fokus pada perencanaan strategis grup dan pengawasan hal-hal penting.

“Akankah Yan dan Wang mampu memimpin Jianye New Life untuk tidak hanya menurunkan biaya, tetapi juga benar-benar meningkatkan efisiensi dan kualitas, memenangkan kepercayaan dan ‘pembelian’ dari pelanggan? Apakah mereka bisa mengubah layanan nilai tambah komunitas dari ‘tugas tambahan’ menjadi sumber laba yang stabil dan berkelanjutan, untuk mengatasi hambatan pertumbuhan bisnis pengelolaan properti dasar?”

Perusahaan terkait: Jianye New Life hk09983, Jianye