Biguiyuan, melampaui puncak gunung paling sulit

23 Maret, pengumuman dari Country Garden telah mengguncang industri properti seperti bom air dalam-dalam.

Pada tahun 2025, diperkirakan laba bersih sebesar 1-2,2 miliar yuan.

Perlu diketahui, hanya satu tahun yang lalu, angka ini masih mengalami kerugian sebesar 35,145 miliar yuan.

Dari kerugian besar menjadi laba, perusahaan properti yang pernah disebut sebagai “perusahaan properti semesta” ini akhirnya membuka celah di malam yang panjang dan menyambut titik balik penting dari segi keuangan.

Ini bukan hanya kemenangan satu perusahaan, tetapi juga seperti sinyal “pemecahan es” dari seluruh kelompok perusahaan properti yang mengalami kesulitan, memberikan suntikan semangat bagi industri.

01 Melepas Beban

Bagaimana perusahaan ini bisa mendapatkan laba ini? Country Garden dengan jujur menjelaskan: berasal dari keuntungan non-tunai yang diperoleh dari restrukturisasi utang.

Jangan anggap remeh kata-kata ini, di baliknya ada sebuah perjuangan hidup-mati yang mendebarkan.

Tiga tahun terakhir, Country Garden berjuang di “zona tak berpenghuni”.

Pada 2022, rugi sebesar 6,052 miliar yuan; pada 2023, rugi sebesar 178,4 miliar yuan; dan pada 2024, rugi sebesar 32,835 miliar yuan, total kerugian lebih dari 200 miliar yuan. Tiga tahun berturut-turut terjebak dalam lumpur kerugian membuat banyak orang berpikir bahwa perusahaan raksasa ini sulit bangkit kembali.

Untuk bangkit, Country Garden meluncurkan serangkaian langkah yang bisa disebut sebagai pelajaran terbaik:

Pada 2025, sembilan obligasi domestik dan restrukturisasi utang domestik sebesar sekitar 13,77 miliar yuan semuanya disetujui, dan restrukturisasi utang luar negeri sebesar sekitar 17,7 miliar dolar AS juga resmi berlaku pada akhir tahun.

Perkiraan total pengurangan utang mendekati 90 miliar yuan, dan biaya pembiayaan utang baru setelah restrukturisasi turun drastis menjadi 1%-2,5%, menghemat biaya bunga yang signifikan dan membantu mengurangi tekanan arus kas.

Berbeda dari perpanjangan utang yang sederhana, restrukturisasi ini menampilkan “pengurangan utang secara substantif”—melalui penerbitan obligasi konversi wajib dan kapitalisasi saham, mengubah sifat utang secara mendasar, dan secara langsung menambah kekayaan bersih.

Dengan kata lain, Country Garden tidak menunda “badai”, tetapi menukar ekuitas untuk bertahan hidup, dan waktu untuk mendapatkan ruang.

Sementara itu, rencana restrukturisasi utang luar negeri sedang dipercepat pelaksanaannya. Berdasarkan laporan penerbitan saham yang diumumkan 5 Maret, jumlah saham baru yang diterbitkan sekitar 14,233 miliar lembar, mendekati 51% dari modal yang telah diterbitkan sebelum restrukturisasi. Setelah restrukturisasi berlaku pada 30 Desember 2025, dalam minggu kerja pertama, Country Garden telah menyelesaikan pembayaran sekitar 398 juta dolar AS kepada kreditur.

02 Pengobatan Luka Berat

Manajemen dan struktur organisasi Country Garden juga melakukan penyesuaian besar. Pada akhir tahun lalu, Direktur Eksekutif dan Presiden Mo Bin dipindahkan ke posisi Co-Chairman, tetap memegang posisi Direktur Eksekutif; dan Direktur Eksekutif, Wakil Presiden Tetap, serta CEO Grup Properti Country Garden, Cheng Guangyu, diangkat sebagai Presiden perusahaan.

Manajemen beralih dari “tim penyelamat” ke “tim operasional”. Penunjukan Co-Chairman juga membantu meningkatkan efisiensi kerja Dewan Direksi dalam menghadapi tantangan kompleks di tahap baru.

Selain itu, perusahaan secara sistematis melepaskan unsur keluarga dan kekuatan lama, beralih ke struktur tata kelola yang lebih profesional dan muda.

Dalam hal struktur organisasi, 13 wilayah properti digabung dan disederhanakan menjadi 10 wilayah, dan jumlah karyawan juga dikurangi.

Selain itu, melalui penjualan aset untuk “mengurangi beban”, Country Garden menjual saham utama di Wanda Commercial Management, Changxin Technology, serta properti seperti Kawasan Asian Games Guangzhou dan hotel Hilton Foshan, mengumpulkan dana lebih dari 10 miliar yuan.

Dengan reformasi besar ini, akhirnya Country Garden mulai menunjukkan perbaikan dalam operasinya. Pada 2025, total nilai penjualan kontrak hak milik mencapai 33 miliar yuan.

Tiba-tiba, tahun ini, pada Februari, Country Garden mencapai target penjualan selama “Libur Imlek”, dengan peningkatan signifikan dalam rata-rata pembelian harian selama periode tanpa libur. Berdasarkan data CRIC, pada Januari-Februari 2026, Country Garden berada di sepuluh besar dalam peringkat nilai hak penjualan dan luas operasi properti di China.

Dalam rapat manajemen bulanan, Presiden Cheng Guangyu menyatakan bahwa Maret dan April akan menjadi jendela pengamatan penting, dan seluruh tim harus mengatur dan melaksanakan rencana “Aksi Guntur Musim Semi” pada titik kunci tersebut, serta secara sistematis mendorong penjualan.

Selain itu, Cheng Guangyu pernah mengungkapkan dalam Rapat Pemegang Saham 2025 bahwa saat ini, cadangan tanah Country Garden cukup untuk mendukung operasi dan pengembangan normal dalam waktu tertentu, sehingga tidak terburu-buru melakukan investasi baru dalam fase besar pengurangan stok industri.

03 Wirausaha Kedua

Pada November tahun lalu, setelah restrukturisasi utang selesai, Ketua Dewan Direksi Yang Huiyan pertama kali mengemukakan konsep “wirausaha kedua”.

Dia menyatakan bahwa keberhasilan restrukturisasi adalah pengakuan kreditur terhadap masa depan perusahaan, yang akan memberi ruang lebih longgar untuk pemulihan operasi normal, dan langkah selanjutnya adalah mendorong transisi secara sistematis—“transisi adalah sebuah metamorfosis, dan juga ‘wirausaha kedua’ dari Country Garden.”

Pada Maret, Yang Huiyan kembali menegaskan bahwa tahun 2026 akan menjadi tahun paling penting dalam transisi dari “menjamin serah terima rumah” ke “operasi normal”, dan pertama kali menggambarkan arah dan kerangka pengembangan 3-5 tahun ke depan, serta menuntut agar proyek di berbagai wilayah menyelesaikan tugas tahap demi tahap dengan solid, membangun fondasi untuk pertumbuhan kedua.

Dia menyatakan bahwa 3-5 tahun ke depan adalah periode penting bagi Country Garden untuk menumpuk kekuatan dan meledak secara besar-besaran, dan inti strateginya akan berfokus pada “membangun daya saing inti”.

Kunci transformasi Country Garden terletak pada integrasi mendalam antara perubahan organisasi, inovasi teknologi, dan inovasi manajemen. Dia bahkan menulis sendiri visi organisasi baru: “Membangun organisasi yang modern, efisien, didukung data dan teknologi, sensitif terhadap pasar dan lingkungan eksternal, inovatif, dan belajar.”

Sebenarnya, Country Garden juga sedang mempersiapkan secara aktif untuk “pertumbuhan kedua”.

Sebelum pengumuman kinerja, beredar kabar di internet tentang “penarikan besar-besaran karyawan yang keluar”, yang kembali membuat perusahaan ini menjadi pusat perhatian.

Country Garden menanggapi bahwa perekrutan talenta selalu berorientasi pada kebutuhan bisnis nyata, melalui berbagai saluran seperti merekrut dari internal, mempekerjakan kembali karyawan yang berkualitas, dan merekrut dari luar melalui proses seleksi umum.

Selain itu, perusahaan membangun mekanisme peninjauan sistematis terhadap kebijakan manajemen internal secara rutin, setiap tahun meninjau dan mengoptimalkan kebijakan yang ada sesuai kebutuhan operasional dan manajemen.

Country Garden menegaskan bahwa penyesuaian “Peraturan Pengelolaan Karyawan yang Mengundurkan Diri dan Kembali Bekerja” ini hanyalah revisi rutin dari kebijakan yang sudah ada, bukan kebijakan baru.

Menurut para analis industri, langkah ini adalah sinyal bahwa setelah mengalami penyesuaian mendalam, fokus operasional perusahaan benar-benar mengalami perubahan substansial, dan mereka mulai memperkuat bisnis yang ada serta secara bertahap memasuki tahap “pemulihan operasional” dan restrukturisasi.

Di sisi lain, untuk membangun kembali kepercayaan pasar, selama beberapa tahun terakhir, Country Garden terus menempatkan “menjamin serah terima rumah” sebagai tugas utama. Dari 2023 hingga 2025, total pengiriman hampir 1,15 juta unit, dan volume pengiriman ini secara konsisten menempati posisi terdepan di daftar pihak ketiga.

Selain itu, perusahaan menegaskan bahwa tahun 2026 akan menjadi “tahun penutup serah terima rumah”, dan mereka telah menetapkan jadwal yang jelas, berusaha menyelesaikan sebagian besar pengiriman di pertengahan tahun, sehingga dapat lebih fokus memperbaiki neraca keuangan dan mengembalikan operasi normal.

Yang Huiyan menyatakan bahwa “wirausaha kedua” ini akan menjadi perjalanan yang penuh tantangan.

Country Garden telah membuktikan bahwa mereka mampu “bangkit kembali”, tetapi apakah mereka bisa benar-benar menemukan kembali mesin pertumbuhan mereka seperti dulu, di atas dasar bertahan hidup, masih perlu waktu untuk membuktikan.

Bagi seluruh industri properti, lampu dari Country Garden menyala, setidaknya menunjukkan jalan di depan.

Bertahan hidup, berarti ada harapan.