Apakah "musim semi kecil" telah tiba di pasar properti Guangzhou-Shenzhen? Transaksi rumah bekas jauh melampaui rumah baru, siklus transaksi beberapa "penawaran murah" berkurang menjadi kurang dari seminggu

Maret selalu menjadi musim puncak tradisional pasar properti, dan kualitas “Jin San Yin Si” secara langsung berkaitan dengan arah pasar sepanjang tahun.

Pada awal musim semi 2026, Guangzhou dan Shenzhen secara berturut-turut keluar dari masa rendah transaksi setelah liburan Tahun Baru Imlek, volume kunjungan dan transaksi meningkat secara bersamaan, dan suasana pasar terus menghangat.

Wartawan 《Daily Economic News》 (selanjutnya disebut “wartawan ME”) mengunjungi beberapa properti, berbicara dengan agen dan beberapa lembaga riset, mengetahui bahwa gelombang “Musim Semi Kecil” Guangzhou-Shenzhen telah secara substansial tiba. Pada saat yang sama, logika pasar juga mengalami perubahan signifikan: beberapa properti populer yang disebut “Tebusan” (menggambarkan properti dengan harga jauh lebih rendah dibandingkan properti sejenis di daerah yang sama dan memiliki nilai yang tinggi) secara bertahap menghilang, dan ruang negosiasi dengan pemilik properti yang terdaftar juga semakin kecil.

Di antara keduanya, pasar properti bekas di Guangzhou dan Shenzhen menunjukkan dominasi penuh, menjadi kekuatan utama dari pemulihan “Musim Semi Kecil” ini. Sementara itu, pasar properti baru menunjukkan perbedaan mendalam: sejak awal tahun ini, pasokan properti baru di Shenzhen menurun dibandingkan tahun lalu; di Guangzhou, properti mewah di pusat kota sangat diminati, dan properti kebutuhan mendesak masih bergantung pada diskon untuk meningkatkan volume penjualan. Bisa dikatakan, pola pasar properti baru dan bekas terbalik, struktur pasokan mengalami rekonstruksi, dan ini menjadi ciri paling mencolok dari gelombang “Musim Semi Kecil” ini.

Gambar sumber: Kantor penjualan properti di Xin’an, Bao’an, Shenzhen, diambil oleh wartawan ME Chen Ronghao

Properti Bekas Memimpin “Musim Semi Kecil”

Gelombang “Musim Semi Kecil” pasar properti Guangzhou-Shenzhen saat ini didominasi oleh properti bekas, dan logika dasar pasar telah diubah.

Dari data hingga pengalaman langsung, properti bekas memimpin pemulihan.

Shenzhen menjadi pelopor dalam memicu pasar properti bekas, menjadi mesin utama dari pemulihan ini. Menurut pemantauan dari cabang Leye Jia, setelah liburan Tahun Baru Imlek, jumlah penandatanganan properti bekas meningkat 132% secara bulanan, mencapai angka tertinggi sejak akhir Maret 2024. Hingga Februari 2026, harga transaksi rata-rata properti bekas di Shenzhen telah pulih ke sekitar 62.000 yuan per meter persegi.

Gambar sumber: Pusat Riset Leye Jia Shenzhen

Data dari Shell Research Institute juga menunjukkan hal yang sama, dari 2 hingga 8 Maret, jumlah penandatanganan properti bekas di Shenzhen melonjak 118% secara bulanan, dan volume transaksi harian pada 8 Maret mencapai rekor tertinggi dalam hampir satu tahun, serta menunjukkan tren peningkatan selama dua minggu berturut-turut.

Selain itu, suasana pasar juga pulih secara bersamaan. Menurut data terbaru dari Shell Research Institute Shenzhen, pada Februari tahun ini, jumlah properti bekas yang terdaftar di toko mitra mereka turun 3,3% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, penjualan yang tidak rasional secara signifikan berkurang, dan pasar secara bertahap memasuki jalur yang sehat yaitu “harapan membaik—peningkatan pasokan—harga stabil”.

Gambar sumber: Shell Research Institute

“Sekarang, properti di kawasan sekolah unggulan dan properti dengan harga total rendah dan tingkat pengembalian sewa tinggi paling menonjol dalam pemulihan, misalnya properti di kawasan Liyuan di wilayah kami, seperti tiga kamar tidur seluas 83 meter persegi di Garden Yuanling, karena bersebelahan dengan Liyuan dan Hongling Middle School, jumlah konsultasi dan transaksi setelah liburan jauh lebih banyak dibandingkan sebelum liburan,” kata Liu Anying, agen senior di Yuanling, Shenzhen, kepada wartawan ME pada 14 Maret sore.

Liu Anying menyebutkan bahwa kecepatan transaksi “Tebusan” di pasar properti bekas saat ini telah dipadatkan ke periode yang cukup singkat, bahkan beberapa “Tebusan” yang terdaftar dijual dalam waktu kurang dari seminggu. “Sebagai contoh, proyek Hanling Yard di Futian, sekitar 108 meter persegi, harga yang terdaftar biasanya di atas 8,2 juta yuan, dengan harga per meter sekitar 77.400 yuan, beberapa pemilik yang ingin cepat menjual, dengan harga terdaftar 7,55 juta yuan, bisa terjual dalam sekitar satu minggu,” katanya.

Gambar kondisi properti bekas di bagian Cui Zhu, Luohu, Shenzhen. Sumber gambar: wartawan ME Chen Ronghao

Faktanya, fenomena serupa juga terjadi di Luohu, Shenzhen. Setelah volume transaksi properti bekas meningkat, sikap pemilik properti yang terdaftar mulai stabil, tidak lagi terburu-buru menjual, dan ruang negosiasi juga berkurang secara signifikan.

Sebagai contoh, sebuah apartemen dua kamar tidur seluas 47,84 meter persegi di Cui Zhu Yuan, Luohu, yang sebelumnya dipasang dengan harga 2,45 juta yuan, menurut agen, harga terendah yang mungkin turun adalah 2,3 juta yuan. Namun, pada Maret tahun ini, agen mengatakan bahwa harga jual terendah dari pemilik properti tersebut adalah 2,37 juta yuan.

Pasar properti bekas di Guangzhou juga menunjukkan pemulihan yang kuat.

Data dari platform Shell menunjukkan bahwa pada 8 Maret, transaksi properti bekas di Guangzhou mencapai 247 unit dalam satu hari, meningkat 25,4% dibandingkan hari sebelumnya; selama minggu lalu (2-8 Maret), total transaksi mencapai 849 unit, melonjak 118,8% secara bulanan. Setelah liburan Tahun Baru Imlek, permintaan kembali ke kota secara terkonsentrasi, jumlah kunjungan ke agen properti terus meningkat, dan Indeks Manajer Properti Guangzhou meningkat tajam sebesar 43,5 poin menjadi 71,78, menunjukkan kepercayaan industri terhadap “Musim Semi Kecil” ini cukup tinggi.

Menurut Li Yujia, peneliti utama di Pusat Riset Kebijakan Perumahan Guangdong, Guangzhou dan Shenzhen menunjukkan ciri utama “pasar properti bekas lebih baik daripada properti baru,” dengan jumlah properti bekas yang terdaftar baru berkurang dibandingkan tahun lalu, suasana pasar terus membaik, dan ini juga mendorong kebutuhan swap “jual lama beli baru,” sehingga siklus pasar menjadi lebih lancar.

Shiao Xiaoping, kepala lembaga riset Shell Shenzhen, juga menyatakan pandangan serupa, bahwa pemulihan kali ini bukanlah rebound jangka pendek akibat kebijakan, melainkan resonansi dari tiga faktor: optimalisasi kebijakan, pemulihan kepercayaan, dan pelepasan kebutuhan tinggal sendiri secara terkonsentrasi. Pasar properti bekas terus meningkat volume dan properti baru juga naik secara bersamaan, memperkuat fondasi “Musim Semi Kecil” ini.

Pasar properti baru menunjukkan tren struktural

Berbeda dengan kondisi pasar properti bekas yang sangat aktif, pasar properti baru di Guangzhou dan Shenzhen tidak mengalami kenaikan umum, melainkan menunjukkan tren “pasar struktural.”

Sebagai contoh, di Guangzhou, pasar properti mewah terus mencatat rekor transaksi, yang juga meningkatkan minat kunjungan ke properti baru di sekitarnya. Pada Februari, tanah di Tianhe Ma Chang dijual dengan harga tinggi sebesar 23,604 miliar yuan, dengan tingkat premi 26,60%, dan harga tanah per meter sekitar 85.500 yuan, mencatat rekor harga tertinggi di Guangzhou.

Pada 2 Maret, sebuah properti duplex seluas 670 meter persegi di Poly Yuexi Bay, Zhujiang New Town, dijual seharga 187 juta yuan, dengan harga per meter sekitar 28.000 yuan, memecahkan rekor harga properti mewah di daerah tersebut; dan pada 9 Maret, lima unit properti mewah di Galaxy Bay, dengan total harga 718,7 juta yuan, menunjukkan minat tinggi terhadap properti mewah di pusat kota.

Berbeda dengan pasar properti mewah yang terus mencatat rekor, pasar properti kebutuhan mendesak di Guangzhou menunjukkan tren penurunan harga untuk meningkatkan volume penjualan.

Roh Jiamin dari agen properti Guangzhou mengatakan bahwa banyak properti kebutuhan mendesak saat ini dijual dengan diskon dan harga khusus, “Tanpa diskon, sulit untuk menjual.”

“Misalnya, harga properti di Huangpu Galaxy Bay Mountain yang belum selesai langsung turun menjadi mulai dari 19.000 yuan per meter persegi, dan mereka juga menawarkan tiga paket: properti kosong, renovasi sederhana, dan renovasi mewah untuk menarik pembeli; serta diskon terbatas di Xinshi Tianfu di Liwan, yang langsung diberikan diskon 14%, menjadi serendah 38.000 yuan per meter,” katanya. “Pasar sangat realistis saat ini, jika tidak menawarkan harga tetap dan diskon nyata, meskipun banyak yang melihat, sulit untuk transaksi.”

Data dari Zhongyuan Research menunjukkan bahwa hingga akhir Februari 2026, total stok properti di Guangzhou adalah 14,164 juta meter persegi, berkurang 13.000 meter persegi dibandingkan Januari. Karena pasokan baru di wilayah utama berkurang secara umum, pasar properti baru lebih banyak menghabiskan stok yang ada, dan stoknya menurun selama empat bulan berturut-turut.

Di Shenzhen, sejak awal 2026, terjadi perlambatan yang cukup jelas dalam “ritme pasokan.” Menurut data dari Midland Realty, tahun ini hanya 9 proyek residensial mendapatkan izin pra-penjualan, jauh di bawah 12 proyek tahun lalu.

Karena ritme masuk pasar properti baru yang lambat ini, sulit untuk membentuk efek skala yang terkonsentrasi, sehingga volume transaksi properti baru secara keseluruhan jauh di bawah properti bekas, dan pasar menunjukkan pola pemulihan struktural dengan volume meningkat di kawasan inti dan harga stabil, serta wilayah kebutuhan mendesak yang mengandalkan harga untuk meningkatkan volume.

Menurut data Zhongyuan Realty, hingga 12 Maret, total transaksi residensial komersial di Shenzhen mencapai 964 unit, dan total transfer properti bekas mencapai 1.703 unit.

Beberapa proyek di Shenzhen mengeluarkan poster penjualan besar-besaran pada Maret

Meskipun transaksi properti baru di Shenzhen secara keseluruhan lebih lemah dibandingkan properti bekas, wartawan mencatat bahwa setelah Maret, banyak proyek secara berturut-turut merilis poster penjualan besar, seperti Hong Rong Yuan Guan Cheng di Longhua yang menjual 41 unit dalam dua hari (7-8 Maret), dan Ocean City · Chengming Garden yang mengumpulkan 39 pemesanan minggu lalu, serta China State Construction Pengchen Yunzhu yang menjual 32 unit dalam satu minggu.

“Seiring masuknya tanah berkualitas tinggi yang dilelang di kota utama secara bertahap ke pasar pada 2025, dan beberapa pengembang meningkatkan promosi mereka, diperkirakan permintaan pasar akan secara bertahap terlepas, dan tren ‘Musim Semi Kecil’ di kota utama tetap layak untuk diantisipasi,” analisis dari China Index Academy menyimpulkan.