REITs Properti Komersial Memasuki "Momen Ledakan", Pengembang Properti Menjadi Angkatan Utama

Pada 31 Desember 2025, Komisi Sekuritas dan Futures secara resmi meluncurkan pilot proyek REITs publik komersial properti tidak bergerak, membuka jalur kapitalisasi baru untuk properti komersial yang telah lama sepi.

Pada 16 Maret, REITs properti tidak bergerak inovatif Hongtu yang diajukan oleh Galaxy Holdings diterima oleh Bursa Shenzhen, menjadi REITs publik komersial ke-15 yang diterima oleh bursa sejak awal tahun ini.

Menurut laporan Daily Economic News, hingga 20 Maret 2026, hanya 80 hari sejak pilot dibuka, bursa Shanghai dan Shenzhen telah menerima 15 pengajuan proyek, dengan total dana yang direncanakan lebih dari 46 miliar yuan, mendekati total penerbitan REITs publik tahun 2025 (termasuk penambahan dana).

Selain itu, empat jenis aset utama—kompleks komersial, ritel, gedung perkantoran, dan hotel—menjadi aset dasar utama, dan pengembang properti dari yang sebelumnya hanya mencoba-coba kini menjadi pemain utama.

Dalam 15 proyek REITs yang diajukan tersebut, ada 7 yang diajukan oleh pengembang properti sebagai pemilik hak asli, termasuk Poly Developments, Shoukai Shares, Xincheng Holdings, dan lain-lain.

“Perluasan cepat pilot REITs properti tidak bergerak mencerminkan pentingnya transisi pasar properti China dari pengembangan tambahan menuju pengelolaan aset yang sudah ada,” kata Yan Yuejin, Wakil Direktur Institut Riset Properti E-House Shanghai, kepada Daily Economic News pada 20 Maret. Ia menambahkan, peluncuran REITs properti membuka koneksi nyata antara aset yang sudah ada dan pasar modal bagi pengembang properti.

Gelombang penggalangan dana lebih dari 460 miliar yuan mendatang

Perhatikan bahwa gelombang pengajuan REITs properti komersial ini menunjukkan dua perubahan signifikan: pertama, skala penggalangan dana mencapai rekor tertinggi dalam bidang pilot REITs publik jangka pendek, mendekati total penerbitan REITs publik tahun 2025; kedua, aset dasar dari proyek REITs yang diajukan sebagian besar berada di area inti properti berkualitas tinggi, dengan tingkat penyewaan dan penerimaan sewa yang relatif tinggi.

Peluncuran REITs properti komersial langsung memicu ledakan pasar, dengan kecepatan pengajuan dan skala penggalangan dana yang memecahkan rekor industri. Dari awal pengajuan proyek pertama pada akhir Januari 2026 hingga 20 Maret, Bursa Shanghai dan Shenzhen telah menerima 15 pengajuan REITs properti tidak bergerak, dengan total dana lebih dari 46 miliar yuan.

Selain banyaknya pengaju dan total dana yang direncanakan tinggi, karakteristik utama dari gelombang pengajuan ini adalah aset dasar yang sebagian besar berada di area inti properti berkualitas tinggi.

Secara spesifik, aset dasar REITs Lujiazui Hua’an adalah proyek Qian Tan Jingyao di Pudong, Shanghai; REITs Poly Development yang diajukan oleh Poly Development China mencakup gedung perkantoran Guangzhou Poly Center dan pusat perbelanjaan Foshan Poly Water City; Shoukai Shares mengajukan aset komersial berupa Jalan Perdagangan Huaqiao, Jalan Perdagangan Puxi, dan Fumao di Songjiazhuang; Xincheng Holdings mengajukan proyek termasuk Wu Yue di Changzhou, dan Plaza Qidong di Nantong; Galaxy Holdings mengajukan REITs Hongtu Innovation Galaxy dengan aset dasar berupa pusat perbelanjaan Xinghe COCOPark di Longgang, Shenzhen, dan fasilitas parkir pendukung.

Contohnya, REITs Hongtu Innovation Galaxy yang diajukan oleh Galaxy Holdings memiliki aset dasar berupa pusat perbelanjaan Xinghe COCOPark di Longgang, Shenzhen, yang terletak di area pertemuan pusat kota Longgang dan New City Dayun. Menurut dokumen penawaran, hingga akhir 2025, tingkat penyewaan pusat perbelanjaan ini mencapai 99,34%, tingkat penerimaan sewa 100%, dan diperkirakan mengumpulkan dana sebesar 1,686 miliar yuan.

REITs Hua’an Lujiazui yang diajukan oleh Lujiazui Hua’an memiliki aset dasar berupa proyek Jingyao Qian Tan di Pudong, Shanghai, termasuk gedung perkantoran T1 dan pusat perbelanjaan, dengan perkiraan dana sebesar 2,81 miliar yuan. Dokumen penawaran menunjukkan bahwa hingga akhir 2025, tingkat penyewaan gedung perkantoran mencapai 95,93%, dan pusat perbelanjaan antara 93%–95%, dengan tingkat penerimaan sewa stabil di atas 99,7% selama tiga tahun terakhir.

Selain itu, dalam gelombang pengajuan REITs ini, pelaku yang terlibat pun beragam. Diketahui bahwa proyek ini melibatkan perusahaan milik negara seperti First Agricultural Bank, Shoukai, serta perusahaan swasta seperti Galaxy dan Xincheng, dan operator asing seperti Chongbang Group, yang memecah dominasi pasar sebelumnya yang didominasi oleh REITs infrastruktur yang mayoritas dimiliki oleh aset negara.

Pada 20 Maret, Zhu Yuanwei, Direktur Institut Keuangan Properti Rees, menganalisis kepada Daily Economic News: “Dari sisi sumber dana, REITs publik semakin menjadi saluran penting untuk alokasi aset alternatif. Dalam kondisi pasar yang kekurangan aset, REITs menyediakan saluran baru untuk pengalokasian aset. Properti tidak bergerak REITs membawa pasokan aset yang lebih banyak dan memberi peluang diversifikasi bagi lembaga investasi. Menurut informasi, banyak proyek pengajuan bersaing ketat dalam alokasi dana.”

Pengembang properti masuk ke medan utama REITs publik

Dari penelusuran, sejak 2021, hanya sekitar 10 pengembang properti seperti China Merchants Shekou, China Resources Land, China Jinmao, Vanke, dan Joy City yang terlibat dalam REITs, dengan 2 produk melakukan penambahan dana.

Hingga 2024, REITs infrastruktur konsumsi mencapai puncaknya dengan 7 produk diluncurkan tahun itu, tetapi masih terbatas pada sektor konsumsi dan belum menunjukkan partisipasi luas industri, sebagian besar pengembang masih dalam tahap observasi dan percobaan.

Namun, dengan peluncuran REITs properti komersial pada akhir Desember 2025, menjadi titik balik bagi partisipasi pengembang properti. Tujuh pengembang seperti Poly Developments, Xincheng Holdings, Shoukai, dan Galaxy telah mengajukan 7 proyek REITs properti komersial, hampir setengah dari total 15 pengajuan.

Menurut beberapa profesional industri, sebelumnya, peran pengembang di pasar REITs semacam ini berada di pinggiran karena kurangnya saluran keluar yang terstandarisasi dan terbuka untuk listing publik, sehingga sulit melakukan likuidasi aset yang sudah ada secara efisien. Peluncuran REITs publik properti komersial memberi pengembang jalan baru berupa “penjualan saham, sambil mempertahankan hak operasional.”

Yan Yuejin menganalisis kepada wartawan: “Peluncuran REITs publik memungkinkan pengembang menjual saham proyek dan mempertahankan hak operasional, sehingga dana yang tertanam di properti komersial dapat dikembalikan. Saat ini, pengembang biasanya mengajukan aset dasar berupa pusat perbelanjaan mereka dan berencana berpartisipasi dalam penjatahan strategis sesuai proporsi tertentu. Model ini, yaitu ‘mempertahankan bagian inti + mengaktifkan aset yang ada,’ tidak hanya mengamankan pendapatan operasional masa depan tetapi juga memungkinkan pengembalian dana saat ini, merupakan jalur transformasi yang seimbang antara ‘ringan dan berat,’” katanya.

Zhu Yuanwei menambahkan, “Properti komersial lebih menguji kemampuan operasional perusahaan: kemampuan pengelolaan dan pengembangan properti komersial adalah dua kemampuan organisasi yang berbeda. Sistem talenta, mekanisme insentif, dan logika penilaian semuanya berbeda. REITs membuka pintu, tetapi keberlanjutannya tergantung pada kekuatan operasional internal.”

Menurut E-House Research Institute, ada tiga jenis aset yang diperkirakan akan menjadi aset utama dalam pengajuan REITs komersial di masa depan: pertama, properti kelas A di pusat kota utama dan kawasan inti kota tingkat dua yang kuat, seperti gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan berkualitas tinggi, yang menjadi penopang pasar karena lokasi langka dan penyewa berkualitas; kedua, properti peluang seperti pusat perbelanjaan di kota tingkat tiga dan empat yang berkualitas baik dan memiliki potensi renovasi, serta properti komunitas yang memiliki potensi transformasi, yang menarik dana dengan tingkat pengembalian tinggi; ketiga, aset seperti hotel, properti pensiun, dan kawasan unik yang memerlukan pengelolaan tinggi, dan jika memiliki merek dan arus pelanggan yang kuat, berpotensi menjadi pemain utama di ceruk pasar tertentu.