Percepatan pengurangan stok inventaris: 22 provinsi menurunkan rasio uang muka properti komersial

来源：21世纪经济报道 作者：张敏

3月16日，中国人民银行上海总部发布通知称，上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。此举旨在推动商办房地产市场去库存提速，进一步提振市场交易活跃度。

今年1月15日，中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜表示，会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30％，支持推动商办房地产市场去库存。两天后，上述两部门联合发布《关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》，明确将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。

在此之前，商业用房购房贷款最低首付比例为50%。在具体执行中，部分银行会设定为60%甚至更高。因此，此举被视为商业用房去库存的重要信号。

据21世纪经济报道记者不完全统计，截至目前，已有22个省级行政区下调了商业用房的最低首付比例。部分省份和城市还出台了其他措施，推动商业地产去库存。

各种动作表明，商业地产去库存的步伐正在加快。

去化周期长于住宅

商业用房泛指写字楼、商铺等商业产权的房屋。与住宅不同，商业用房的产权通常为40年或50年，其税费负担通常高于住宅。

受多重原因影响，当前我国商业用房库存规模较大。根据国家统计局发布的数据，截至今年2月末，我国商品房待售面积约8.0亿平方米，其中办公楼和商业营业用房待售面积1.9亿平方米，约占23.9%。同期，尚有约7.1亿平方米的办公楼和商业营业用房处于在建状态。

由于受到的限制性措施多于住宅，商业用房的购房门槛相对较高，去化周期也长于住宅。按照最近12个月的平均销售速度，当前办公楼（以截至今年2月末的待售面积计算，下同）的去化周期约为28个月，商业营业用房的去化周期则在30个月以上。

同期，住宅的去化周期仅为7个月左右。

商业地产服务机构世邦魏理仕的一份统计也指出，今年全国十城办公楼新增供应量预计达470万平方米，同比小幅增长7%，2027年和2028年将逐步回落至420万平方米和350万平方米。零售物业方面，预计今明两年全国主要八城的优质零售物业新增供应分别为439万平方米和356万平方米，继续保持充裕，上海、广州、杭州、南京、天津的新增供应面积将较前两年有所增长。

近些年，有关强化政策干预、推动商业地产去库存的呼声不断出现。

今年两会期间，全国政协委员、新希望集团董事长刘永好建议，优化规划布局，调减新增商业用地比例。支持盘活存量商办资产，优化“商改住”政策，适度放宽公寓在入学、落户等方面的限制。

刘永好说，人口格局发生变化，线上购物逐步兴起，都使得线下商业的作用在弱化。他表示，除了采取各项措施消化存量外，“新的规划一定考虑到经济形态发生变化，适当做一些修正，不要规划那么多商业。”

政策利好陆续释放

此次调整贷款最低首付比例之前，有关商业地产去库存的政策已在陆续推出。

2025年9月，国务院办公厅印发《关于释放体育消费潜力进一步推进体育产业高质量发展的意见》指出，鼓励依法利用工业厂房、商业用房、仓储用房等打造体育运动空间。

2025年11月28日，证监会就推出商业不动产投资信托基金试点公开征求意见。此次试点的核心在于打通商业不动产的权益融资通道，为盘活存量资产提供标准化金融解决方案。

今年以来，积极信号继续释放。

3月5日，自然资源部、国家林业和草原局发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》明确，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

本月发布的“十五五”规划纲要指出，推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用。“十五五”规划纲要还提及，将依法稳妥推进工商业用地使用权续期工作。

分析人士普遍认为，这不仅意味着要在供应端做出调整，闲置商业用房的盘活利用也有望加快。

在地方政府层面，不少城市近期也出台了多项支持政策，推动商办市场去库存。

比如，上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能；杭州出台工商业用地改革相关政策，明确改革完善存量空间高效盘活机制，允许临时改变房屋用途。

在发放补贴方面，武汉对购买新建商办类房屋的，按契税实缴额度给予50%补助；南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴。

中指研究院指出，探索闲置商办用房盘活路径将是今年的重要政策着力点，预计各地将有更多的尝试。

对于最低首付比例的大幅下调，该机构表示，短期内有助于缓解商办库存压力、改善房企现金流；中长期看为存量资产盘活提供了金融支持。

但中指研究院同时指出，此举并非市场全面反转的信号。相较于住宅按揭，商业用房贷款在贷款成数、利率和期限上仍有明显差距，且银行在执行层面将结合客户风险状况等因素审慎确定具体首付比例。更重要的是，商业地产的交易活跃度从根本上取决于实体经济的景气程度，要真正撬动“沉默资产”，仍需市场主体信心与实体经济活力的同步回归。

(编辑：文静)

关键字： 商业用房 首付