Bulan pertama kebijakan baru di pasar properti Shanghai: Terjadi perubahan positif di pasar rumah baru dan rumah bekas

Pada 25 Februari, Komite Pengelolaan Perumahan dan Pembangunan Pedesaan Shanghai serta lima departemen lainnya bersama-sama mengeluarkan “Pemberitahuan tentang Lebih Mengoptimalkan dan Menyesuaikan Kebijakan Properti di Kota Ini” (selanjutnya disebut “Pemberitahuan”), meluncurkan tujuh langkah, lebih lanjut mengurangi kebijakan pembatasan pembelian rumah, mengoptimalkan kebijakan pinjaman dana perumahan, dan menyempurnakan kebijakan pajak properti pribadi.

Sejak penerbitan “Pemberitahuan” sebulan yang lalu, pasar properti Shanghai menunjukkan perubahan positif. Menurut perkiraan indeks Iceberg dari platform data properti, hingga 24 Maret, volume transaksi pasar rumah bekas di Shanghai sejak Maret meningkat 4% secara tahunan. Data dari China Index Academy menunjukkan bahwa pada minggu kedua Maret (9-15 Maret), transaksi rumah komersial baru di Shanghai mencapai 220.000 meter persegi, meningkat 62% dibandingkan minggu sebelumnya, mencatat rekor tertinggi mingguan sejak 2026.

“Respon pasar terhadap kebijakan penyesuaian kali ini lebih langsung terhadap rumah bekas, pasar mulai menunjukkan pemulihan tertentu, dengan karakter utama permintaan mendominasi,” kata Cao Jingjing, Manajer Umum Departemen Riset Indeks China Index Academy, kepada wartawan “Securities Daily”. Dari segi karakteristik total harga, volume transaksi rumah dengan harga rendah meningkat, dan setelah penyesuaian harga, rasio nilai terhadap harga menjadi lebih baik. Dengan pelepasan kebijakan yang menguntungkan, keinginan kelompok pembeli yang sebelumnya menunggu menjadi lebih kuat, mendorong volume transaksi rumah dengan harga rendah.

Perlu dicatat bahwa jumlah listing rumah bekas baru di Shanghai mengalami penurunan, sehingga tekanan stok di pasar rumah bekas sedikit berkurang.

Menurut statistik dari China Index Academy, dari jumlah listing utama agen, selama dua minggu pertama Maret, jumlah listing rumah bekas baru di Shanghai menurun masing-masing 27% dan 48% secara tahunan. Selain itu, jumlah listing yang ada juga menunjukkan tren penurunan, dengan total listing utama di akhir Februari turun 30,7% dari puncaknya pada Oktober tahun lalu, kembali ke tingkat terendah dalam tiga tahun terakhir.

Cao Jingjing berpendapat bahwa penurunan bersamaan dari listing baru dan listing yang ada di Shanghai mencerminkan bahwa ekspektasi pasar dari sebagian pemilik properti membaik, yang membantu meredakan ketegangan penawaran dan permintaan jangka pendek, serta menciptakan kondisi yang menguntungkan untuk kestabilan pasar.

“Pemberitahuan” memperpendek masa wajib peserta asing yang bukan warga Shanghai untuk membayar asuransi sosial atau pajak penghasilan pribadi agar dapat membeli properti di dalam lingkaran luar, dan menyatakan bahwa “penduduk asing yang memenuhi syarat dapat membeli satu unit tambahan di dalam lingkaran luar,” secara tegas menurunkan ambang batas pembelian rumah.

Selain itu, “Pemberitahuan” meningkatkan batas maksimum pinjaman dana perumahan, mengoptimalkan pengakuan jumlah pinjaman, memperluas dukungan pembelian rumah bagi keluarga dengan banyak anak, dan menurunkan biaya pembelian rumah bagi warga.

Di bawah dukungan kebijakan ini, pasar rumah baru juga menunjukkan pemulihan. “Setelah kebijakan baru di Shanghai diumumkan pada 25 Februari, jumlah kunjungan ke beberapa proyek berkualitas meningkat, dan volume transaksi mulai pulih,” kata Cao Jingjing. Terpengaruh oleh ritme pasokan, pemulihan pasar rumah baru tertinggal dari pasar rumah bekas, tetapi sinyal positif sudah muncul berkat kebijakan. Selain itu, pada Maret, pengembang properti mempercepat peluncuran proyek, dan proyek perbaikan diharapkan dapat memberikan dukungan bagi pasar.

“Setiap akhir pekan di bulan Maret, saya lembur, dan selama hari kerja juga banyak pelanggan. Kamis lalu, saya sudah mengunjungi empat kelompok pelanggan kembali,” kata seorang tenaga penjual di sebuah proyek rumah baru di Distrik Songjiang, Shanghai. Ia mengatakan bahwa efek kebijakan baru dan musim penjualan yang ramai di bulan Maret meningkatkan jumlah kunjungan dan transaksi di proyek tersebut.

Cao Jingjing berpendapat bahwa jika suasana pasar saat ini dapat dipertahankan, Shanghai berpotensi mempertahankan tingkat aktivitas yang tinggi dari Maret hingga April dalam kondisi “musim semi kecil”. Namun, perlu diingat bahwa kestabilan pasar adalah proses bertahap, dan keberlanjutan ke depan masih bergantung pada perbaikan ekspektasi pendapatan warga dan harga properti serta pemulihan faktor makro lainnya.

Mengenai bagaimana kebijakan selanjutnya dapat mendukung kehangatan pasar, Li Yujia, Peneliti Utama Pusat Riset Kebijakan Perumahan Guangdong, menyatakan bahwa saat ini siklus kebutuhan mendesak dan perbaikan masih menghadapi hambatan utama, yaitu lamanya siklus transaksi rumah bekas dan diskon harga akhir yang signifikan, yang menyebabkan siklus jual beli rumah lama dan biaya tinggi. Kebijakan harus mendorong pengadaan dan pelepasan rumah bekas melalui penyimpanan pemerintah dan kekuatan pasar.